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資産運用のために、色々と勉強してます。株や不動産、資格について書きます。また、デジタル関係での出来事を自分のメモ代わりとして・・・・。
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【各論】

不動産鑑定士は、
・総論において記述したところに従い
・自己の専門的学識と応用能力に基づき、
・個々の案件に応じて
不動産の鑑定評価を行うべきであるが、
具体的な案件に臨んで的確な鑑定評価を期するためには、
基本的に以下に掲げる不動産の種類別に応じた鑑定評価の手法等を活用する必要がある。







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留意事項 Ⅸ 「各論第3章 証券化対象不動産の価格に関する鑑定評価」 について

1.証券化対象不動産の基本姿勢について

(1)
各論第3章第1節Ⅰに定める証券化対象不動産については、
従前に鑑定評価が行われたものを「再評価」する場合にあっても、
「各論第3章に従って」鑑定評価を行わなければならないものであることに留意する必要がある。



2.処理計画の策定について

(1)
「処理計画の策定」に当たっての「確認」については、
対象不動産の鑑定評価を担当する「不動産鑑定士以外の者」が行う場合もあり得るが、
「当該不動産鑑定士」が鑑定評価の一環として「責任を有する」ものであることに留意しなければならない。

(2)
「処理計画の策定」に当たっての「確認」において、
依頼者から鑑定評価を適切に行うための「資料の提出等」について「依頼者と交渉」を行った場合には、
その「経緯」を「確認事項として記録」しなければならない。

また、「確認事項の記録」を鑑定評価報告書の「附属資料として添付」することとしているが、
鑑定評価書への添付までを求めるものではないが、
同記録は「不動産の鑑定評価に関する法律」施行規則第38条第2項に定める資料として
「保管されなければならない」ことに留意する必要がある。

(3)
・「エンジニアリング・レポート」及び「DCF法等を適用するために必要となる資料等」
 の入手が「複数回」行われる場合
並びに
・対象不動産の「実地調査」が「複数回」行われる場合
にあっては、各段階ごとの「確認」及び「記録」が必要であることに留意しなければならない。

(4)
各論 第3章 第2節Ⅲに、
「依頼者」の「証券化関係者との関係」について記載する旨定めているが、
不動産鑑定士の
・対象不動産に関する「利害関係」又は
・対象不動産に関し「利害関係を有する者との縁故」若しくは
・特別の「利害関係」の「有無」及び「内容」については、
総論 第9章第2節により「記載する必要がある」ことに留意しなければならない。



3.「証券化対象不動産」の「個別的要因の調査」について

「証券化対象不動産」の「個別的要因の調査」に当たっては、
次に掲げる事項に留意する必要がある。

(1)
「エンジニアリング・レポート」の活用に当たっては、
不動産鑑定士が主体的に責任を持って
その活用の有無について判断を行うものであることに留意する必要がある。

また、「エンジニアリング・レポート」の内容の「適切さ」や「正確さ」等の判断に当たっては、
必要に応じて、建築士等「他の専門家」の意見も踏まえつつ「検証」するよう努めなければならないことに留意する必要がある。

「既存のエンジニアリング・レポート」の活用で対応できる場合がある一方、
「エンジニアリング・レポート」が形式的に項目を満たしていても、
鑑定評価にとって不十分で「不動産鑑定士の調査が必要となる場合」もある。

(2)
鑑定評価に必要な対象不動産の「物的確認」、「法的確認」等に当たっては、
各論 第3章 第3節 Ⅲ「(3)の表に掲げる内容」や「別表1の項目に掲げる内容」が
必要最小限度のものを定めたものであり、
必要に応じて「項目・内容を追加」し、「確認」しなければならないことに留意する必要がある。

(3)
できる限り「依頼者」から「エンジニアリング・レポートの全部」の提供を受けるとともに、
「エンジニアリング・レポート」の作成者からの「説明を直接受ける」機会を求めることが必要である。

(4)
なお、「エンジニアリング・レポート」の作成は「委託される場合」が多いが、
この場合には、「エンジニアリング・レポート」の「作成者」は「調査の受託者」を指すことに留意しなければならない。

