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資産運用のために、色々と勉強してます。株や不動産、資格について書きます。また、デジタル関係での出来事を自分のメモ代わりとして・・・・。
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問題38 解答&関連知識

解答(2)

支払賃料
= 実質賃料
 -「預り金的性格」を有する一時金の「運用益」
 -「賃料の前払的性格」を有する一時金の「運用益」及び「償却額」

より、求める支払賃料をAとすると、

A=520,000-敷金の「運用益」-礼金の「運用益」及び「償却額」
 =520,000-A×7ヶ月×0.02÷12ヶ月-A×1ヶ月×0.34÷12ヶ月
 =520,000-0.14A÷12-0.34A÷12
 =520,000-0.04A

1.04A=520,000

A=500,000円

よって、1㎡当たりの月額支払賃料は
500,000円÷200㎡=2,500円/㎡





【第7章 鑑定評価の方式】

第2節 賃料を求める鑑定評価の手法

Ⅰ 「賃料」を求める場合の一般的留意事項

「賃料」の鑑定評価は、
対象不動産について、
・「賃料の算定の期間」に対応して、「実質賃料」を求める
ことを原則とし、
・賃料の「算定の期間」及び「支払いの時期」に係る条件 並びに
・「権利金、敷金、保証金」等の「一時金の授受」に関する条件
が付されて「支払賃料」を求めることを依頼された場合には、
「実質賃料」とともに、その一部である「支払賃料」を求めることができるものとする。

1.「実質賃料」と「支払賃料」

「実質賃料」とは、
「賃料の種類の如何を問わず」貸主に支払われる「賃料の算定の期間」に対応する
「適正なすべての経済的対価」をいい、
・純賃料 及び
・不動産の賃貸借等を継続するために通常必要とされる「諸経費」等
 (以下「必要諸経費等」という。)
から成り立つものである。

「支払賃料」とは、
「各支払時期に支払われる賃料」をいい、契約に当たって、
「権利金、敷金、保証金」等の「一時金」が授受される場合
においては、
当該「一時金」の「運用益」及び「償却額」と併せて「実質賃料」を構成するものである。

なお、慣行上、「建物及びその敷地」の一部の賃貸借に当たって、
「水道光熱費、清掃・衛生費、冷暖房費」等がいわゆる「付加使用料」、「共益費」等の名目で支払われる場合もあるが、
これらのうちには「実質的に賃料に相当する部分が含まれている場合」があることに留意する必要がある。

2.「支払賃料」の求め方

契約に当たって「一時金」が授受される場合における「支払賃料」は、
「実質賃料」から、当該一時金について
・「賃料の前払的性格」を有する一時金の「運用益」及び「償却額」並びに
・「預り金的性格」を有する一時金の「運用益」
を「控除」して求めるものとする。

なお、「賃料の前払的性格」を有する一時金の「運用益」及び「償却額」については、
対象不動産の「賃貸借等の持続する期間の効用の変化」等に着目し、
実態に応じて適切に求めるものとする。

「運用利回り」は、賃貸借等の契約に当たって授受される
・一時金の性格、
・賃貸借等の契約内容 並びに
・対象不動産の「種類」及び「性格」等の相違
に応じて、
・当該不動産の「期待利回り」、
・不動産の「取引利回り」、
・長期預金の金利、
・「国債」及び「公社債」利回り、
・金融機関の貸出金利
等を比較考量して決定するものとする。

3.賃料の算定の期間

鑑定評価によって求める「賃料の算定の期間」は、原則として、
・「宅地」並びに「建物及びその敷地」の賃料にあっては「1月」を単位とし、
・「その他の土地」にあっては「1年」を単位とするものとする。



<年賦償還率>

複利計算式に使用する数値の一種で、借入金の返済のように元金を均等に返済する場合に使用する。

不動産鑑定評価では有限期間で償却される資産については、期末に生じる一定の値(年利率rのときの運用利子と償却額の合計額)を求める場合に用いられる。


   




第37問
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問題37 解答&関連知識

解答(5)

