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問題40 解答&関連知識

解答(2)

イ ×

不動産の鑑定評価によって求める価格は、基本的には本文にあるように正常価格であるが、鑑定評価の依頼目的及び条件に応じて限定価格、特定価格又は特殊価格を求める場合がある。




【第1章 不動産の鑑定評価に関する基本的考察
 第3節 不動産の鑑定評価】より

鑑定評価は、
・高度な知識と
・豊富な経験 及び
・的確な判断力
を持ち、
さらに、これらが「有機的」かつ「総合的」に発揮できる練達堪能な専門家によってなされるとき、
初めて「合理的」であって、「客観的」に論証できるもの
となるのである。

不動産の鑑定評価とは、
「現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる市場」で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格を、
不動産鑑定士等が的確に把握する作業に代表されるように、
練達堪能な専門家によって初めて可能な仕事であるから、
このような意味において、不動産の鑑定評価とは、
不動産の価格に関する「専門家の判断」であり、「意見」である
といってよいであろう。





【第5章 鑑定評価の基本的事項
 第3節 鑑定評価によって求める価格又は賃料の種類の確定】より

Ⅰ 価格

不動産の鑑定評価によって求める「価格」は、
・基本的には正常価格 であるが、
鑑定評価の「依頼目的」及び「条件」に応じて
・限定価格、
・特定価格 又は
・特殊価格
を求める場合があるので、
「依頼目的」及び「条件」に即して
価格の種類を適切に判断し、明確にすべきである。

なお、評価目的に応じ、
「特定価格」として求めなければならない場合があることに留意しなければならない。

1.正常価格

正常価格とは、
「市場性を有する不動産」について、
「現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場」
で形成されるであろう市場価値を表示する「適正な価格」をいう。





ロ ○

基準そのまま。




【第1章 不動産の鑑定評価に関する基本的考察
 第2節 不動産とその価格の特徴】より

このような不動産の特徴により、
不動産の価格についても、他の一般の諸財の価格と異なって、
およそ次のような特徴を指摘することができる。

(2)不動産の価格(又は賃料)は、

 その不動産に関する
 「所有権」、「賃借権」等の「権利の対価」又は「経済的利益の対価」
 であり、また、

 二つ以上の権利利益が同一の不動産の上に存する場合には、
 それぞれの権利利益について、
 その「価格」(又は「賃料」)が形成され得る。





ハ ×

この不動産のあり方は、自然的、社会的、経済的及び行政的な要因の相互作用によって決定されるとともに経済価値の本質を決定づけている。
一方、この不動産のあり方は、その不動産の経済価値を具体的に表している価格を選択の主要な指標として決定されている。




【第1章 不動産の鑑定評価に関する基本的考察】より

第1節 不動産とその価格

不動産は、通常、「土地」と「その定着物」をいう。

土地はその持つ有用性の故に、
すべての国民の生活と活動とに欠くことのできない基盤である。

そして、この土地を
・我々人間が各般の目的のためにどのように利用しているか
という土地と人間との関係は、
「不動産のあり方」、すなわち、
不動産が
・どのように構成され、
・どのように貢献しているか
ということに具体的に現れる。

この「不動産のあり方」は、
・「自然的」、「社会的」、「経済的」及び「行政的」な要因の
 相互作用によって決定される
とともに
・経済価値の本質を決定づけている。

一方、この「不動産のあり方」は、
その不動産の経済価値を具体的に表している価格を
選択の主要な指標として決定されている。

不動産の価格は、一般に、
(1)その不動産に対してわれわれが認める効用
(2)その不動産の相対的稀少性
(3)その不動産に対する有効需要
の「三者の相関結合」によって生ずる不動産の経済価値を、
貨幣額をもって表示したものである。

そして、この不動産の経済価値は、
基本的にはこれら三者を動かす
「自然的」、「社会的」、「経済的」及び「行政的」な要因の
相互作用によって決定される。

不動産の価格とこれらの要因との関係は、不動産の価格が、
・これらの要因の影響の下にある
と同時に
・選択指標としてこれらの要因に影響を与える
という二面性を持つものである。





