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資産運用のために、色々と勉強してます。株や不動産、資格について書きます。また、デジタル関係での出来事を自分のメモ代わりとして・・・・。
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問題33 解答&関連知識

解答(1)

イ ×

「行わなければならない」ではなく、「行うよう努めなければならない」。




【各論 第3章 証券化対象不動産の価格に関する鑑定評価
 第1節 証券化対象不動産の鑑定評価の基本的姿勢】より

Ⅰ 証券化対象不動産の範囲

この章において「証券化対象不動産」とは、
次のいずれかに該当する
・「不動産取引の目的である不動産」又は
・「不動産取引の目的となる見込みのある不動産」(信託受益権に係るものを含む。)
をいう。

(1)
「資産の流動化に関する法律」に規定する「資産の流動化」並びに
「投資信託及び投資法人に関する法律」に規定する「投資信託に係る不動産取引」並びに
同法に規定する「投資法人が行う不動産取引」

(2)
「不動産特定共同事業法」に規定する「不動産特定共同事業契約に係る不動産取引」

(3)
・金融商品取引法第2条第1項第5号、
・第9号
(専ら不動産取引を行うことを目的として設置された株式会社
(会社法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律第2条第1項の規定により株式会社として存続する有限会社を含む。)
に係るものに限る。)、
・第14号 及び
・第16号
に規定する「有価証券」

並びに
・同条第2項第1号、
・第3号 及び
・第5号
の規定により有価証券とみなされる権利の債務の履行等を主たる目的として
収益又は利益を生ずる不動産取引

証券化対象不動産の鑑定評価は、この章の定めるところに従って行わなければならない。

この場合において、鑑定評価報告書にその旨を記載しなければならない。

証券化対象不動産以外の不動産の鑑定評価を行う場合にあっても、
「投資用の賃貸大型不動産の鑑定評価を行う場合」その他の「投資家 及び 購入者等の保護」の観点から必要と認められる場合には、
この章の定めに準じて、鑑定評価を行うよう努めなければならない。



ロ ○

基準そのまま。




【各論 第3章 証券化対象不動産の価格に関する鑑定評価
 第1節 証券化対象不動産の鑑定評価の基本的姿勢】より

Ⅱ 不動産鑑定士の責務

(2)
不動産鑑定士は、
「証券化対象不動産」の鑑定評価を行う場合にあっては、
証券化対象不動産の証券化等が円滑に行なわれるよう配慮しつつ、
鑑定評価に係る「資料」及び「手順」等を依頼者に説明し、
理解を深め、かつ、協力を得るものとする。

また、証券化対象不動産の「鑑定評価書」については、
「依頼者」及び「証券化対象不動産に係る利害関係者その他の者」が
その内容を「容易に把握・比較」することができるようにするため、
・鑑定評価報告書の記載方法等を工夫し、及び
・鑑定評価に活用した資料等を明示することができるようにする
など説明責任が十分に果たされるものとしなければならない。



ハ ○

本問の通り。




【各論 第3章 証券化対象不動産の価格に関する鑑定評価
 第4節 DCF法の適用等】より

Ⅰ DCF法の「適用過程」等の明確化

(1)
「DCF法の適用」に当たっては、
「DCF法」による「収益価格」を求める際に活用する資料を
次に定める区分に応じて、その
・妥当性 や
・判断の根拠 等
を「鑑定評価報告書」に「記載」しなければならない。


「依頼者から入手」した
・対象不動産に係る「収益」又は「費用」の額
・その他の資料
を「そのまま活用」する場合


「依頼者から入手」した
・対象不動産に係る「収益」又は「費用」の額
・その他の資料
に「修正等を加える」場合


「自らが入手」した
・対象不動産に係る「収益」又は「費用」の額
・その他の資料
を「活用する」場合



ニ ○

本問の通り。




【各論 第3章 証券化対象不動産の価格に関する鑑定評価
 第3節 証券化対象不動産の個別的要因の調査等】より

Ⅲ エンジニアリング・レポートの「取扱い」と不動産鑑定士が行う「調査」

(1)
「証券化対象不動産」の鑑定評価に当たっては、
「不動産鑑定士」は、
・「依頼者」に対し当該鑑定評価に際し必要な「エンジニアリング・レポートの提出」を求め、
・その内容を「分析・判断」した上で、「鑑定評価に活用」
しなければならない。

