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資産運用のために、色々と勉強してます。株や不動産、資格について書きます。また、デジタル関係での出来事を自分のメモ代わりとして・・・・。
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第40問 解答&関連知識

正解(2)

A 複利現価率 :○

N年後における一定金額の現在価値を求めるための係数のこと

H19-40-ロ

B 元利逓増年金現価率:×





C 償還基金率 :×

N年後に一定金額を得るために毎年期末に積み立てるべき年金額を求めるための係数のこと

H19-40-ホ

D 複利年金現価率 :○

毎年期末に一定の年金がN年間続く場合の現在価値の合計を求めるための係数のこと

H19-40-ニ

E 元利均等償還率 :×

一定金額をN年間にわたって各期末に元金と利子を均等に償還するための係数のこと

H19-40-イ

[年金終価率]

毎年期末に一定の年金がN年間続く場合のN年後の期末の価値の合計を求めるための係数のこと

H19-40-ハ



第39問
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第40問

次のAからEまでの語句と,イからホまでの計算式を組み合わせた(a)から(e)までのうち,正しいものはいくつあるか。

A 複利現価率
B 元利逓増年金現価率
C 償還基金率
D 複利年金現価率
E 元利均等償還率

H19-40

(a) Aとロ
(b) Bとイ
(c) Cとハ
(d) Dとニ
(e) Eとホ

(1) 1つ
(2) 2つ
(3) 3つ
(4) 4つ
(5) 全て正しい




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第39問 解答&関連知識

正解(1)

設問の要因資料を分類すると以下のとおりとなる。

イ ×

公社債利回り:一般資料
日影図:個別資料
道路の配置図:地域資料または個別資料

ロ ×

開発指導要綱:地域資料
都市計画図:地域資料
土地の高低を示す図面:個別資料

ハ ×

公定歩合:一般資料
市中金利:一般資料
地質調査資料:個別資料

ニ ×

経済成長率:一般資料
土地境界確認資料:個別資料
土壌環境調査資料:個別資料

ホ ×

地方自治体の条例:地域資料
路線価図:地域資料
建物調査資料:個別資料




【第8章 鑑定評価の手順】より

第4節 資料の収集及び整理

鑑定評価の「成果」は、
「採用した資料によって左右される」ものであるから、
資料の「収集」及び「整理」は、
鑑定評価の作業に活用し得るように「適切」かつ「合理的」な計画に基づき、
・実地調査、
・聴聞、
・公的資料の確認 等
により「的確」に行うものとし、
公正妥当を欠くようなことがあってはならない。

鑑定評価に必要な資料は、
おおむね次のように分けられる。

Ⅰ 確認資料

「確認資料」とは、
不動産の「物的確認」及び「権利の態様の確認」に必要な資料をいう。

「確認資料」としては、
・登記簿謄本、
・土地又は建物等の図面、写真、
・不動産の所在地に関する地図 等
があげられる。

Ⅱ 要因資料

「要因資料」とは、
「価格形成要因に照応する資料」をいう。

「要因資料」は、
・「一般的要因」に係る「一般資料」、
・「地域要因」に係る「地域資料」及び
・「個別的要因」に係る「個別資料」
に分けられる。

「一般資料」及び「地域資料」は、
平素からできるだけ広くかつ組織的に収集しておくべきである。

「個別資料」は、
・対象不動産の種類、
・対象確定条件 等
案件の相違に応じて適切に収集すべきである。

Ⅲ 事例資料

「事例資料」とは、
鑑定評価の「手法の適用」に必要とされる「現実の取引価格、賃料等」に関する資料をいう。

「事例資料」としては、
・建設事例、
・取引事例、
・収益事例、
・賃貸借等の事例 等
があげられる。

なお、
「鑑定評価先例価格」は鑑定評価に当たって「参考資料」とし得る場合があり、
「売買希望価格等」についても同様である。



第38問
解答&関連知識
第39問第40問
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第39問

鑑定評価における要因資料を次の3つの区分に分類した場合,イからホまでの組み合わせのうち,正しいものはいくつあるか。

 一般資料地域資料個別資料
公社債利回り日影図道路の配置図
開発指導要綱都市計画図土地の高低を示す図面
公定歩合市中金利地質調査資料
経済成長率土地境界確認資料土壌環境調査資料
地方自治体の条例路線価図建物調査資料




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第40問


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第38問 解答&関連知識

正解(1)