ニ ×

自然的特性は、固定的であって硬直的であるのに対し、
人文的特性は、可変的であって伸縮的である。




【第1章 不動産の鑑定評価に関する基本的考察
 第2節 不動産とその価格の特徴】より

不動産が
・国民の生活と活動に組み込まれ
・どのように貢献しているか
は「具体的な価格として現れる」ものであるが、
土地は、他の一般の諸財と異なって、次のような特性を持っている。

(1)自然的特性として、
  地理的位置の
  ・固定性、
  ・不動性(非移動性)、
  ・永続性(不変性)、
  ・不増性、
  ・個別性(非同質性、非代替性)
  等を有し、「固定的」であって「硬直的」である。

(2)人文的特性として、
  ・用途の多様性(用途の競合、転換及び併存の可能性)、
  ・併合 及び 分割の可能性、
  ・社会的及び経済的位置の可変性
  等を有し、「可変的」であって「伸縮的」である。

不動産は、
この土地の持つ諸特性に照応する
特定の「自然的条件」及び「人文的条件」を与件として利用され、
その「社会的 及び 経済的 な有用性」を発揮するものである。





ホ ○

基準そのまま。




【第1章 不動産の鑑定評価に関する基本的考察
 第4節 不動産鑑定士等の責務】より

土地は、
「土地基本法」に定める土地についての基本理念に即して
利用及び取引が行われるべきであり、
特に投機的取引の対象とされてはならないものである。

不動産鑑定士等は、
このような土地についての基本的な認識に立って
不動産の鑑定評価を行わなければならない。

不動産鑑定士等は、
不動産の鑑定評価を担当する者として、
十分に能力のある専門家としての地位を
「不動産の鑑定評価に関する法律」によって
・認められ、
・付与される
ものである。

したがって、不動産鑑定士等は、
・不動産の鑑定評価の社会的公共的意義を理解し、
・その責務を自覚し、
・的確かつ誠実な鑑定評価活動の実践をもって、
社会一般の信頼と期待に報いなければならない。

そのためには、まず、不動産鑑定士等は
同法に規定されているとおり、
・良心に従い、
・誠実に不動産の鑑定評価を行い、
・専門職業家としての社会的信用を傷つけるような行為をしてはならない
とともに、正当な理由がなくて、
・その職務上取り扱ったことについて知り得た秘密を他に漏らしてはならない
ことはいうまでもなく、
さらに次に述べる事項を遵守して資質の向上に努めなければならない。




第39問
解答&関連知識
第40問H21 第1問
解答&関連知識


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問題39 解答&関連知識

正解(3)

イ ×

必要やむを得ない場合には近隣地域の周辺の地域に存する不動産に係るもののうちから、各要件を満たす事例を収集する。




【第7章 鑑定評価の方式
 第1節 価格を求める鑑定評価の手法
 Ⅲ 取引事例比較法】より

2.適用方法

(1)事例の収集及び選択


「取引事例比較法」は、
市場において発生した「取引事例」を「価格判定の基礎」とするものであるので、
「多数の取引事例を収集することが必要」である。

「取引事例」は、
・原則として
 「近隣地域」又は「同一需給圏内の類似地域」に存する不動産に係るもののうちから
選択するものとし、
・「必要やむを得ない場合」には
 「近隣地域の周辺の地域」に存する不動産に係るもののうちから、
・対象不動産の最有効使用が「標準的使用と異なる場合」等には、
 「同一需給圏内の代替競争不動産」に係るもののうちから
選択するものとするほか、
次の要件の「全部」を備えなければならない。

①「取引事情が正常」なものと認められるものであること 又は
 「正常なものに補正」することができるものであること。

②「時点修正」をすることが可能なものであること。

③「地域要因の比較」及び「個別的要因の比較」が可能なものであること。






ロ ×

ハ ○

基準そのまま。




【留意事項 Ⅴ 「総論第7章鑑定評価の方式」について
 1.価格を求める鑑定評価の手法について】より

(2)「取引事例比較法」について

この手法の適用に当たっては、
・多数の取引事例を収集し、
・「価格の指標」となり得る事例の選択
を行わなければならないが、その有効性を高めるため、
・取引事例 はもとより、
・売り希望価格、
・買い希望価格、
・精通者意見
等の資料を幅広く収集するよう努めるものとする。