また、この場合においては、
エンジニアリング・レポートの作成者を「鑑定評価報告書」に記載する際、
「調査の委託者の名称」も「記載」する必要がある。



4.DCF法の適用等について

DCF法の適用等に当たっては、次に掲げる事項に留意する必要がある。

(1)
「収益費用項目」及び「その定義」を依頼者に説明するに当たって、
各項目ごとの「具体的な積算内訳」など「不動産の出納管理」に関するデータ等 と
「収益費用項目の対応関係」を示すなどの工夫により、
「依頼者」が「不動産鑑定士に提供する資料」の「正確性の向上」に十分配慮しなければならない。

(2)
「収益費用項目」においては、
・信託報酬、
・特別目的会社・投資法人・ファンド等に係る事務費用、
・アセットマネジメントフィー(個別の不動産に関する費用は除く)等
の証券化関連費用は含まないこと。

「純収益」は「償却前」のものとして求めることとしていることから
「減価償却費」は計上しないことに留意する必要がある。

また、各論 第3章 第4節Ⅱ(1)の表に定める
・「運営純収益」と
・「証券化対象不動産」に係る一般の開示書類等で見られる
 いわゆる「NOI(ネット・オペレーティング・インカム)」
は「その内訳が異なる場合がある」ことに留意する必要がある。

(3)
各論 第3章 第4節 Ⅱ(1)の表の「収益費用項目」のうち
・「運営純収益」と「純収益」の差額を構成する「一時金の運用益」と
・「資本的支出」
の算出について、
「一時金の運用益」の利回りの考え方を付記するとともに、
「資本的支出」と「修繕費」の区分については、
「税務上の整理等との整合性」に十分配慮する必要があることに留意しなければならない。

(4)
「収益費用項目」については、
「DCF法を適用した場合」の「検証」として適用する「直接還元法」においても、
同様に用いる必要がある。

   





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【各論 第3章 証券化対象不動産の価格に関する鑑定評価】

第2節 処理計画の策定

Ⅰ 処理計画の策定に当たっての確認事項

処理計画の策定に当たっては、あらかじめ、
・「依頼者」に対し、「証券化対象不動産」の鑑定評価に関する次の事項を「確認」し、
・鑑定評価の作業の「円滑」かつ「確実」な実施を行うことができるよう
 「適切」かつ「合理的」な処理計画を策定する
ものとする。

この場合において、
・確認された事項については、処理計画に反映するとともに、
・当該事項に変更があった場合にあっては、処理計画を変更する
ものとする。

(1)鑑定評価の「依頼目的」及び「依頼が必要となった背景」

(2)対象不動産が第1節Ⅰ(1)、(2)又は(3)のいずれに係るものであるかの別

(3)
・エンジニアリング・レポート
 (建築物、設備等及び環境に関する「専門的知識を有する者」が行った「証券化対象不動産」の状況に関する「調査報告書」をいう。以下同じ。)、
・DCF法
等を適用するために「必要となる資料」「その他の資料」の主な「項目」及び「その入手時期」

(4)エンジニアリング・レポートを作成した者からの「説明の有無」

(5)対象不動産の内覧の実施を含めた「実地調査の範囲」

(6)その他「処理計画の策定のために必要な事項」

Ⅱ 確認事項の記録

第2節 Ⅰ(1)から(6)までの事項の「確認」を行った場合には、
それぞれ次の事項に関する
・「記録を作成」し、及び
・「鑑定評価報告書」の「附属資料として添付」
しなければならない。

(1)確認を行った「年月日」

(2)確認を行った「不動産鑑定士の氏名」

(3)確認の「相手方の氏名 及び 職業」

(4)確認の「内容」及び「当該内容の処理計画への反映状況」

(5)確認の内容の「変更」により
  「鑑定評価の作業、内容等の変更をする場合」にあっては、「その内容」

Ⅲ 「鑑定評価の依頼目的」及び「依頼者の証券化関係者との関係」

「証券化対象不動産」については、
関係者が多岐にわたり利害関係が複雑であることも多く、
証券化対象不動産の
・「鑑定評価の依頼目的」及び
・「依頼が必要となった背景」等 並びに
・「依頼者」と「証券化対象不動産」との利害関係
に関する次の事項を「鑑定評価報告書に記載」しなければならない。