ただし、
・エンジニアリング・レポートの「提出がない場合」又は
・その「記載された内容」が鑑定評価に活用する資料として「不十分であると認められる場合」
には、エンジニアリング・レポートに代わるものとして「不動産鑑定士が調査を行う」など
鑑定評価を適切に行うため「対応」するものとし、
・対応した「内容」 及び
・それが適切であると判断した「理由」
について、「鑑定評価報告書に記載」しなければならない。



ホ ○

本問の通り。







第32問
解答&関連知識
第33問第34問
解答&関連知識


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問題32 解答&関連知識

解答(4)

イ ○

本問の通り。




【第7章 鑑定評価の方式】

第2節 賃料を求める鑑定評価の手法

不動産の「賃料」を求める鑑定評価の手法は、

「新規賃料」にあっては
・積算法、
・賃貸事例比較法、
・収益分析法
等があり、

「継続賃料」にあっては
・差額配分法、
・利回り法、
・スライド法、
・賃貸事例比較法
等がある。



ロ ○




【各論 第2章 賃料に関する鑑定評価
 第1節 宅地 Ⅱ 継続賃料を求める場合】より

1.継続中の宅地の「賃貸借等の契約」に基づく「実際支払賃料を改定」する場合

継続中の宅地の「賃貸借等の契約」に基づく「実際支払賃料を改定」する場合の鑑定評価額は、
・「差額配分法」による「賃料」、
・「利回り法」による「賃料」、
・「スライド法」による「賃料」及び
・「比準賃料」
を関連づけて決定するものとする。

この場合においては、次に掲げる事項を総合的に勘案して決定するものとする。

(1)「契約の内容」及び「契約締結の経緯」

(2)契約上の「経過期間」及び「残存期間」

(3)「賃料改定の経緯」

(4)「更新料の必要性」

(5)「近隣地域」若しくは「同一需給圏内の類似地域等」における「宅地の賃料」
   又は
   「同一需給圏内の代替競争不動産」の
    ・「賃料」、
    ・「その改定の程度」及び
    ・「それらの推移、動向」

(6)「賃料に占める純賃料」の「推移、動向」

(7)「底地に対する利回り」の「推移、動向」

(8)「公租公課」の「推移、動向」

なお、
「賃料の改定」が
・「契約期間の満了」に伴う「更新」又は
・「借地権」の「第三者への譲渡」
を契機とする場合において、
「更新料」又は「名義書替料」が支払われるときは、
これらの額を「総合的に勘案」して求めるものとする。



ハ ×

「地上建物の経済価値の増分」でなく、「宅地及び地上建物の経済価値の増分」。

ニ ○

本問の通り。




【各論 第2章 賃料に関する鑑定評価
 第1節 宅地
 Ⅱ 継続賃料を求める場合】より

2.契約上の「条件」又は「使用目的」が「変更される」ことに伴い賃料を改定する場合

契約上の「条件」又は「使用目的」が「変更される」ことに伴い賃料を改定する場合の鑑定評価に当たっては、
契約上の「条件」又は「使用目的」の「変更に伴う」
「宅地 及び 地上建物」の「経済価値の増分」のうち
「適切な部分に即応する賃料」を
「前記1.を想定した場合における賃料」に
「加算」して決定するものとする。

この場合においては、
前記1.に掲げる事項のほか、特に次に掲げる事項を総合的に勘案するものとする。

(1)「賃貸借等の態様」
(2)契約上の「条件」又は「使用目的」の「変更内容」
(3)「条件変更承諾料」又は「増改築承諾料」が支払われるときはこれらの額



ホ ×

土地の公租公課は、貸家およびその敷地の鑑定評価における総費用の一部として算定されるものであり、家賃の継続賃料に影響を与える。







第31問
解答&関連知識
第32問第33問
解答&関連知識


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問題31 解答&関連知識

解答(4)

イ ○
ロ ○
ハ ○
ニ ○

全て該当する。




【各論 第2章 賃料に関する鑑定評価
 第1節 宅地】より

Ⅱ 継続賃料を求める場合

1.継続中の宅地の「賃貸借等の契約」に基づく「実際支払賃料を改定」する場合

継続中の宅地の「賃貸借等の契約」に基づく「実際支払賃料を改定」する場合の鑑定評価額は、
・「差額配分法」による「賃料」、
・「利回り法」による「賃料」、
・「スライド法」による「賃料」及び
・「比準賃料」
を関連づけて決定するものとする。