開発法による試算価格
=①販売総額の複利現価
 -②建物の建築費又は土地の造成費の複利現価
 -③付帯費用の複利現価

①販売総額の複利現価

 3階(階別効用比:100)の分譲価格が500,000円/㎡より、

 [販売総額]
  =500,000×5.2×700
  =1,820,000,000円

 販売は,6か月目で50%,残りは9か月目で完売したので、

 [販売総額の複利現価]
  =1,820,000,000×0.5×0.95(6ヶ月の複利現価率)
   +1,820,000,000×0.5×0.92(9ヶ月の複利現価率)
  =1,701,700,000円

②建築費の複利現価

 建築工事費が250,000円/㎡より、

 [建築費]
  =250,000×4,000
  =1,000,000,000円

 価格時点から建築工事費の支払時点までの期間は6か月なので、

 [建築費の複利現価]
  =1,000,000,000×0.95(6ヶ月の複利現価率)
  =950,000,000円

③付帯費用の複利現価

 付帯費用は分譲総収入の10%より、

 [付帯費用]
  =1,820,000,000×0.1
  =182,000,000円

 価格時点から付帯費用の支払時点までの期間は8か月なので、

 [付帯費用の複利現価]
  =182,000,000×0.93(8ヶ月の複利現価率)
  =169,260,000円

よって、

[開発法による試算価格]
 =①販売総額の複利現価
  -②建物の建築費又は土地の造成費の複利現価
  -③付帯費用の複利現価
 =1,701,700,000-950,000,000-169,260,000
 =582,440,000円






留意事項 Ⅶ 「各論 第1章 価格に関する鑑定評価」について

1.宅地について

(1)更地について

「開発法」によって求める「価格」は、
・マンション等 又は
・細区分した宅地
の「販売総額」を「価格時点に割り戻した額」から
・建物の「建築費」及び
 「発注者」が直接負担すべき通常の「付帯費用」又は
・土地の「造成費」及び
 「発注者」が直接負担すべき通常の「付帯費用」
を「価格時点に割り戻した額」をそれぞれ「控除」して求めるものとする。

この場合において、
「マンション等の敷地」は
一般に「法令上許容される容積の如何」によって「土地価格が異なる」ので、
・「敷地の形状」、
・「道路との位置関係」等の条件、
・建築基準法等に適合した「建物の概略設計」、
・「配棟」等に関する「開発計画」
を想定し、これに応じた「事業実施計画」を策定することが必要である。

「開発法」の基本式を示すと次のようになる。

基準Ⅶ-1

P:開発法による試算価格
S:販売総額
B:建物の建築費又は土地の造成費
M:付帯費用
r :投下資本収益率
1 :価格時点から販売時点までの期間
2 :価格時点から建築代金の支払い時点までの期間
3:価格時点から付帯費用の支払い時点までの期間

   



第36問
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問題36 解答&関連知識

解答(4)

(1)×

「運営収益」から「運営費用」を控除して得た額が「運営純収益」であり、
「運営純収益」に「一時金の運用益」を加算し「資本的支出」を控除した額が純収益である。



【各論 第3章 証券化対象不動産の価格に関する鑑定評価】
第4節 DCF法の適用等

Ⅱ DCF法の「収益費用項目」の統一等

(1)
「DCF法の適用」により「収益価格」を求めるに当たっては、
「証券化対象不動産」に係る「収益」又は「費用」の額につき、
「連続する複数の期間」ごとに、
次の表の項目(以下「収益費用項目」という。)に区分して
「鑑定評価報告書」に記載しなければならない
(収益費用項目ごとに、記載した数値の積算内訳等を付記するものとする)。

