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資産運用のために、色々と勉強してます。株や不動産、資格について書きます。また、デジタル関係での出来事を自分のメモ代わりとして・・・・。
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留意事項 Ⅳ 「総論 第6章 地域分析及び個別分析」について

1.地域分析の適用について

(1)近隣地域の地域分析について


「近隣地域」の「地域分析」は、
・まず対象不動産の存する「近隣地域を明確化」し、
・次いでその近隣地域が「どのような特性を有するか」
を把握することである。

この対象不動産の存する
・近隣地域の明確化 及び
・その近隣地域の特性の把握
に当たっては、
対象不動産を中心に外延的に広がる地域について、
対象不動産に係る市場の特性を踏まえて「地域要因をくり返し調査分析」し、
その異同を明らかにしなければならない。

これはまた、地域の構成分子である不動産について、
最終的に地域要因を共通にする地域を抽出することとなるため、
・近隣地域となる地域 及び
・その周辺の他の地域
を併せて広域的に分析することが必要である。


「近隣地域」の「相対的位置の把握」に当たっては、
対象不動産に係る市場の特性を踏まえて
同一需給圏内の「類似地域の地域要因」と「近隣地域の地域要因」を比較して
「相対的な地域要因の格差」の判定を行うものとする。

さらに、「近隣地域の地域要因」と「その周辺の他の地域の地域要因」との比較検討も有用である。


「近隣地域」の「地域分析」においては、
「対象不動産の存する近隣地域に係る要因資料」についての分析を行うこととなるが、
この分析の前提として、
・「対象不動産に係る市場の特性」や
・「近隣地域を含むより広域的な地域に係る地域要因」
を把握し、分析しなければならない。

このためには、日常から「広域的な地域に係る要因資料」の「収集」、「分析」に努めなければならない。


「近隣地域」の「地域分析」における「地域要因の分析」に当たっては、
・「近隣地域の地域要因」について
 その変化の過程における「推移」、「動向」を時系列的に分析するとともに、
・「近隣地域の周辺の他の地域の地域要因」の「推移」、「動向」及び
・それらの近隣地域への波及の程度
等について分析することが必要である。

この場合において、
「対象不動産に係る市場の特性」が
近隣地域内の土地の「利用形態」及び「価格形成」に
「与える影響の程度」を的確に把握することが必要である。

なお、「見込地」及び「移行地」については、
特に「周辺地域の地域要因」の変化の「推移」、「動向」が
それらの土地の変化の「動向予測」に当たって「有効な資料」となるものである。

(2)近隣地域の範囲の判定について

「近隣地域の範囲の判定」に当たっては、
・基本的な土地利用形態 や
・土地利用上の利便性
等に影響を及ぼす次に掲げるような事項に留意することが必要である。

① 自然的状態に係るもの

ア 河川

「川幅が広い河川」等は、
土地、建物等の「連たん性」及び「地域の一体性」を「分断する場合がある」こと。

イ 山岳及び丘陵

「山岳 及び 丘陵」は、
河川と同様、土地、建物等の「連たん性」及び「地域の一体性」を「分断する」ほか、
「日照、通風、乾湿」等に「影響を及ぼす場合がある」こと。

ウ 地勢、地質、地盤等

「地勢、地質、地盤」等は、
・「日照、通風、乾湿」等に影響を及ぼすとともに、
・「居住、商業活動」等の「土地利用形態に影響を及ぼす」
こと。

② 人文的状態に係るもの

ア 行政区域

行政区域の違いによる
・「道路」、「水道」その他の「公共施設」及び
 「学校」その他の「公益的施設」の整備水準
並びに
・「公租公課等の負担」の差異
が土地利用上の利便性等に影響を及ぼすこと。

イ 公法上の規制等

都市計画法等による「土地利用の規制内容」が
土地利用形態に影響を及ぼすこと。

ウ 鉄道、公園等

「鉄道、公園」等は、
土地、建物等の「連たん性」及び「地域の一体性」を「分断する場合がある」こと。

エ 道路

「広幅員の道路」等は、
土地、建物等の「連たん性」及び「地域の一体性」を「分断する場合がある」こと。

(3)対象不動産に係る市場の特性について

① 把握の観点

ア 同一需給圏における市場参加者の「属性」及び「行動」

同一需給圏における市場参加者の「属性」及び「行動」を把握するに当たっては、
特に次の事項に留意すべきである。

(ア)
「市場参加者の属性」については、
「業務用不動産」の場合、
主たる「需要者層」及び「供給者層」の
・業種、
・業態、
・法人か個人かの別 並びに
・需要者の存する地域的な範囲。

また、「居住用不動産」の場合、
主たる「需要者層」及び「供給者層」の
・年齢、
・家族構成、
・所得水準 並びに
・需要者の存する地域的な範囲

(イ)
(ア)で把握した属性を持つ「市場参加者」が
・取引の可否、
・取引価格、
・取引条件
等について意思決定する際に重視する「価格形成要因の内容」

イ 同一需給圏における市場の需給動向

同一需給圏における「市場の需給動向」を把握するに当たっては、
特に次に掲げる事項に留意すべきである。

(ア)
同一需給圏内に存し、
「用途、規模、品等」等が「対象不動産と類似する不動産」に係る「需給の推移 及び 動向」

(イ)
(ア)で把握した「需給の推移 及び 動向」が
対象不動産の「価格形成に与える影響の内容 及び その程度」

② 把握のための資料

対象不動産に係る「市場の特性の把握」に当たっては、
平素から、
・不動産業者、
・建設業者 及び
・金融機関
等からの聴聞等によって「取引等の情報」
(取引件数、取引価格、売り希望価格、買い希望価格等)
を収集しておく必要がある。

あわせて
・「公的機関」、「不動産業者」、「金融機関」、「商工団体」等による
 「地域経済」や
・「不動産市場の推移 及び 動向」
に関する「公表資料」を
幅広く「収集」し、「分析」することが重要である。



2.個別分析の適用について

(1)個別的要因の分析上の留意点について

・「対象不動産」と
・「代替、競争等の関係にある不動産」と
比べた「優劣」及び「競争力」の程度を把握するに当たっては、
次の点に留意すべきである。

①「同一用途の不動産」の需要の中心となっている
 ・「価格帯」及び
 ・「主たる需要者の属性」

② 対象不動産の「立地、規模、機能、周辺環境」等に係る「需要者の選好」

③ 対象不動産に係る引き合いの多寡

(2)最有効使用の判定上の留意点について

① 「地域要因が変動する予測を前提」とした最有効使用の判定に当たっての留意点

「地域要因の変動の予測」に当たっては、
「予測の限界」を踏まえ、
鑑定評価を行う時点で一般的に「収集可能」かつ「信頼できる情報」に基づき、
当該変動の「時期」及び「具体的内容」についての
「実現の蓋然性」が高いことが認められなければならない。

② 「建物及びその敷地」の最有効使用の判定に当たっての留意点

最有効使用の観点から
・現実の建物の取壊し や
・用途変更
等を想定する場合において、
・「それらに要する費用」等を勘案した「経済価値」と
・「当該建物の用途等を継続」する場合の「経済価値」とを
比較考量するに当たっては、特に下記の内容に留意すべきである。

ア 物理的、法的にみた「当該建物の取壊し」、「用途変更」等の「実現可能性」

イ 「建物の取壊し」、「用途変更」後における「対象不動産の競争力の程度」等を踏まえた
・「収益の変動予測の不確実性」 及び
・取壊し、用途変更に要する「期間中の逸失利益」
の程度


   




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