イ ×

「賃貸事例比較法」は、新規賃料、継続賃料に共通する手法である。

ロ ×




【第7章 鑑定評価の方式
  第2節賃料を求める鑑定評価の手法】より

不動産の「賃料」を求める鑑定評価の手法は、

「新規賃料」にあっては
・積算法、
・賃貸事例比較法、
・収益分析法
等があり、

「継続賃料」にあっては
・差額配分法、
・利回り法、
・スライド法、
・賃貸事例比較法
等がある。

Ⅰ 「賃料」を求める場合の一般的留意事項

「賃料」の鑑定評価は、
対象不動産について、
・「賃料の算定の期間」に対応して、「実質賃料」を求める
ことを原則とし、
・賃料の「算定の期間」及び「支払いの時期」に係る条件 並びに
・「権利金、敷金、保証金」等の「一時金の授受」に関する条件
が付されて「支払賃料」を求めることを依頼された場合には、
「実質賃料」とともに、その一部である「支払賃料」を求めることができるものとする。




ハ ×

不動産鑑定評価基準には、正常実質賃料が実際実質賃料を上回る場合のみに適用することとは規定されていない。




【第7章 鑑定評価の方式
  第2節賃料を求める鑑定評価の手法】より

Ⅲ 継続賃料を求める鑑定評価の手法

1.差額配分法

(1)意義

「差額配分法」は、
対象不動産の経済価値に即応した適正な
・「実質賃料」又は「支払賃料」と
・「実際実質賃料」又は「実際支払賃料」との
間に発生している差額について、
・契約の内容、
・契約締結の経緯
等を「総合的に勘案」して、
当該差額のうち「貸主に帰属する部分」を適切に判定して得た額を
「実際実質賃料」又は「実際支払賃料」に「加減」して
「試算賃料を求める手法」である。




ニ ×

利回り法で用いる必要諸経費等は、積算法に準ずる。
積算法では「減価償却費」は含まれる。




【第7章 鑑定評価の方式
  第2節賃料を求める鑑定評価の手法】より

Ⅲ 継続賃料を求める鑑定評価の手法

2.利回り法

(1)意義

「利回り法」は、
・「基礎価格」に「継続賃料利回り」を乗じて得た額に
・「必要諸経費等」を「加算」
して「試算賃料を求める手法」である。

(2)適用方法


「基礎価格」及び「必要諸経費等」の求め方については、
「積算法に準ずる」ものとする。




Ⅱ 新規賃料を求める鑑定評価の手法

1.積算法

(1)意義

「積算法」は、
対象不動産について、
・価格時点における「基礎価格」を求め、
・これに「期待利回り」を乗じて得た額 に
・「必要諸経費等」を加算
して対象不動産の「試算賃料」を求める手法である
(この手法による試算賃料を「積算賃料」という。)。

「積算法」は、
対象不動産の
・基礎価格、
・期待利回り 及び
・必要諸経費等
の把握を的確に行い得る場合に有効である。

(2)適用方法

③ 必要諸経費等

不動産の賃貸借等に当たって
その賃料に含まれる「必要諸経費等」としては、次のものがあげられる。

ア 減価償却費
イ 維持管理費(維持費、管理費、修繕費等)
ウ 公租公課(固定資産税、都市計画税等)
エ 損害保険料(火災、機械、ボイラー等の各種保険)
オ 貸倒れ準備費
カ 空室等による損失相当額




ホ ×

土地価格の変動と公租公課の変動を表す指数のみではなく、各種指数等を総合的に勘案して求める。




【第7章 鑑定評価の方式
  第2節賃料を求める鑑定評価の手法】より

Ⅲ 継続賃料を求める鑑定評価の手法

3.スライド法

(1)意義

「スライド法」は、
「現行賃料を定めた時点」における「純賃料」に「変動率」を乗じて得た額に
「価格時点」における「必要諸経費等」を「加算」して
「試算賃料を求める手法」である。

なお、
「現行賃料を定めた時点」における
「実際実質賃料」又は「実際支払賃料」に即応する適切な「変動率」が求められる場合
には、
当該「変動率」を乗じて得た額を「試算賃料」として直接求める
ことができるものとする。

(2)適用方法


「変動率」は、
「現行賃料を定めた時点」から「価格時点」までの間における
「経済情勢等の変化に即応する変動分」を表すものであり、
・土地 及び 建物価格 の変動、
・物価変動、
・所得水準の変動 等
を示す「各種指数」等を「総合的に勘案」して求めるものとする。


「必要諸経費等」の求め方は、「積算法に準ずる」ものとする。





第37問
解答&関連知識
第38問第39問
解答&関連知識


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