この場合において、
同表の項目の欄に掲げる項目の定義は、それぞれ同表の定義の欄に掲げる定義のとおりとする。

項 目

定 義

運営収益貸室賃料収入対象不動産の全部又は貸室部分について賃貸又は運営委託をすることにより経常的に得られる収入(満室想定)
共益費収入対象不動産の維持管理・運営において経常的に要する費用(電気・水道・ガス・地域冷暖房熱源等に要する費用を含む)のうち、共用部分に係るものとして賃借人との契約により徴収する収入(満室想定)
水道光熱費収入対象不動産の運営において電気・水道・ガス・地域冷暖房熱源等に要する費用のうち、貸室部分に係るものとして賃借人との契約により徴収する収入(満室想定)
駐車場収入対象不動産に付属する駐車場をテナント等に賃貸することによって得られる収入及び駐車場を時間貸しすることによって得られる収入
その他収入その他看板、アンテナ、自動販売機等の施設設置料、礼金・更新料等の返還を要しない一時金等の収入
空室等損失各収入について空室や入替期間等の発生予測に基づく減少分
貸倒れ損失各収入について貸倒れの発生予測に基づく減少分
運営費用維持管理費建物・設備管理、保安警備、清掃等対象不動産の維持・管理のために経常的に要する費用
水道光熱費対象不動産の運営において電気・水道・ガス・地域冷暖房熱源等に要する費用
修繕費対象不動産に係る建物、設備等の修理、改良等のために支出した金額のうち当該建物、設備等の通常の維持管理のため、又は一部がき損した建物、設備等につきその原状を回復するために経常的に要する費用
プロパティマネジメントフィー対象不動産の管理業務に係る経費
テナント募集費用等新規テナントの募集に際して行われる仲介業務や広告宣伝等に要する費用及びテナントの賃貸借契約の更新や再契約業務に要する費用等
公租公課固定資産税(土地・建物・償却資産)、都市計画税(土地・建物)
損害保険料対象不動産及び附属設備に係る火災保険、対象不動産の欠陥や管理上の事故による第三者等の損害を担保する賠償責任保険等の料金
その他費用その他支払地代、道路占用使用料等の費用
運営純収益運営収益から運営費用を控除して得た額
一時金の運用益預かり金的性格を有する保証金等の運用益
資本的支出対象不動産に係る建物、設備等の修理、改良等のために支出した金額のうち当該建物、設備等の価値を高め、又はその耐久性を増すこととなると認められる部分に対応する支出
純収益運営純収益に一時金の運用益を加算し資本的支出を控除した額





(2)×

上記「Ⅱ DCF法の「収益費用項目」の統一等」の表の
「水道光熱費収入」、「共益費収入」より。

対象不動産の運営において
電気・水道・ガス・地域冷暖房熱源等に要する費用のうち、
「貸室部分」に係るものとして
賃借人との契約により徴収する収入(満室想定)を
「水道光熱費収入」といい、
運営収益に計上される。

「共益費収入」は、
対象不動産の維持管理・運営において
経常的に要する費用(電気・水道・ガス・地域冷暖房熱源等に要する費用を含む)のうち、
「共用部分に係る」ものとして
「賃借人との契約により徴収する収入」(満室想定)
のことをいう。

「共益費収入」に計上されるのは、
 ・貸室賃料収入
 ・共益費収入
 ・水道光熱費収入
 ・駐車場収入
 ・その他収入
 ・空室等損失
 ・貸倒れ損失
がある。

(3)×

対象不動産の管理業務に係る経費をプロパティマネジメントフィーという。
※上記「Ⅱ DCF法の「収益費用項目」の統一等」の表の
 プロパティマネジメントフィーを参照

が、
・信託報酬,
・特別目的会社・投資法人・ファンド等に係る事務費用,
・アセットマネジメントフィー(個別の不動産に関する費用は除く)
等の証券化関連費用は)「収益費用項目」に含まない。
つまり、運営費用に含まない。




留意事項 Ⅸ 「各論第3章 証券化対象不動産の価格に関する鑑定評価」 について
4.DCF法の適用等について

(2)
「収益費用項目」においては、
・信託報酬、
・特別目的会社・投資法人・ファンド等に係る事務費用、
・アセットマネジメントフィー(個別の不動産に関する費用は除く)等
の証券化関連費用は含まないこと。

「純収益」は「償却前」のものとして求めることとしていることから
「減価償却費」は計上しないことに留意する必要がある。

また、各論 第3章 第4節Ⅱ(1)の表に定める
・「運営純収益」と
・「証券化対象不動産」に係る一般の開示書類等で見られる
 いわゆる「NOI(ネット・オペレーティング・インカム)」
は「その内訳が異なる場合がある」ことに留意する必要がある。




