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資産運用のために、色々と勉強してます。株や不動産、資格について書きます。また、デジタル関係での出来事を自分のメモ代わりとして・・・・。
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第36問 解答&関連知識

正解(2)

イ ×

「建物及びその敷地」の「正常賃料」の鑑定評価額は、
「積算賃料」及び「比準賃料」を「関連づけて決定」するものとする。

この場合において、「純収益を適切に求めることができるとき」は
「収益賃料」を「比較考量」して決定するものとする。

ロ ×

「建物及びその敷地」の「一部を対象」とする場合の「正常賃料」の鑑定評価額は、
「当該建物及びその敷地」の「全体」と「当該部分」との関連について
「総合的に比較考量」して求めるものとする。

ハ ×

「建物及びその敷地」の「正常賃料」を求める場合の鑑定評価に当たっては、
「賃貸借の契約内容による使用方法」に基づく
「建物及びその敷地」の「経済価値に即応する賃料」を求めるものとする。




【各論 第2章 賃料に関する鑑定評価
  第2節 建物及びその敷地】より

Ⅰ 新規賃料を求める場合

「建物及びその敷地」の「正常賃料」を求める場合の鑑定評価に当たっては、
「賃貸借の契約内容による使用方法」に基づく
「建物及びその敷地」の「経済価値に即応する賃料」を求めるものとする。

「建物及びその敷地」の「正常賃料」の鑑定評価額は、
「積算賃料」及び「比準賃料」を「関連づけて決定」するものとする。

この場合において、「純収益を適切に求めることができるとき」は
「収益賃料」を「比較考量」して決定するものとする。

なお、
「建物及びその敷地」の「一部を対象」とする場合の「正常賃料」の鑑定評価額は、
「当該建物及びその敷地」の「全体」と「当該部分」との関連について
「総合的に比較考量」して求めるものとする。

Ⅱ 継続賃料を求める場合

継続中の「建物及びその敷地」の賃貸借の契約に基づく「実際支払賃料」を改定する場合の鑑定評価は、
「宅地」の「継続賃料」を求める場合の鑑定評価に準ずるものとする。




ニ ○

本文のとおり。
このような賃貸形式を「スケルトン貸し」という。




【留意事項 Ⅷ 「各論第2章賃料に関する鑑定評価」について】より

1.「宅地」について

「宅地」の「新規賃料」を求める場合において
留意すべき事項は、次のとおりである。

(1)
「積算賃料」を求めるに当たっての「基礎価格」は、
賃貸借等の契約において、
「貸主側の事情」によって「使用方法が制約」されている場合等で
「最有効使用の状態を確保できない」場合には、
「最有効使用」が「制約されている程度」に応じた「経済価値の減分を考慮」
して求めるものとする。

また、「期待利回り」の判定に当たっては、
「地価水準の変動」に対する
・賃料の遅行性 及び
・地価との相関関係の程度
を考慮する必要がある。

(2)
「比準賃料」は、
「価格時点に近い時点」に新規に締結された賃貸借等の事例から比準する必要があり、
・立地条件
・その他の賃料の価格形成要因
が類似するものでなければならない。

(3)
「配分法」に準ずる方法に基づく「比準賃料」は、
「宅地を含む複合不動産」の「賃貸借等の契約内容が類似」している賃貸借等の事例に係る「実際実質賃料」から
「宅地以外の部分」に対応する「実際実質賃料相当額」を
「控除」する等により求めた「比準賃料」をいうものであるが、

「宅地」の「正常賃料」を求める場合における「事例資料の選択」に当たっては、
賃貸借等の
・契約内容の類似性 及び
・敷地の最有効使用の程度
に留意すべきである。

2.「建物及びその敷地」について

「店舗用ビル」の場合には、「貸主」は
「躯体」及び「一部の建物設備」を施工するのみで賃貸し(スケルトン貸し)、
「内装、外装及び建物設備の一部」は「借主が施工する」ことがあるので、
・「積算賃料」を求めるときの「基礎価格の判定」及び
・「比準賃料」を求めるときの「事例の選択」
に当たっては、これに留意すべきである。




ホ ×

「収益賃料」ではなく「積算賃料」が正しい。




【第7章 鑑定評価の方式
  第2節 賃料を求める鑑定評価の手法
   Ⅱ 新規賃料を求める鑑定評価の手法】より

1.積算法

(1)意義

「積算法」は、
対象不動産について、
・価格時点における「基礎価格」を求め、
・これに「期待利回り」を乗じて得た額 に
・「必要諸経費等」を加算
して対象不動産の「試算賃料」を求める手法である
(この手法による試算賃料を「積算賃料」という。)。

「積算法」は、
対象不動産の
・基礎価格、
・期待利回り 及び
・必要諸経費等
の把握を的確に行い得る場合に有効である。

3.収益分析法

(1)意義

「収益分析法」は、
・一般の企業経営に基づく「総収益」を分析 して
・対象不動産が「一定期間」に生み出すであろうと期待される「純収益」
 (「減価償却後のもの」とし、これを「収益純賃料」という。)
を求め、
・これに「必要諸経費等」を「加算」
して対象不動産の「試算賃料」を求める手法である
(この手法による試算賃料を「収益賃料」という。)。

「収益分析法」は、
「企業の用に供されている不動産」に帰属する「純収益」を適切に求め得る場合に有効である。




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