なお、これらの資料は、
「近隣地域等」の「価格水準」及び「地価の動向」を知る上で
十分活用し得るものである。

① 事例の収集について

豊富に収集された「取引事例の分析検討」は、
・個別の取引に内在する「特殊な事情」を排除し、
・「時点修正率」を把握し、及び
・「価格形成要因」の「対象不動産の価格への影響」の程度
を知る上で欠くことのできないものである。

特に、選択された「取引事例」は、
・「取引事例比較法」を適用して「比準価格」を求める場合の「基礎資料」
となるものであり、
収集された「取引事例の信頼度」は「比準価格の精度を左右する」ものである。

「取引事例」は、
・不動産の「利用目的」、
・不動産に関する「価値観の多様性」、
・取引の動機による売主及び買主の「取引事情」
等により各々の取引について考慮されるべき視点が異なってくる。

したがって、
・取引事例に係る「取引事情」を始め
・取引当事者の「属性」
 (本留意事項の「Ⅳ「総論第6章地域分析及び個別分析」について」に掲げる市場参加者の属性に同じ。)
及び
・「取引価格」の水準の「変動の推移」
を慎重に分析しなければならない。






ニ ×

更地の鑑定評価額は、
・「更地」並びに「自用の建物及びその敷地」の取引事例に基づく「比準価格」
並びに
・土地残余法による「収益価格」
を関連づけて決定するものとする。

本問は4件の貸店舗ビルから比準価格を試算しているので誤り。




【各論 第1章 価格に関する鑑定評価
 第1節 土地 Ⅰ 宅地】より

1.更地

「更地」の鑑定評価額は、
・「更地」並びに「自用の建物 及び その敷地」の取引事例に基づく
 「比準価格」
並びに
・「土地残余法」
 (建物等の価格を
  「収益還元法以外の手法」によって求めることができる場合に、
  「敷地と建物等」からなる不動産について
  「敷地に帰属」する「純収益」から「敷地の収益価格」を求める方法)
 による「収益価格」
を「関連づけて決定」するものとする。

「再調達原価」が把握できる場合には、
「積算価格をも関連」づけて決定すべきである。

「当該更地の面積」が「近隣地域の標準的な土地の面積」に比べて「大きい場合」等においては、さらに次に掲げる価格を「比較考量」して決定するものとする。
(この手法を「開発法」という。)

(1)
「一体利用をすることが合理的」と認められるときは、
価格時点において、
当該更地に「最有効使用の建物が建築されることを想定」し、
「販売総額」から
・通常の「建物建築費相当額」及び
・「発注者」が直接負担すべき通常の「付帯費用」
を「控除」して得た価格

(2)
「分割利用をすることが合理的」と認められるときは、
価格時点において、
当該更地を「区画割り」して、「標準的な宅地」とすることを想定し、
「販売総額」から
・通常の「造成費相当額」及び
・「発注者」が直接負担すべき通常の「付帯費用」
を「控除」して得た価格

なお、「配分法」及び「土地残余法」を適用する場合における
「取引事例」及び「収益事例」は、
敷地が「最有効使用の状態にあるもの」を採用すべきである。






ホ ○

同類型の不動産の部分を内包して複合的に構成されている異類型の不動産に係る場合と考えられるので正しい。





【第7章 鑑定評価の方式
 第1節 価格を求める鑑定評価の手法
 Ⅲ 取引事例比較法】より

2.適用方法

(4)配分法

「取引事例」が
「対象不動産と同類型の不動産」の部分を内包して複合的に構成されている
「異類型の不動産」に係る場合においては、
・当該取引事例の「取引価格」から
 対象不動産と同類型の不動産「以外の部分の価格」が
 取引価格等により判明しているときは、
 「その価格」を「控除」し、又は
・当該取引事例について「各構成部分の価格の割合」が
 「取引価格、新規投資等により判明」しているときは、
 当該事例の「取引価格」に
 対象不動産と同類型の不動産の部分に係る「構成割合を乗じ」て、
対象不動産の類型に係る「事例資料を求める」ものとする
(この方法を「配分法」という。)。







第38問
解答&関連知識
第39問第40問
解答&関連知識


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問題38 解答&関連知識

解答(3)

