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資産運用のために、色々と勉強してます。株や不動産、資格について書きます。また、デジタル関係での出来事を自分のメモ代わりとして・・・・。
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【第7章 鑑定評価の方式】

Ⅱ 原価法

2.適用方法

(1)再調達原価の意義

「再調達原価」とは、
・対象不動産を「価格時点において再調達する」ことを想定した場合
において必要とされる「適正な原価の総額」をいう。

なお、「建設資材、工法等の変遷」により、
対象不動産の「再調達原価」を求めることが困難な場合には、
対象不動産と「同等の有用性を持つものに置き換えて」求めた原価(置換原価)を「再調達原価とみなす」ものとする。

(2)再調達原価を求める方法

「再調達原価」は、
「建設請負」により、
・「請負者」が「発注者」に対して直ちに使用可能な状態で引き渡す通常の場合
を想定し、
・「発注者」が「請負者」に対して支払う「標準的な建設費」に
・「発注者」が「直接負担すべき通常の付帯費用」を「加算」
して求めるものとする。

なお、「置換原価」は、
・対象不動産と「同等の有用性を持つ不動産」を新たに調達することを想定した場合
に必要とされる「原価の総額」であり、
・「発注者」が「請負者」に対して支払う「標準的な建設費」に
・「発注者」が「直接負担すべき通常の付帯費用」を「加算」
して求める。


土地の「再調達原価」は、
・その素材となる土地の「標準的な取得原価」に
・当該土地の「標準的な造成費」と
・「発注者」が「直接負担すべき通常の付帯費用」
とを「加算」して求めるものとする。

なお、土地についての「原価法」の適用において、
・「宅地造成直後」の対象地の「地域要因」と
・「価格時点」における対象地の「地域要因」とを
比較し、
・「公共施設、利便施設」等の整備 及び
・住宅等の建設
等により、
・「社会的、経済的環境の変化」が価格水準に影響を与えていると認められる場合
には、
「地域要因」の「変化の程度に応じた増加額」を「熟成度」として「加算」することができる。


「建物及びその敷地」の「再調達原価」は、まず、
・土地の「再調達原価」
 (再調達原価が把握できない「既成市街地」における土地にあっては
  「取引事例比較法」及び「収益還元法」によって求めた「更地の価格」)
又は
・「借地権」
の「価格」を求め、
この「価格」に建物の「再調達原価」を「加算」して求めるものとする。


「再調達原価」を求める方法には、
・直接法 及び
・間接法
があるが、
収集した建設事例等の資料としての「信頼度」に応じて
・「いずれかを適用」するものとし、また、
・「必要に応じて併用」する
ものとする。


「直接法」は、
対象不動産について「直接的に再調達原価を求める」方法である。

「直接法」は、
対象不動産について、
・使用資材の種別、品等 及び 数量
並びに
・所要労働の種別、時間
等を調査し、
・対象不動産の存する地域の「価格時点における単価」を基礎とした
 「直接工事費」を積算し、これに
・「間接工事費」及び「請負者の適正な利益を含む一般管理費」等を加えて
 「標準的な建設費」を求め、
・さらに「発注者」が「直接負担すべき通常の付帯費用」を「加算」して
「再調達原価を求める」ものとする。

また、
・対象不動産の「素材となった土地(素地)の価格」並びに
・実際の「造成」又は「建設」に要した「直接工事費」、「間接工事費」、
・「請負者の適正な利益を含む一般管理費」等 及び
・「発注者が直接負担した付帯費用」の額 並びに
・これらの明細(種別、品等、数量、時間、単価等)
が判明している場合には、
これらの明細を
・「分析」して「適切に補正」し、かつ、
・必要に応じて「時点修正」を行って
「再調達原価」を求めることができる。


「間接法」は、
・「近隣地域」若しくは「同一需給圏内の類似地域」等に存する
 「対象不動産と類似の不動産」又は
・「同一需給圏内の代替競争不動産」
から「間接的」に対象不動産の「再調達原価」を求める方法である。

「間接法」は、
当該類似の不動産等について、
・「素地の価格」や
・その実際の「造成」又は「建設」に要した「直接工事費」、「間接工事費」、
・「請負者」の「適正な利益を含む一般管理費」等 及び
・「発注者」が「直接負担した付帯費用」の額 並びに
・これらの明細(種別、品等、数量、時間、単価等)
を明確に把握できる場合に、
これらの明細を
・「分析」して「適切に補正」し、
・必要に応じて「時点修正」を行い、かつ、
・「地域要因の比較」及び「個別的要因の比較」を行って、
対象不動産の「再調達原価」を求めるものとする。

   



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