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資産運用のために、色々と勉強してます。株や不動産、資格について書きます。また、デジタル関係での出来事を自分のメモ代わりとして・・・・。
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第40問 解答&関連知識

正解(2)

A 複利現価率 :○

N年後における一定金額の現在価値を求めるための係数のこと

H19-40-ロ

B 元利逓増年金現価率:×





C 償還基金率 :×

N年後に一定金額を得るために毎年期末に積み立てるべき年金額を求めるための係数のこと

H19-40-ホ

D 複利年金現価率 :○

毎年期末に一定の年金がN年間続く場合の現在価値の合計を求めるための係数のこと

H19-40-ニ

E 元利均等償還率 :×

一定金額をN年間にわたって各期末に元金と利子を均等に償還するための係数のこと

H19-40-イ

[年金終価率]

毎年期末に一定の年金がN年間続く場合のN年後の期末の価値の合計を求めるための係数のこと

H19-40-ハ



第39問
解答&関連知識
第40問H20 第1問
解答&関連知識


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第39問 解答&関連知識

正解(1)

設問の要因資料を分類すると以下のとおりとなる。

イ ×

公社債利回り:一般資料
日影図:個別資料
道路の配置図:地域資料または個別資料

ロ ×

開発指導要綱:地域資料
都市計画図:地域資料
土地の高低を示す図面:個別資料

ハ ×

公定歩合:一般資料
市中金利:一般資料
地質調査資料:個別資料

ニ ×

経済成長率:一般資料
土地境界確認資料:個別資料
土壌環境調査資料:個別資料

ホ ×

地方自治体の条例:地域資料
路線価図:地域資料
建物調査資料:個別資料




【第8章 鑑定評価の手順】より

第4節 資料の収集及び整理

鑑定評価の「成果」は、
「採用した資料によって左右される」ものであるから、
資料の「収集」及び「整理」は、
鑑定評価の作業に活用し得るように「適切」かつ「合理的」な計画に基づき、
・実地調査、
・聴聞、
・公的資料の確認 等
により「的確」に行うものとし、
公正妥当を欠くようなことがあってはならない。

鑑定評価に必要な資料は、
おおむね次のように分けられる。

Ⅰ 確認資料

「確認資料」とは、
不動産の「物的確認」及び「権利の態様の確認」に必要な資料をいう。

「確認資料」としては、
・登記簿謄本、
・土地又は建物等の図面、写真、
・不動産の所在地に関する地図 等
があげられる。

Ⅱ 要因資料

「要因資料」とは、
「価格形成要因に照応する資料」をいう。

「要因資料」は、
・「一般的要因」に係る「一般資料」、
・「地域要因」に係る「地域資料」及び
・「個別的要因」に係る「個別資料」
に分けられる。

「一般資料」及び「地域資料」は、
平素からできるだけ広くかつ組織的に収集しておくべきである。

「個別資料」は、
・対象不動産の種類、
・対象確定条件 等
案件の相違に応じて適切に収集すべきである。

Ⅲ 事例資料

「事例資料」とは、
鑑定評価の「手法の適用」に必要とされる「現実の取引価格、賃料等」に関する資料をいう。

「事例資料」としては、
・建設事例、
・取引事例、
・収益事例、
・賃貸借等の事例 等
があげられる。

なお、
「鑑定評価先例価格」は鑑定評価に当たって「参考資料」とし得る場合があり、
「売買希望価格等」についても同様である。



第38問
解答&関連知識
第39問第40問
解答&関連知識


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第38問 解答&関連知識

正解(1)

イ ×

「賃貸事例比較法」は、新規賃料、継続賃料に共通する手法である。

ロ ×




【第7章 鑑定評価の方式
  第2節賃料を求める鑑定評価の手法】より

不動産の「賃料」を求める鑑定評価の手法は、

「新規賃料」にあっては
・積算法、
・賃貸事例比較法、
・収益分析法
等があり、

「継続賃料」にあっては
・差額配分法、
・利回り法、
・スライド法、
・賃貸事例比較法
等がある。

Ⅰ 「賃料」を求める場合の一般的留意事項

「賃料」の鑑定評価は、
対象不動産について、
・「賃料の算定の期間」に対応して、「実質賃料」を求める
ことを原則とし、
・賃料の「算定の期間」及び「支払いの時期」に係る条件 並びに
・「権利金、敷金、保証金」等の「一時金の授受」に関する条件
が付されて「支払賃料」を求めることを依頼された場合には、
「実質賃料」とともに、その一部である「支払賃料」を求めることができるものとする。