(1)
「依頼者」が証券化対象不動産の証券化に係る「利害関係者」
(オリジネーター、
 アレンジャー、
 アセットマネジャー、
 レンダー、
 エクイティ投資家 又は
 特別目的会社・投資法人・ファンド等
 をいい、以下「証券化関係者」という。)
のいずれであるかの別

(2)
「依頼者」と「証券化関係者」との
・資本関係 又は
・取引関係の有無 及び
・これらの関係を有する場合にあっては、その内容

(3)
その他「依頼者」と「証券化関係者」との
・特別な利害関係を有する場合にあっては、その内容

   



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【各論 第3章 証券化対象不動産の価格に関する鑑定評価】

第1節 証券化対象不動産の鑑定評価の基本的姿勢

Ⅰ 証券化対象不動産の範囲

この章において「証券化対象不動産」とは、
次のいずれかに該当する
・「不動産取引の目的である不動産」又は
・「不動産取引の目的となる見込みのある不動産」(信託受益権に係るものを含む。)
をいう。

(1)
「資産の流動化に関する法律」に規定する「資産の流動化」並びに
「投資信託及び投資法人に関する法律」に規定する「投資信託に係る不動産取引」並びに
同法に規定する「投資法人が行う不動産取引」

(2)
「不動産特定共同事業法」に規定する「不動産特定共同事業契約に係る不動産取引」

(3)
・金融商品取引法第2条第1項第5号、
・第9号
(専ら不動産取引を行うことを目的として設置された株式会社
(会社法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律第2条第1項の規定により株式会社として存続する有限会社を含む。)
に係るものに限る。)、
・第14号 及び
・第16号
に規定する「有価証券」

並びに
・同条第2項第1号、
・第3号 及び
・第5号
の規定により有価証券とみなされる権利の債務の履行等を主たる目的として
収益又は利益を生ずる不動産取引

証券化対象不動産の鑑定評価は、この章の定めるところに従って行わなければならない。

この場合において、鑑定評価報告書にその旨を記載しなければならない。

証券化対象不動産以外の不動産の鑑定評価を行う場合にあっても、
「投資用の賃貸大型不動産の鑑定評価を行う場合」その他の「投資家 及び 購入者等の保護」の観点から必要と認められる場合には、
この章の定めに準じて、鑑定評価を行うよう努めなければならない。

Ⅱ 不動産鑑定士の責務

(1)
不動産鑑定士は、
・証券化対象不動産の鑑定評価の依頼者(以下単に「依頼者」という。)のみならず
・広範な投資家等
に重大な影響を及ぼすことを考慮するとともに、
不動産鑑定評価制度に対する「社会的信頼性の確保」等について
「重要な責任」を有していることを認識し、
証券化対象不動産の鑑定評価の手順について常に最大限の配慮を行いつつ、
鑑定評価を行わなければならない。

(2)
不動産鑑定士は、
「証券化対象不動産」の鑑定評価を行う場合にあっては、
証券化対象不動産の証券化等が円滑に行なわれるよう配慮しつつ、
鑑定評価に係る「資料」及び「手順」等を依頼者に説明し、
理解を深め、かつ、協力を得るものとする。

また、証券化対象不動産の「鑑定評価書」については、
「依頼者」及び「証券化対象不動産に係る利害関係者その他の者」が
その内容を「容易に把握・比較」することができるようにするため、
・鑑定評価報告書の記載方法等を工夫し、及び
・鑑定評価に活用した資料等を明示することができるようにする
など説明責任が十分に果たされるものとしなければならない。

(3)
証券化対象不動産の鑑定評価を「複数の不動産鑑定士」が「共同」して行う場合にあっては、
それぞれの不動産鑑定士の「役割を明確」にした上で、
常に「鑑定評価業務全体の情報を共有」するなど
密接かつ十分な連携の下、
すべての不動産鑑定士が一体となって鑑定評価の業務を遂行しなければならない。

   



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