(4)○

※上記「Ⅱ DCF法の「収益費用項目」の統一等」の表の
 「その他収入」を参照。

(5)×

新規テナントの募集に際して行われる「仲介業務」や「広告宣伝」等に要する費用
及び
テナントの「賃貸借契約の更新」や「再契約業務」に要する費用
等を「テナント募集費用等」といい、運営費用に計上される。

※上記「Ⅱ DCF法の「収益費用項目」の統一等」の表の
 「テナント募集費用等」を参照。






第35問
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第36問第37問
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問題35 解答&関連知識

解答(4)

イ ○
ロ ○
ハ ○
ホ ○

基準そのまま。

ニ ×

「依頼者から入手した対象不動産に係る収益及び費用の額その他の資料をそのまま活用」する他、
・その資料に修正等を加える場合
・自らが入手した資料を活用する場合
がある。




【各論 第3章 証券化対象不動産の価格に関する鑑定評価】

第4節 DCF法の適用等

「証券化対象不動産」の鑑定評価における「収益価格」を求めるに当たっては、
「DCF法」を適用しなければならない。

この場合において、併せて「直接還元法」を適用することより「検証」を行うことが適切である。

Ⅰ DCF法の「適用過程」等の明確化

(1)
「DCF法の適用」に当たっては、
「DCF法」による「収益価格」を求める際に活用する資料を
次に定める区分に応じて、その
・妥当性 や
・判断の根拠 等
を「鑑定評価報告書」に「記載」しなければならない。


「依頼者から入手」した
・対象不動産に係る「収益」又は「費用」の額
・その他の資料
を「そのまま活用」する場合


「依頼者から入手」した
・対象不動産に係る「収益」又は「費用」の額
・その他の資料
に「修正等を加える」場合


「自らが入手」した
・対象不動産に係る「収益」又は「費用」の額
・その他の資料
を「活用する」場合

(2)
「DCF法」による「収益価格」を求める場合に当たっては、
・最終還元利回り、
・割引率、
・収益 及び 費用 の将来予測 等
査定した個々の項目等に関する説明に加え、
それらを採用して
・収益価格を求める「過程」 及び
・その「理由」
について、
・「経済事情の変動」の可能性、
・具体的に検証した事例 及び
・論理的な整合性 等
を明確にしつつ、鑑定評価報告書に記載しなければならない。

また、「複数の不動産鑑定士」が共同して「複数の証券化対象不動産」の鑑定評価を行う場合にあっては、
「DCF法の適用」において活用する
・最終還元利回り、
・割引率、
・収益 及び 費用 の将来予測 等
について「対象不動産相互間の論理的な整合性」を図らなければならない。

(3)
「鑑定評価報告書」には、
・「DCF法」で査定した「収益価格」(直接還元法による検証を含む。)と
・「原価法」及び「取引事例比較法」等で求めた「試算価格」
との関連について明確にしつつ、
「鑑定評価額」を「決定した理由」について記載しなければならない。

(4)
「DCF法の適用」については、
今後、さらなる精緻化に向けて自己研鑽に努めることにより、説明責任の向上を図る必要がある。







第34問
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第35問第36問
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問題34 解答&関連知識

解答(2)

イ ×

基準には、「実地調査を行い、必要な事項を確認しなければならない」とあるが、実地調査を行うことができない場合もあるため、「別の実地調査日を設けて必ず確認しなはればならない。」ということはない。




【各論 第3章 証券化対象不動産の価格に関する鑑定評価
 第3節 証券化対象不動産の個別的要因の調査等】

Ⅰ 「対象不動産」の「個別的要因」の調査等

「証券化対象不動産」の「個別的要因」の調査等に当たっては、
「証券化対象不動産」の「物的・法的確認」を「確実かつ詳細」に行うため、
依頼された「証券化対象不動産」の鑑定評価のための「実地調査」について、
「依頼者」(依頼者が指定した者を含む。)の立会いの下、
・「対象不動産」の内覧の実施を含めた「実地調査」
を行うとともに、
・「対象不動産」の「管理者からの聴聞」等により
 権利関係、
 公法上の規制、
 アスベスト等の有害物質、
 耐震性 及び
 増改築等の履歴等
 に関し「鑑定評価に必要な事項を確認」
しなければならない。