ハ ×

不動産鑑定評価基準には、正常実質賃料が実際実質賃料を上回る場合のみに適用することとは規定されていない。




【第7章 鑑定評価の方式
  第2節賃料を求める鑑定評価の手法】より

Ⅲ 継続賃料を求める鑑定評価の手法

1.差額配分法

(1)意義

「差額配分法」は、
対象不動産の経済価値に即応した適正な
・「実質賃料」又は「支払賃料」と
・「実際実質賃料」又は「実際支払賃料」との
間に発生している差額について、
・契約の内容、
・契約締結の経緯
等を「総合的に勘案」して、
当該差額のうち「貸主に帰属する部分」を適切に判定して得た額を
「実際実質賃料」又は「実際支払賃料」に「加減」して
「試算賃料を求める手法」である。




ニ ×

利回り法で用いる必要諸経費等は、積算法に準ずる。
積算法では「減価償却費」は含まれる。




【第7章 鑑定評価の方式
  第2節賃料を求める鑑定評価の手法】より

Ⅲ 継続賃料を求める鑑定評価の手法

2.利回り法

(1)意義

「利回り法」は、
・「基礎価格」に「継続賃料利回り」を乗じて得た額に
・「必要諸経費等」を「加算」
して「試算賃料を求める手法」である。

(2)適用方法


「基礎価格」及び「必要諸経費等」の求め方については、
「積算法に準ずる」ものとする。




Ⅱ 新規賃料を求める鑑定評価の手法

1.積算法

(1)意義

「積算法」は、
対象不動産について、
・価格時点における「基礎価格」を求め、
・これに「期待利回り」を乗じて得た額 に
・「必要諸経費等」を加算
して対象不動産の「試算賃料」を求める手法である
(この手法による試算賃料を「積算賃料」という。)。

「積算法」は、
対象不動産の
・基礎価格、
・期待利回り 及び
・必要諸経費等
の把握を的確に行い得る場合に有効である。

(2)適用方法

③ 必要諸経費等

不動産の賃貸借等に当たって
その賃料に含まれる「必要諸経費等」としては、次のものがあげられる。

ア 減価償却費
イ 維持管理費(維持費、管理費、修繕費等)
ウ 公租公課(固定資産税、都市計画税等)
エ 損害保険料(火災、機械、ボイラー等の各種保険)
オ 貸倒れ準備費
カ 空室等による損失相当額




ホ ×

土地価格の変動と公租公課の変動を表す指数のみではなく、各種指数等を総合的に勘案して求める。




【第7章 鑑定評価の方式
  第2節賃料を求める鑑定評価の手法】より

Ⅲ 継続賃料を求める鑑定評価の手法

3.スライド法

(1)意義

「スライド法」は、
「現行賃料を定めた時点」における「純賃料」に「変動率」を乗じて得た額に
「価格時点」における「必要諸経費等」を「加算」して
「試算賃料を求める手法」である。

なお、
「現行賃料を定めた時点」における
「実際実質賃料」又は「実際支払賃料」に即応する適切な「変動率」が求められる場合
には、
当該「変動率」を乗じて得た額を「試算賃料」として直接求める
ことができるものとする。

(2)適用方法


「変動率」は、
「現行賃料を定めた時点」から「価格時点」までの間における
「経済情勢等の変化に即応する変動分」を表すものであり、
・土地 及び 建物価格 の変動、
・物価変動、
・所得水準の変動 等
を示す「各種指数」等を「総合的に勘案」して求めるものとする。


「必要諸経費等」の求め方は、「積算法に準ずる」ものとする。





第37問
解答&関連知識
第38問第39問
解答&関連知識


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第37問 解答&関連知識

正解(3)

イ ×

「基礎価格」とは、
「積算賃料」を求めるための「基礎となる価格」をいい、
・原価法 及び
・取引事例比較法
により求めるものとする。

「収益還元法」は循環論になるので適用しない。

※下記、
 【第7章-第2節-Ⅱ-1.積算法
  (2)-① 基礎価格】参照。

ロ ○

「収益分析法」は、
「企業の用に供されている不動産」に帰属する「純収益」を適切に求め得る場合に有効である。




【第7章 鑑定評価の方式
  第2節 賃料を求める鑑定評価の手法
   Ⅱ 新規賃料を求める鑑定評価の手法】より

3.収益分析法

(1)意義

「収益分析法」は、
・一般の企業経営に基づく「総収益」を分析 して
・対象不動産が「一定期間」に生み出すであろうと期待される「純収益」
 (「減価償却後のもの」とし、これを「収益純賃料」という。)
を求め、
・これに「必要諸経費等」を「加算」
して対象不動産の「試算賃料」を求める手法である
(この手法による試算賃料を「収益賃料」という。)。

