FC2ブログ
資産運用のために、色々と勉強してます。株や不動産、資格について書きます。また、デジタル関係での出来事を自分のメモ代わりとして・・・・。
2019/07123456789101112131415161718192021222324252627282930312019/09








TOP
【ショッピング】
   
楽天            アマゾン          Yahoo!ショッピング   ココナラ

【証券会社】
IPOやるなら是非とも開設しておきたい証券会社です!
   
マネックス証券      SBI証券          楽天証券
マネックス証券」は私のメイン証券です。条件豊富なリバース取引がとても嬉しい!

マネックスのIPO取扱銘柄一覧

【自作ツール】
株価時系列データの自動取得用ツール
 最大100銘柄の時系列データを自動取得するツールです。






問題40

不動産の鑑定評価に関する次のイからホまでの記述のうち,正しいものはいくつあるか。


不動産の鑑定評価とは,現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格を,不動産鑑定士が的確に把握する作業であり,合理的と考えられる市場の諸条件を満たさない場合における不動産の経済価値を把握する作業が不動産の鑑定評価となることはない。


不動産の価格は,その不動産に関する所有権,賃借権等の権利の対価又は経済的利益の対価であり,また,二つ以上の権利利益が同一の不動産の上に存する場合には,それぞれの権利利益について,その価格が形成され得る。


不動産のあり方は,自然的,社会的,経済的及び行政的な要因の相互作用によって決定されるとともに経済価値の本質を決定づけており,反対に,価格を選択の主要な指標として不動産のあり方が決定されることはない。


土地は他の一般の諸財と異なり,自然的特性及び人文的特性を持っており,そのいずれもが固定的であって硬直的なものであるといえる。


土地は,土地基本法に定める土地についての基本理念に即して利用及び取引が行われるべきであり,特に投機的取引の対象とされてはならず,不動産鑑定士は,このような土地についての基本的な認識に立って不動産の鑑定評価を行わなければならない。

(1)1つ
(2)2つ
(3)3つ
(4)4つ
(5)正しいものはない





第39問第40問
解答&関連知識
H21 第1問へ


H20 鑑定理論 目次へ戻る

TOPへ戻る









スポンサーサイト




問題39

取引事例比較法に関する次のイからホまでの記述のうち,誤っているものはいくつあるか。


用途的地域の判定をより細かく,厳密に区分することによって,地域的な事情により取引事例が極度に少ない場合においては,近隣地域又は同一需給圏内の類似地域において取引事例を全く収集できない場合若しくは適切な取引事例を選択できない場合が考えられる。このような場合には,用途的地域の判定を広げて区分し直すことで,有効な取引事例を採用するべきである。


小規模戸建が中心の住宅地域に存在する規模の大きな画地について,最有効使用が区画割りして戸建住宅となる場合には,選択すべき取引事例は近隣地域の周辺の地域に存する不動産に係るものを中心とせざるを得ない。


選択された取引事例は,取引事例比較法を適用して比準価格を求める場合の基礎資料となるものであり,収集された取引事例の信頼度は比準価格の精度を左右するものである。


繁華性の高い普通商業地域内にある自用の建物及びその敷地の鑑定評価に当たって,建物を取り壊すことが最有効使用と判断した。土地の比準価格を求めるに際し,近隣地域内で直近に行われた貸し店舗ピルの取引が4件あり,それぞれ取引内容の概要が分かったので配分法を適用して取引事例を作成し,この4つの取引事例でもって比準価格を試算した。


依頼目的が公共事業の用に供する土地取得の場合の林地の鑑定評価に当たって,森林の取引事例に配分法を適用し,当該林地に係る取引事例を作成して採用した。

(1)1つ
(2)2つ
(3)3つ
(4)4つ
(5)すべて誤っている





第38問第39問
解答&関連知識
第40問へ


H20 鑑定理論 目次へ戻る

TOPへ戻る













問題38

次のイからホまでの記述のうち,証券化対象不動産の鑑定評価として評価を行わなければならないものはいくつあるか。


証券会社が,証券取引所に上場するに当たって,保有資産の時価の把握を意図する場合の価格の評価。


特定目的会社が,資産の流動化に関する法律に規定する資産の流動化に係る価格の評価。


投資法人が,投資信託及び投資法人に関する法律に規定する投資信託に係る売買目的の見込みのある不動産の価格の評価。


投資信託及び投資法人に関する法律に規定する投資法人が,不動産を賃貸する場合の賃料の評価。


投資信託及び投資法人に関する法律に規定する投資法人が行う不動産の売買に当たっての価格の評価。

(1)5つ
(2)4つ
(3)3つ
(4)2つ
(5)1つ





第37問第38問
解答&関連知識
第39問へ


H20 鑑定理論 目次へ戻る

TOPへ戻る














問題37

駅から徒歩約5分の幹線道路沿いで,1~2階が店舗に利用されている高層のマンションが建ち並ぶ地域にあって,敷地面積500㎡,築3年,10階建,1階が店舗,2階以上が住居として利用されている貸家及びその敷地の鑑定評価に関する次のイからホまでの記述のうち,正しいものはいくつあるか。


積算価格のうち土地価格を求める場合に,近隣地域内には取引事例がないので,同じ幹線道路沿いの類似地域に存し,現在,砂利を敷いただけの青空駐車場となっている450㎡の更地の取引事例を選択した。


純収益の算定に当たっては,対象不動産からの総収益及びこれに係る総費用を直接的に把握し,それぞれの項目の細部について過去の推移及び将来の動向を慎重に分析して,対象不動産の純収益を適切に求めた。


鑑定評価額を求める場合は,契約に当たって授受された一時金の額及びこれに関する契約条件,借家権価格等を総合的に勘案した。


還元利回りは,対象不動産と類似の不動産の取引事例から求められる利回りをもとに,取引時点及び取引事情並びに地域要因及び個別的要因の違いに応じた補正を行うことによって求めた。


貸家及びその敷地の鑑定評価額を求めるに当たっては,収益価格及び積算価格を関連づけ,比準価格を比較考量して決定した。

(1)1つ
(2)2つ
(3)3つ
(4)4つ
(5)すべて正しい





第36問第37問
解答&関連知識
第38問へ


H20 鑑定理論 目次へ戻る

TOPへ戻る













問題36

事情補正及び時点修正に関する次のイからホまでの記述のうち,正しいものはいくつあるか。


取引事例等に係る取引等が,正常価格の前提となる現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる諸条件を欠くに至らしめる事情を有しているときには,当該取引には特殊な事情を含んでいるということができる。


土地の取引において,その取引価格の中に売買代金の割賦払いによる金利相当額等の土地の対価以外のものが含まれていたときは,当該取引は事情補正を要する特殊な事情を含んだ取引に該当する。


取引事例比較法における時点修正率は,評価対象不動産の存する用途的地域における土地又は建物の価格の変動率を求め,これにより取引価格を修正することとなる。


建物及びその敷地の正常賃料を求めるため,賃貸事例比較法を適用する場合において,価格時点が採用する賃貸事例の契約期間内である場合には時点修正を行う必要はない。


建物及びその敷地について取引事例比較法を適用する場合においても,取引事例に係る取引の時点が価格時点と異なることにより,その間に価格水準の変動があると認められるときは,時点修正を行う必要がある。

(1)1つ
(2)2つ
(3)3つ
(4)4つ
(5)すべて正しい





第35問第36問
解答&関連知識
第37問へ


H20 鑑定理論 目次へ戻る

TOPへ戻る