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資産運用のために、色々と勉強してます。株や不動産、資格について書きます。また、デジタル関係での出来事を自分のメモ代わりとして・・・・。
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第35問 解答&関連知識

正解(2)

イ ×

差額配分法の経済価値に即応した適正な実質賃料又は支払賃料は、必ずしも当該不動産の最有効使用を前提したものではない。
※下記、「1.差額配分法(1)意義」参照

ロ ×
「差額部分の配分」が関係するのは,利回り法ではなく差額配分法である。

ハ ○
継続賃料利回りは,現行賃料を定めた時点における基礎価格に対する純賃料の割合を標準とし,契約締結時及びその後の各賃料改定時の利回り,基礎価格の変動の程度,近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等における対象不動産と類似の不動産の賃貸借等の事例又は同一需給圏内の代替競争不動産の賃貸借等の事例における利回りを総合的に比較考量して求める

ニ ○
スライド法を適用する場合の各種指数等は,地代と家賃の別,用途別,地域別等に留意し,対象不動産の性格及び各種指数等の特性を考慮して求めることが望ましい。

ホ ×
本問は,継続賃料の鑑定評価なので,「新規」ではなく「継続」に係る賃貸事例を用いる。





【第7章 鑑定評価の方式
 第2節 賃料を求める鑑定評価の手法】より

Ⅲ 継続賃料を求める鑑定評価の手法

1.差額配分法

(1)意義

「差額配分法」は、
対象不動産の経済価値に即応した適正な
・「実質賃料」又は「支払賃料」と
・「実際実質賃料」又は「実際支払賃料」との
間に発生している差額について、
・契約の内容、
・契約締結の経緯
等を「総合的に勘案」して、
当該差額のうち「貸主に帰属する部分」を適切に判定して得た額を
「実際実質賃料」又は「実際支払賃料」に「加減」して
「試算賃料を求める手法」である。

(2)適用方法


対象不動産の経済価値に即応した適正な「実質賃料」は、
価格時点において想定される「正常賃料」であり、
・積算法、
・賃貸事例比較法
等により求めるものとする。

対象不動産の経済価値に即応した適正な「支払賃料」は、
契約に当たって「一時金」が授受されている場合については、
「実質賃料」から
「権利金、敷金、保証金」等の「一時金」の「運用益」及び「償却額」を
「控除」する
ことにより求めるものとする。


「貸主に帰属する部分」については、
・「一般的要因の分析」及び「地域要因の分析」により
 「差額発生の要因」を広域的に分析し、
さらに
・対象不動産について次に掲げる「契約の事項」等に関する分析を行う
ことにより適切に判断するものとする。

ア 契約上の「経過期間」と「残存期間」
イ 「契約締結」及び「その後現在に至るまで」の経緯
ウ 「貸主」又は「借主」の近隣地域の発展に対する「寄与度」

2.利回り法

(1)意義

「利回り法」は、
・「基礎価格」に「継続賃料利回り」を乗じて得た額に
・「必要諸経費等」を「加算」
して「試算賃料を求める手法」である。

(2)適用方法


「基礎価格」及び「必要諸経費等」の求め方については、
「積算法に準ずる」ものとする。


「継続賃料利回り」は、
・「現行賃料を定めた時点」における
 「基礎価格に対する純賃料の割合」
を「標準」とし、
・「契約締結時」及び「その後の各賃料改定時」の利回り、
・「基礎価格の変動の程度」、
・「近隣地域」若しくは「同一需給圏内の類似地域等」における
 「対象不動産」と「類似の不動産」の「賃貸借等の事例」又は
 「同一需給圏内」の「代替競争不動産」の「賃貸借等の事例」
 における「利回り」
を総合的に「比較考量」して求めるものとする。

3.スライド法

(1)意義

「スライド法」は、
「現行賃料を定めた時点」における「純賃料」に「変動率」を乗じて得た額に
「価格時点」における「必要諸経費等」を「加算」して
「試算賃料を求める手法」である。

なお、
「現行賃料を定めた時点」における
「実際実質賃料」又は「実際支払賃料」に即応する適切な「変動率」が求められる場合
には、
当該「変動率」を乗じて得た額を「試算賃料」として直接求める
ことができるものとする。

(2)適用方法


「変動率」は、
「現行賃料を定めた時点」から「価格時点」までの間における
「経済情勢等の変化に即応する変動分」を表すものであり、
・土地 及び 建物価格 の変動、
・物価変動、
・所得水準の変動 等
を示す「各種指数」等を「総合的に勘案」して求めるものとする。


「必要諸経費等」の求め方は、「積算法に準ずる」ものとする。

4.賃貸事例比較法

「賃貸事例比較法」は、
「新規賃料」に係る「賃貸事例比較法」に準じて「試算賃料を求める手法」である。



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