Ⅱ 実地調査

不動産鑑定士は、「実地調査」に関し、次の事項を「鑑定評価報告書」に「記載」しなければならない。

(1)実地調査を行った「年月日」

(2)実地調査を行った「不動産鑑定士の氏名」

(3)「立会人 及び 対象不動産の管理者」の「氏名 及び 職業」

(4)「実地調査を行った範囲」(内覧の有無を含む。)及び
   「実地調査により確認した内容」

(5)実地調査の一部を「実施することができなかった場合」にあっては、その理由



ロ ○




【第8章 鑑定評価の手順】

第1節 鑑定評価の「基本的事項」の確定

鑑定評価に当たっては、
まず、鑑定評価の「基本的事項」を確定しなければならない。

このため、
鑑定評価の「依頼目的」及び「条件」について
「依頼者の意思」を明瞭に確認するものとする。

第2節 「処理計画」の策定

「処理計画」の策定に当たっては、
前記第1節により確定された「鑑定評価の基本的事項」に基づき、
実施すべき作業の「性質」及び「量」、「処理能力」等に即応して、
・対象不動産の確認、
・資料の「収集」及び「整理」、
・資料の「検討」及び
・「価格形成要因」の分析、
・「鑑定評価方式」の適用、
・「試算価格」又は「試算賃料」の調整、
・「鑑定評価額の決定」等
鑑定評価の作業に係る「処理計画」を秩序的に策定しなければならない。



ハ ×

「確認を行った場所」は不要。




【各論 第3章 証券化対象不動産の価格に関する鑑定評価
 第2節 処理計画の策定】より

Ⅱ 確認事項の記録

第2節 Ⅰ(1)から(6)までの事項の「確認」を行った場合には、
それぞれ次の事項に関する
・「記録を作成」し、及び
・「鑑定評価報告書」の「附属資料として添付」
しなければならない。

(1)確認を行った「年月日」

(2)確認を行った「不動産鑑定士の氏名」

(3)確認の「相手方の氏名 及び 職業」

(4)確認の「内容」及び「当該内容の処理計画への反映状況」

(5)確認の内容の「変更」により
  「鑑定評価の作業、内容等の変更をする場合」にあっては、「その内容」



ニ ○

ホ ×

「作成時期」ではなく「入手時期」。




【各論 第3章 証券化対象不動産の価格に関する鑑定評価
 第2節 処理計画の策定】より

Ⅰ 処理計画の策定に当たっての確認事項

処理計画の策定に当たっては、あらかじめ、
・「依頼者」に対し、「証券化対象不動産」の鑑定評価に関する次の事項を「確認」し、
・鑑定評価の作業の「円滑」かつ「確実」な実施を行うことができるよう
 「適切」かつ「合理的」な処理計画を策定する
ものとする。

この場合において、
・確認された事項については、処理計画に反映するとともに、
・当該事項に変更があった場合にあっては、処理計画を変更する
ものとする。

(1)鑑定評価の「依頼目的」及び「依頼が必要となった背景」

(2)対象不動産が第1節Ⅰ(1)、(2)又は(3)のいずれに係るものであるかの別

(3)
・エンジニアリング・レポート
 (建築物、設備等及び環境に関する「専門的知識を有する者」が行った「証券化対象不動産」の状況に関する「調査報告書」をいう。以下同じ。)、
・DCF法
等を適用するために「必要となる資料」「その他の資料」の主な「項目」及び「その入手時期」

(4)エンジニアリング・レポートを作成した者からの「説明の有無」

(5)対象不動産の内覧の実施を含めた「実地調査の範囲」

(6)その他「処理計画の策定のために必要な事項」







第33問
解答&関連知識
第34問第35問
解答&関連知識


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