イ ×
ロ ○
ハ ○
ニ ×
ホ ○





【各論 第3章 証券化対象不動産の価格に関する鑑定評価
 第1節 証券化対象不動産の鑑定評価の基本的姿勢】より

Ⅰ 証券化対象不動産の範囲

この章において「証券化対象不動産」とは、
次のいずれかに該当する
・「不動産取引の目的である不動産」又は
・「不動産取引の目的となる見込みのある不動産」(信託受益権に係るものを含む。)
をいう。

(1)
「資産の流動化に関する法律」に規定する「資産の流動化」並びに
「投資信託及び投資法人に関する法律」に規定する「投資信託に係る不動産取引」並びに
同法に規定する「投資法人が行う不動産取引」

(2)
「不動産特定共同事業法」に規定する「不動産特定共同事業契約に係る不動産取引」

(3)
・金融商品取引法第2条第1項第5号、
・第9号
(専ら不動産取引を行うことを目的として設置された株式会社
(会社法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律第2条第1項の規定により株式会社として存続する有限会社を含む。)
に係るものに限る。)、
・第14号 及び
・第16号
に規定する「有価証券」

並びに
・同条第2項第1号、
・第3号 及び
・第5号
の規定により有価証券とみなされる権利の債務の履行等を主たる目的として
収益又は利益を生ずる不動産取引

証券化対象不動産の鑑定評価は、この章の定めるところに従って行わなければならない。

この場合において、鑑定評価報告書にその旨を記載しなければならない。

証券化対象不動産以外の不動産の鑑定評価を行う場合にあっても、
「投資用の賃貸大型不動産の鑑定評価を行う場合」その他の「投資家 及び 購入者等の保護」の観点から必要と認められる場合には、
この章の定めに準じて、鑑定評価を行うよう努めなければならない。








第37問
解答&関連知識
第38問第39問
解答&関連知識


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問題37 解答&関連知識

解答(4)

イ ○




【第7章 鑑定評価の方式
 第1節 価格を求める鑑定評価の手法
 Ⅰ 試算価格を求める場合の一般的留意事項】より

2.事例の「収集」及び「選択」

鑑定評価の「各手法の適用」に当たって必要とされる事例には、
・「原価法の適用」に当たって必要な「建設事例」、
・「取引事例比較法の適用」に当たって必要な「取引事例」及び
・「収益還元法の適用」に当たって必要な「収益事例」
(以下「取引事例等」という。)がある。

これらの「取引事例等」は、
・鑑定評価の「各手法に即応」し、
・「適切にして合理的な計画」に基づき、
・豊富に秩序正しく収集し、選択
すべきであり、
「投機的取引」であると認められる事例等「適正さを欠くものであってはならない」。

「取引事例等」は、
次の要件の「全部」を備えるもののうちから選択するものとする。

(1)次の不動産に係るものであること


・「近隣地域」又は「同一需給圏」内の「類似地域」若しくは
・「必要やむを得ない場合」には「近隣地域の周辺の地域」
 (以下「同一需給圏内の類似地域等」という。)
に存する不動産


対象不動産の「最有効使用が標準的使用と異なる場合」等における
・「同一需給圏内」に存し
・対象不動産と「代替、競争等の関係が成立している」と認められる不動産
 (以下「同一需給圏内の代替競争不動産」という。)。

(2)
・取引事例等に係る「取引等の事情が正常なもの」と認められるもの
であること 又は
・「正常なものに補正」することができるもの
であること。

(3)「時点修正」をすることが可能なものであること。

(4)「地域要因の比較」及び「個別的要因の比較」が可能なものであること。





ロ ○

基準そのまま。




【第7章 鑑定評価の方式
 第1節 価格を求める鑑定評価の手法
 Ⅳ 収益還元法 3.適用方法】より

(1)純収益

② 純収益の算定

対象不動産の「純収益」は、
一般に「1年」を単位として「総収益」から「総費用」を「控除」して求めるものとする。

また、「純収益」は、
・「永続的」なものと「非永続的」なもの、
・「償却前」のものと「償却後」のもの
等、「総収益」及び「総費用」の把握の仕方により異なるものであり、
それぞれ
・「収益価格」を求める方法 及び
・「還元利回り」又は「割引率」を求める方法
とも密接な関連があることに留意する必要がある。

