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資産運用のために、色々と勉強してます。株や不動産、資格について書きます。また、デジタル関係での出来事を自分のメモ代わりとして・・・・。
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問題40

建物及びその敷地の継続賃料の鑑定評価を行うに当たって,下記のケースで差額配分法を適用した場合の試算賃料として正しいものは,次のうちどれか。ただし,ここでの試算賃料は月額実質賃料を求めるものとする。なお,対象不動産の経済価値に即応した適正な賃料としては,実質賃料を求めるものとし,計算作業の簡略化を図るため積算法により求めるものとする。

・価格時点:平成21年5月17日
・対象不動産:賃貸事務所(5階建て事務所の4階部分)
・賃貸借契約の状況:平成19年5月17日から2年間の普通借家契約,価格時点において,契約更新を迎える。
          月額支払賃料1,000,000円
          敷金(預り金的性格の一時金)月額支払賃料の12か月分
・対象不動産の価格時点における基礎価格(4階部分に対応する土地・建物)200,000,000円
・対象不動産の価格時点における必要諸経費等(年額)5,000,000円
・敷金の運用利回り 2.0%
・継続賃料利回り  4.0%
・期待利回り    5.0%
・還元利回り    5.5%
・対象不動産の経済価値に即応した適正な実質賃料と実際実質賃料との間に発生している差額のうち貸主に帰属する部分(差額配分割合)50%

(1)1,050,000円
(2)1,115,000円
(3)1,125,000円
(4)1,130,000円
(5)1,135,000円

   





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問題39

区分所有建物及びその敷地について価格時点から12年の間,毎年1,000,000円の償却前純収益が得られると予測されている。また復帰価格について,下記の異なる2つの予測がなされるとする。

① 賃貸借が終了後,価格時点より10%の価格下落で売却できることが予測される場合
② 賃貸借が終了後,償却前純収益が10%下落して売却できることが予測される場合

当該物件の①の予測の下における収益価格から②の予測の下における収益価格を差し引いた差額として正しいものは,次のうちどれか。割引率8%,最終還元利回り10%として,売却費用や賃借人募集期間については考慮せず,収益価格については10万円未満を四捨五入とする。
途中の複利計算式は下記の数値から選択して計算するものとする。

(1+0.08)12=2.5
(1+0.08)13=2.7
(1+0.10)12=3.1
(1+0.10)13=3.5

(1)300,000円
(2)400,000円
(3)500,000円
(4)600,000円
(5)700,000円







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問題38

下記の対象不動産の新規賃料を試算したところ,月額実質賃料は520,000円と求められた。その場合の月額支払賃料の1㎡当たりの単価として正しいものは,次のうちどれか。
なお,平均的なテナントの入替年数は3年とし,更新料は考慮せず,運用利回りは2%,年賦償還率(2%,3年)は0.34とする。

 <対象不動産の契約概要>
  用  途:賃貸事務所
  契約期間:平成21年8月1日~平成23年7月末日
  専有面積:200㎡
  敷 金:月額支払賃料の7か月分(預り金的性格の一時金)
  礼 金:月額支払賃料の1か月分(賃料の前払的性格の一時金)

(1)2,400円/㎡
(2)2,500円/㎡
(3)2,600円/㎡
(4)2,700円/㎡
(5)2,800円/㎡







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問題37

下記の対象不動産について,共同住宅用地として一体利用することを想定する場合の開発法による価格として正しいものは,次のうちどれか。なお,開発想定の数値等は,計算作業の簡略化を図るため単純化している。

【対象不動産の状況及び開発想定】
 全体敷地     2,000㎡
 総建築戸数    50戸
 建築工事費    250,000円/㎡
 建築延面積    4,000㎡
 3階の分譲価格※ 500,000円/㎡

 ※専有面積当たりの分譲価格

 各階合計専有面積階層別効用比
5階700㎡110
4階700㎡110
3階700㎡100
2階700㎡100
1階700㎡100

位置別効用比は,考慮外とする。

土地の造成費  0円
付帯費用    分譲給収入の10%
価格時点から販売終了時点までの期間     9か月
(販売は,6か月目で50%,残りは9か月目で完売した。)
価格時点から建築工事費の支払時点までの期間 6か月
価格時点から付帯費用の支払時点までの期間  8か月
(建築工事費及び付帯費用の支払は一括で,上記の時点で行う。)
投下資本収益率 1%/月
投下資本収益率に対応する複利現価率
 期間 6か月  0.95
    8か月  0.93
    9か月  0.92

(1) 530,100,000円
(2) 540,510,000円
(3) 553,350,000円
(4) 575,280,000円
(5) 582,440,000円







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問題36

証券化対象不動産の鑑定評価におけるDCF法の収益費用項目に関する次の記述のうち,正しいものはどれか。

(1)
運営収益から運営費用を控除して得た額が運営純収益であり,運営純収益に一時金の運用益を加算した額が純収益である。

(2)
対象不動産の運営において電気・水道・ガス・地域冷暖房熱源等に要する費用のうち,貸室部分に係るものとして賃借人との契約により徴収する収入を共益費収入といい,運営収益に計上される。

(3)
対象不動産の管理業務に係る経費をプロパティマネジメントフィーといい,信託報酬,特別目的会社・投資法人・ファンド等に係る事務費用,アセットマネジメントフィー等とともに運営費用に計上される。

(4)看板,アンテナ,自動販売機等の施設設置料,礼金・更新料等の返還を要しない一時金等の収入はその他収入とし,運営収益に計上される。

(5)新規テナントの募集に際して行われる仲介業務や広告宣伝等に要する費用及びテナントの賃貸借契約の更新や再契約業務に要する費用等をテナント募集費用等というが,運営費用に計上されない。







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