「収益分析法」は、
「企業の用に供されている不動産」に帰属する「純収益」を適切に求め得る場合に有効である。




ハ ○

積算法における基礎価格は、
「建物及びその敷地」の「賃料」(いわゆる「家賃」)を求める場合、
「建物及びその敷地」の「現状に基づく利用を前提」として成り立つ「当該建物及びその敷地」の経済価値に即応した価格であることに、留意する必要がある。




【留意事項 Ⅴ「総論 第7章 鑑定評価の方式」について
 2.「賃料」を求める鑑定評価の手法について】より

(1)「積算法」について

「基礎価格」を求めるに当たっては、
次に掲げる事項に留意する必要がある。

① 「宅地」の「賃料」(いわゆる「地代」)を求める場合


「最有効使用が可能」な場合は、
「更地」の経済価値に即応した価格である。


「建物の所有を目的」とする賃貸借等の場合で、
契約により敷地の「最有効使用が見込めない」ときは、
「当該契約条件を前提」とする「建付地」としての経済価値
に即応した価格である。

② 「建物及びその敷地」の「賃料」(いわゆる「家賃」)を求める場合

「建物及びその敷地」の「現状に基づく利用を前提」として成り立つ
「当該建物及びその敷地」の経済価値
に即応した価格である。




ニ ×

期待利回りには賃貸借契約期間中の賃料の変動予測が含まれる。

ホ ×

不動産の賃貸借等に当たって
その賃料に含まれる「必要諸経費等」としては、次のものがあげられる。

ア 減価償却費
イ 維持管理費(維持費、管理費、修繕費等)
ウ 公租公課(固定資産税、都市計画税等)
エ 損害保険料(火災、機械、ボイラー等の各種保険)
オ 貸倒れ準備費
カ 空室等による損失相当額




【第7章 鑑定評価の方式
  第2節 賃料を求める鑑定評価の手法
   Ⅱ 新規賃料を求める鑑定評価の手法】より

1.積算法

(2)適用方法

① 基礎価格

「基礎価格」とは、
「積算賃料」を求めるための「基礎となる価格」をいい、
・原価法 及び
・取引事例比較法
により求めるものとする。

② 期待利回り

「期待利回り」とは、
「賃貸借等に供する不動産」を取得するために要した「資本に相当する額」
に対して
「期待される純収益」の
「その資本相当額に対する割合」
をいう。

「期待利回り」を求める方法については、
「収益還元法」における「還元利回り」を求める方法に準ずるものとする。

この場合において、「賃料の有する特性」に留意すべきである。

③ 必要諸経費等

不動産の賃貸借等に当たって
その賃料に含まれる「必要諸経費等」としては、次のものがあげられる。

ア 減価償却費
イ 維持管理費(維持費、管理費、修繕費等)
ウ 公租公課(固定資産税、都市計画税等)
エ 損害保険料(火災、機械、ボイラー等の各種保険)
オ 貸倒れ準備費
カ 空室等による損失相当額



第36問
解答&関連知識
第37問第38問
解答&関連知識


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第36問 解答&関連知識

正解(2)

イ ×

「建物及びその敷地」の「正常賃料」の鑑定評価額は、
「積算賃料」及び「比準賃料」を「関連づけて決定」するものとする。

この場合において、「純収益を適切に求めることができるとき」は
「収益賃料」を「比較考量」して決定するものとする。

ロ ×

「建物及びその敷地」の「一部を対象」とする場合の「正常賃料」の鑑定評価額は、
「当該建物及びその敷地」の「全体」と「当該部分」との関連について
「総合的に比較考量」して求めるものとする。

ハ ×

「建物及びその敷地」の「正常賃料」を求める場合の鑑定評価に当たっては、
「賃貸借の契約内容による使用方法」に基づく
「建物及びその敷地」の「経済価値に即応する賃料」を求めるものとする。