なお、「直接還元法」における「純収益」は、
対象不動産の
・「初年度の純収益」を採用する場合 と
・「標準化された純収益」を採用する場合
があることに留意しなければならない。

「純収益の算定」に当たっては、
・対象不動産からの「総収益」及び
・これに係る「総費用」
を直接的に把握し、
それぞれの項目の細部について「過去の推移」及び「将来の動向」を慎重に分析して、
「対象不動産の純収益」を適切に求めるべきである。

この場合において「収益増加の見通し」については、
特に「予測の限界」を見極めなければならない。

特に「DCF法の適用」に当たっては、
・毎期の純収益 及び
・復帰価格 並びに
・その発生時期
が明示されることから、
「純収益の見通し」について十分な調査を行うことが必要である。

なお、「直接還元法の適用」に当たって、
対象不動産の「純収益」を
・「近隣地域」又は「同一需給圏内の類似地域」等に存する
 「対象不動産と類似の不動産」
若しくは
・「同一需給圏内の代替競争不動産」
の「純収益」によって「間接的に求める場合」には、
それぞれの「地域要因の比較」及び「個別的要因の比較」を行い、
当該純収益について適切に補正することが必要である。





ハ ○

本問のとおり。




【各論 第1章 価格に関する鑑定評価
 第2節 建物及びその敷地】より

Ⅱ 貸家及びその敷地

「貸家 及び その敷地」の鑑定評価額は、
「実際実質賃料」
(売主が既に受領した「一時金」のうち
 売買等に当たって「買主に承継されない部分」がある場合には、
 当該部分の「運用益」及び「償却額」を「含まない」ものとする。)
に基づく「純収益等の現在価値の総和」を求めることにより得た
「収益価格」を「標準」とし、
・積算価格 及び
・比準価格
を「比較考量」して決定するものとする。

この場合において、次に掲げる事項を総合的に勘案するものとする。

1.「将来」における
  「賃料の改定の実現性」と「その程度」

2.「契約に当たって授受」された
  「一時金の額」及び「これに関する契約条件」

3.「将来」見込まれる
  「一時金の額」及び「これに関する契約条件」

4.「契約締結の経緯」、「経過した借家期間」及び「残存期間」並びに
  「建物の残存耐用年数」

5.「貸家 及び その敷地」の
  「取引慣行」並びに「取引利回り」

6.
・借家の目的、
・契約の形式、
・登記の有無、
・転借か否かの別 及び
・定期建物賃貸借
 (借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借をいう。)
 か否かの別

7.借家権価格

また、
「貸家及びその敷地」を当該「借家人が買い取る」場合
における「貸家及びその敷地」の鑑定評価に当たっては、
当該「貸家及びその敷地」が「自用の建物及びその敷地」となることによる
「市場性の回復」等に即応する「経済価値の増分が生ずる」場合があることに
留意すべきである。






ニ ○




【第7章 鑑定評価の方式
 第1節 価格を求める鑑定評価の手法
 Ⅳ 収益還元法
 3.適用方法
 (2)還元利回り及び割引率
 ② 還元利回り及び割引率の算定】より

イ 「還元利回り」を求める方法

「還元利回り」を求める方法を例示すると次のとおりである。

(ア)「類似の不動産の取引事例」との比較から求める方法

この方法は、
「対象不動産と類似の不動産」の取引事例から求められる利回りをもとに、
・「取引時点」及び「取引事情」並びに
・「地域要因」及び「個別的要因」
の違いに応じた補正を行うことにより求めるものである。






ホ ×

貸家及びその敷地の鑑定評価額は収益価格を標準とし、積算価格及び比準価格を比較考量して決定する。




上記、

【各論 第1章 価格に関する鑑定評価
 第2節 建物及びその敷地
 Ⅱ 貸家及びその敷地】より







第36問
解答&関連知識
第37問第38問
解答&関連知識


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問題36 解答&関連知識

解答(3)

