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資産運用のために、色々と勉強してます。株や不動産、資格について書きます。また、デジタル関係での出来事を自分のメモ代わりとして・・・・。
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【第6章 地域分析及び個別分析】

第2節 個別分析

Ⅰ 個別分析の意義

不動産の価格は、
・その不動産の「最有効使用を前提」として把握される価格を標準
として形成されるものであるから、
不動産の鑑定評価に当たっては、
対象不動産の「最有効使用を判定する必要がある」。

個別分析とは、
対象不動産の「個別的要因」が
・対象不動産の「利用形態」と「価格形成」について
 「どのような影響力を持っているかを分析」して
・その最有効使用を判定する
ことをいう。

Ⅱ 個別分析の適用

1.個別的要因の分析上の留意点

個別的要因は、
・対象不動産の市場価値を個別的に形成している
ものであるため、
個別的要因の分析においては、
対象不動産に係る「典型的な需要者」が
・どのような個別的要因に着目して行動し、
・対象不動産と「代替」、「競争」等の関係にある不動産と比べた
 「優劣」及び「競争力の程度」をどのように評価しているか
を的確に把握することが重要である。

また、個別的要因の分析結果は、
・鑑定評価の手法の適用、
・「試算価格」又は「試算賃料」の調整等における各種の判断
においても反映すべきである。

2.最有効使用の判定上の留意点

不動産の最有効使用の判定に当たっては、次の事項に留意すべきである。

(1)
「良識」と「通常の使用能力」を持つ人が採用するであろうと考えられる使用方法であること。

(2)
使用収益が「将来相当の期間にわたって持続し得る」使用方法であること。

(3)
効用を十分に発揮し得る時点が「予測し得ない将来でない」こと。

(4)
個々の不動産の最有効使用は、
一般に「近隣地域の地域の特性の制約下にある」ので、
「個別分析」に当たっては、特に
「近隣地域に存する不動産の標準的使用」との「相互関係」を明らかにし判定することが必要であるが、
対象不動産の位置、規模、環境等によっては、
「標準的使用の用途と異なる用途の可能性が考えられる」ので、
こうした場合には、
それぞれの用途に対応した個別的要因の分析を行った上で最有効使用を判定すること。

(5)
「価格形成要因」は「常に変動の過程にある」ことを踏まえ、
特に価格形成に影響を与える「地域要因の変動」が客観的に予測される場合には、
当該変動に伴い対象不動産の「使用方法が変化する可能性がある」ことを勘案して最有効使用を判定すること。

特に、「建物及びその敷地」の最有効使用の判定に当たっては、次の事項に留意すべきである。

(6)
「現実の建物の用途」等が「更地としての最有効使用に一致していない」場合には、
「更地としての最有効使用を実現するために要する費用等を勘案する必要がある」ため、
「建物及びその敷地」と「更地」の最有効使用の内容が
「必ずしも一致するものではない」こと。

(7)
「現実の建物の用途」等を「継続する」場合の「経済価値」と
「建物の取壊し」や「用途変更」等を行う場合の「それらに要する費用」等
を適切に勘案した経済価値を十分比較考量すること。


   



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