【各論 第2章 賃料に関する鑑定評価
  第2節 建物及びその敷地】より

Ⅰ 新規賃料を求める場合

「建物及びその敷地」の「正常賃料」を求める場合の鑑定評価に当たっては、
「賃貸借の契約内容による使用方法」に基づく
「建物及びその敷地」の「経済価値に即応する賃料」を求めるものとする。

「建物及びその敷地」の「正常賃料」の鑑定評価額は、
「積算賃料」及び「比準賃料」を「関連づけて決定」するものとする。

この場合において、「純収益を適切に求めることができるとき」は
「収益賃料」を「比較考量」して決定するものとする。

なお、
「建物及びその敷地」の「一部を対象」とする場合の「正常賃料」の鑑定評価額は、
「当該建物及びその敷地」の「全体」と「当該部分」との関連について
「総合的に比較考量」して求めるものとする。

Ⅱ 継続賃料を求める場合

継続中の「建物及びその敷地」の賃貸借の契約に基づく「実際支払賃料」を改定する場合の鑑定評価は、
「宅地」の「継続賃料」を求める場合の鑑定評価に準ずるものとする。




ニ ○

本文のとおり。
このような賃貸形式を「スケルトン貸し」という。




【留意事項 Ⅷ 「各論第2章賃料に関する鑑定評価」について】より

1.「宅地」について

「宅地」の「新規賃料」を求める場合において
留意すべき事項は、次のとおりである。

(1)
「積算賃料」を求めるに当たっての「基礎価格」は、
賃貸借等の契約において、
「貸主側の事情」によって「使用方法が制約」されている場合等で
「最有効使用の状態を確保できない」場合には、
「最有効使用」が「制約されている程度」に応じた「経済価値の減分を考慮」
して求めるものとする。

また、「期待利回り」の判定に当たっては、
「地価水準の変動」に対する
・賃料の遅行性 及び
・地価との相関関係の程度
を考慮する必要がある。

(2)
「比準賃料」は、
「価格時点に近い時点」に新規に締結された賃貸借等の事例から比準する必要があり、
・立地条件
・その他の賃料の価格形成要因
が類似するものでなければならない。

(3)
「配分法」に準ずる方法に基づく「比準賃料」は、
「宅地を含む複合不動産」の「賃貸借等の契約内容が類似」している賃貸借等の事例に係る「実際実質賃料」から
「宅地以外の部分」に対応する「実際実質賃料相当額」を
「控除」する等により求めた「比準賃料」をいうものであるが、

「宅地」の「正常賃料」を求める場合における「事例資料の選択」に当たっては、
賃貸借等の
・契約内容の類似性 及び
・敷地の最有効使用の程度
に留意すべきである。

2.「建物及びその敷地」について

「店舗用ビル」の場合には、「貸主」は
「躯体」及び「一部の建物設備」を施工するのみで賃貸し(スケルトン貸し)、
「内装、外装及び建物設備の一部」は「借主が施工する」ことがあるので、
・「積算賃料」を求めるときの「基礎価格の判定」及び
・「比準賃料」を求めるときの「事例の選択」
に当たっては、これに留意すべきである。




ホ ×

「収益賃料」ではなく「積算賃料」が正しい。




【第7章 鑑定評価の方式
  第2節 賃料を求める鑑定評価の手法
   Ⅱ 新規賃料を求める鑑定評価の手法】より

1.積算法

(1)意義

「積算法」は、
対象不動産について、
・価格時点における「基礎価格」を求め、
・これに「期待利回り」を乗じて得た額 に
・「必要諸経費等」を加算
して対象不動産の「試算賃料」を求める手法である
(この手法による試算賃料を「積算賃料」という。)。

「積算法」は、
対象不動産の
・基礎価格、
・期待利回り 及び
・必要諸経費等
の把握を的確に行い得る場合に有効である。

3.収益分析法

(1)意義

「収益分析法」は、
・一般の企業経営に基づく「総収益」を分析 して
・対象不動産が「一定期間」に生み出すであろうと期待される「純収益」
 (「減価償却後のもの」とし、これを「収益純賃料」という。)
を求め、
・これに「必要諸経費等」を「加算」
して対象不動産の「試算賃料」を求める手法である
(この手法による試算賃料を「収益賃料」という。)。

「収益分析法」は、
「企業の用に供されている不動産」に帰属する「純収益」を適切に求め得る場合に有効である。




第35問
解答&関連知識
第36問第37問
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