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資産運用のために、色々と勉強してます。株や不動産、資格について書きます。また、デジタル関係での出来事を自分のメモ代わりとして・・・・。
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【第7章 鑑定評価の方式】

Ⅲ 取引事例比較法

1.意義

「取引事例比較法」は、
まず
・多数の「取引事例を収集」して
・適切な「事例の選択」を行い、
これらに係る取引価格に必要に応じて
・「事情補正」及び
・「時点修正」を行い、かつ、
・「地域要因」の比較 及び「個別的要因」の「比較」
・を行って求められた「価格」を「比較考量」し、
これによって対象不動産の「試算価格」を求める手法である
(この手法による試算価格を「比準価格」という。)。

「取引事例比較法」は、
「近隣地域」若しくは「同一需給圏内の類似地域」等において
・対象不動産と「類似の不動産の取引」が行われている場合 又は
・同一需給圏内の「代替競争不動産の取引」が行われている場合
に有効である。

2.適用方法

(1)事例の収集及び選択

「取引事例比較法」は、
市場において発生した「取引事例」を「価格判定の基礎」とするものであるので、
「多数の取引事例を収集することが必要」である。

「取引事例」は、
・原則として
 「近隣地域」又は「同一需給圏内の類似地域」に存する不動産に係るもののうちから
選択するものとし、
・「必要やむを得ない場合」には
 「近隣地域の周辺の地域」に存する不動産に係るもののうちから、
・対象不動産の最有効使用が「標準的使用と異なる場合」等には、
 「同一需給圏内の代替競争不動産」に係るもののうちから
選択するものとするほか、
次の要件の「全部」を備えなければならない。

①「取引事情が正常」なものと認められるものであること 又は
 「正常なものに補正」することができるものであること。

②「時点修正」をすることが可能なものであること。

③「地域要因の比較」及び「個別的要因の比較」が可能なものであること。

(2)「事情補正」及び「時点修正」

「取引事例が特殊」な事情を含み、これが
・当該事例に係る「取引価格に影響」していると認められるときは、
 「適切な補正」を行い、
・取引事例に係る「取引の時点が価格時点と異なる」ことにより、
 その間に「価格水準の変動」があると認められるときは、
 当該事例の価格を「価格時点の価格に修正」
しなければならない。

「時点修正」に当たっては、
事例に係る不動産の存する
・「用途的地域」又は
・当該地域と相似の価格変動過程を経たと認められる「類似の地域」
における「土地 又は 建物」の「価格の変動率」を求め、
これにより「取引価格を修正」すべきである。

(3)地域要因の比較及び個別的要因の比較

「取引価格」は、
・「取引事例に係る不動産」の存する用途的地域の「地域要因」及び
・「当該不動産」の「個別的要因」
を反映しているものであるから、

「取引事例に係る不動産」が

・「同一需給圏内の類似地域」等に存するもの 又は
・「同一需給圏内の代替競争不動産」
である場合においては、
・「近隣地域」と「当該事例に係る不動産の存する地域」との
 「地域要因の比較」及び
・「対象不動産」と「当該事例に係る不動産」との
 「個別的要因の比較」を、

「取引事例」に係る不動産が「近隣地域に存する」もの
である場合においては、
・「対象不動産」と「当該事例に係る不動産」との
 「個別的要因の比較」
をそれぞれ行うものとする。

また、このほか「地域要因」及び「個別的要因」の比較については、
それぞれの地域における個別的要因が標準的な土地を設定して行う方法がある。

(4)配分法

「取引事例」が
「対象不動産と同類型の不動産」の部分を内包して複合的に構成されている
「異類型の不動産」に係る場合においては、
・当該取引事例の「取引価格」から
 対象不動産と同類型の不動産「以外の部分の価格」が
 取引価格等により判明しているときは、
 「その価格」を「控除」し、又は
・当該取引事例について「各構成部分の価格の割合」が
 「取引価格、新規投資等により判明」しているときは、
 当該事例の「取引価格」に
 対象不動産と同類型の不動産の部分に係る「構成割合を乗じ」て、
対象不動産の類型に係る「事例資料を求める」ものとする
(この方法を「配分法」という。)。

   




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