この場合においては、次に掲げる事項を総合的に勘案して決定するものとする。

(1)「契約の内容」及び「契約締結の経緯」

(2)契約上の「経過期間」及び「残存期間」

(3)「賃料改定の経緯」

(4)「更新料の必要性」

(5)「近隣地域」若しくは「同一需給圏内の類似地域等」における「宅地の賃料」
   又は
   「同一需給圏内の代替競争不動産」の
    ・「賃料」、
    ・「その改定の程度」及び
    ・「それらの推移、動向」

(6)「賃料に占める純賃料」の「推移、動向」

(7)「底地に対する利回り」の「推移、動向」

(8)「公租公課」の「推移、動向」

なお、
「賃料の改定」が
・「契約期間の満了」に伴う「更新」又は
・「借地権」の「第三者への譲渡」
を契機とする場合において、
「更新料」又は「名義書替料」が支払われるときは、
これらの額を「総合的に勘案」して求めるものとする。

2.契約上の「条件」又は「使用目的」が「変更される」ことに伴い賃料を改定する場合

契約上の「条件」又は「使用目的」が「変更される」ことに伴い賃料を改定する場合の鑑定評価に当たっては、
契約上の「条件」又は「使用目的」の「変更に伴う」
「宅地 及び 地上建物」の「経済価値の増分」のうち
「適切な部分に即応する賃料」を
「前記1.を想定した場合における賃料」に
「加算」して決定するものとする。

この場合においては、
前記1.に掲げる事項のほか、特に次に掲げる事項を総合的に勘案するものとする。

(1)「賃貸借等の態様」
(2)契約上の「条件」又は「使用目的」の「変更内容」
(3)「条件変更承諾料」又は「増改築承諾料」が支払われるときはこれらの額







第30問
解答&関連知識
第31問第32問
解答&関連知識


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問題35

証券化対象不動産の鑑定評価における収益価格に関する次のイからホまでの記述のうち,正しいものはいくつあるか。


証券化対象不動産の鑑定評価における収益価格を求めるに当たっては,DCF法を適用しなければならない。この場合において,併せて直接還元法を適用することにより検証を行うことが適切である。


鑑定評価報告書には,DCF法で査定した収益価格(直接還元法による検証を含む。)と原価法及び取引事例比較法等で求めた試算価格との関連について明確にしつつ,鑑定評価額を決定した理由について記載しなければならない。


DCF法による収益価格を求める場合に当たっては,最終還元利回り,割引率,収益及び費用の将来予測等査定した個々の項目等に関する説明に加え,それらを採用して収益価格を求める過程及びその理由について,経済事情の変動の可能性,具体的に検証した事例及び論理的な整合性等を明確にしつつ,鑑定評価報告書に記載しなければならない。


DCF法による収益価格を求めるに当たっては,必ず,依頼者から入手した対象不動産に係る収益及び費用の額その他の資料をそのまま活用して,純収益の精緻化を図ることに努めなければならない。


複数の不動産鑑定士が共同して複数の証券化対象不動産の鑑定評価を行う場合にあっては,DCF法の適用において活用する最終還元利回り,割引率,収益及び費用の将来予測等について対象不動産相互間の論理的な整合性を図らなければならない。

(1)1つ
(2)2つ
(3)3つ
(4)4つ
(5)すべて正しい







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解答&関連知識
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問題34

証券化対象不動産に関する次のイからホまでの記述のうち,正しいものはいくつあるか。


実地調査においては,建物竣工図等を用いて,建物内部と照合を行う必要があることから,建物の内覧を行うことが必須であり,建物内部への立入調査ができない箇所がある場合には,別の実地調査日を設けて必ず確認しなはればならない。


処理計画の策定に当たっての依頼者への確認は,対象不動産の鑑定評価を担当する不動産鑑定士以外の者が行うことがあってもよい。


処理計画の策定に当たっての確認事項の記録については,確認を行った年月日,確認を行った不動産鑑定士の氏名,確認の相手方の氏名及び職業,確認を行った場所等に関する記録を作成し,及び鑑定評価報告書の附属資料として添付する必要がある。


賃貸借契約書が統一された契約書フォームを用いて作成されている場合は,依頼者よりその旨の表明を受けて代表例の確認と個別の契約における特約などの有無の確認を十分に行うことにより,賃貸借契約書のすべてを確認しなくてもいいことがある。


処理計画の策定に当たっては,エンジニアリング・レポート,DCF法等を適用するために必要となる資料その他の資料の主な項目及びその作成時期を,あらかじめ,依頼者に対し確認しなければならない。

(1)1つ
(2)2つ
(3)3つ
(4)4つ
(5)すべて正しい







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