イ ○

基準そのまま。




【第7章 鑑定評価の方式
 第1節 価格を求める鑑定評価の手法
 Ⅰ 試算価格を求める場合の一般的留意事項】より

3.事情補正

取引事例等に係る取引等が「特殊な事情を含み」、
これが当該取引事例等に係る「価格等に影響を及ぼしている」ときは
「適切に補正」しなければならない。

(1)
現実に成立した「取引事例等」には、
不動産市場の「特性」、「取引」等における
「当事者双方の能力の多様性」と「特別の動機」により
・売り急ぎ、
・買い進み
等の「特殊な事情」が存在する場合もあるので、
取引事例等が「どのような条件の下で成立したもの」であるかを
資料の分析に当たり十分に調査しなければならない。

(2)
「特殊な事情」とは、
「正常価格を求める場合」には、
正常価格の前提となる「現実の社会経済情勢の下で合理的」と考えられる諸条件を欠くに至らしめる事情のことである。






ロ ○

基準そのまま。




【留意事項 Ⅴ 「総論第7章鑑定評価の方式」について
 1.価格を求める鑑定評価の手法について
 (2)取引事例比較法について】より

② 事情補正について

ア 補正に当たり「減額すべき」特殊な事情

(ア)
「営業上の場所的限定」等、
「特殊な使用方法」を前提として取引が行われたとき。

(イ)
「極端な供給不足」、「先行きに対する過度に楽観的な見通し」等、
「特異な市場条件」の下に取引が行われたとき。

(ウ)
「業者 又は 系列会社間」における「中間利益の取得を目的」として取引が行われたとき。

(エ)
「買手」が不動産に関し明らかに「知識や情報が不足」している状態において
「過大な額」で取引が行われたとき。

(オ)
「取引価格」に
・売買代金の割賦払いによる「金利相当額」、
・立退料、
・離作料
等の「土地の対価以外」のものが含まれて取引が行われたとき。






ハ ×

取引事例比較法における時点修正率は、

「評価対象不動産の存する用途的地域における土地又は建物の価格の変動率」

ではなく、

「事例に係る不動産の存する用途的地域又は当該地域と相似の価格変動過程を経たと認められる類似の地域における土地又は建物の価格の変動率」

を求め、これにより取引価格を修正すべきである。




【第7章 鑑定評価の方式
 第1節 価格を求める鑑定評価の手法
 Ⅲ 取引事例比較法】より

2.適用方法

(2)「事情補正」及び「時点修正」

「取引事例が特殊」な事情を含み、これが
・当該事例に係る「取引価格に影響」していると認められるときは、
 「適切な補正」を行い、
・取引事例に係る「取引の時点が価格時点と異なる」ことにより、
 その間に「価格水準の変動」があると認められるときは、
 当該事例の価格を「価格時点の価格に修正」
しなければならない。

「時点修正」に当たっては、
事例に係る不動産の存する
・「用途的地域」又は
・当該地域と相似の価格変動過程を経たと認められる「類似の地域」
における「土地 又は 建物」の「価格の変動率」を求め、
これにより「取引価格を修正」すべきである。






ニ ×

賃料の価格時点は、賃料の算定の期間の収益性を反映するものとしてその期間の期首となる。
その為、価格時点が採用する賃貸事例の契約期間内であっても、それぞれの価格時点が相違しており、その間に価格水準に変動があると認められる場合には、時点修正を行う必要がある。

ホ ○ 

本問のとおり。




【第5章 鑑定評価の基本的事項】より

第2節 価格時点の確定

価格形成要因は、
「時の経過により変動する」ものであるから、
不動産の価格は
「その判定の基準となった日」においてのみ妥当するものである。

したがって、不動産の鑑定評価を行うに当たっては、
不動産の「価格の判定の基準日」を確定する必要があり、
この日を「価格時点」という。

また、賃料の価格時点は、
賃料の「算定の期間の収益性」を反映するものとして
その期間の「期首」となる。

価格時点は、
鑑定評価を行った年月日を基準として
・現在の場合(現在時点)、
・過去の場合(過去時点)及び
・将来の場合(将来時点)
に分けられる。




【第7章 鑑定評価の方式
 第1節 価格を求める鑑定評価の手法
 Ⅰ 試算価格を求める場合の一般的留意事項】より

4.時点修正

「取引事例等」に係る取引等の時点が「価格時点と異なる」ことにより、
その間に「価格水準に変動がある」と認められる場合には、
当該「取引事例等の価格」等を「価格時点の価格」等に修正しなければならない。







第35問
解答&関連知識
第36問第37問
解答&関連知識


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