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資産運用のために、色々と勉強してます。株や不動産、資格について書きます。また、デジタル関係での出来事を自分のメモ代わりとして・・・・。
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【第7章 鑑定評価の方式】

Ⅳ 収益還元法

3.適用方法

(1)純収益

① 純収益の意義

「純収益」とは、
「不動産に帰属する適正な収益」をいい、
収益目的のために用いられている不動産 と
これに関与する
・資本(不動産に化体されているものを除く。)、
・労働 及び
・経営(組織)
の「諸要素の結合」によって生ずる「総収益」から、
・資本(不動産に化体されているものを除く。)、
・労働 及び
・経営(組織)
の「総収益」に対する「貢献度に応じた分配分」を「控除した残余の部分」をいう。

② 純収益の算定

対象不動産の「純収益」は、
一般に「1年」を単位として「総収益」から「総費用」を「控除」して求めるものとする。

また、「純収益」は、
・「永続的」なものと「非永続的」なもの、
・「償却前」のものと「償却後」のもの
等、「総収益」及び「総費用」の把握の仕方により異なるものであり、
それぞれ
・「収益価格」を求める方法 及び
・「還元利回り」又は「割引率」を求める方法
とも密接な関連があることに留意する必要がある。

なお、「直接還元法」における「純収益」は、
対象不動産の
・「初年度の純収益」を採用する場合 と
・「標準化された純収益」を採用する場合
があることに留意しなければならない。

「純収益の算定」に当たっては、
・対象不動産からの「総収益」及び
・これに係る「総費用」
を直接的に把握し、
それぞれの項目の細部について「過去の推移」及び「将来の動向」を慎重に分析して、
「対象不動産の純収益」を適切に求めるべきである。

この場合において「収益増加の見通し」については、
特に「予測の限界」を見極めなければならない。

特に「DCF法の適用」に当たっては、
・毎期の純収益 及び
・復帰価格 並びに
・その発生時期
が明示されることから、
「純収益の見通し」について十分な調査を行うことが必要である。

なお、「直接還元法の適用」に当たって、
対象不動産の「純収益」を
・「近隣地域」又は「同一需給圏内の類似地域」等に存する
 「対象不動産と類似の不動産」
若しくは
・「同一需給圏内の代替競争不動産」
の「純収益」によって「間接的に求める場合」には、
それぞれの「地域要因の比較」及び「個別的要因の比較」を行い、
当該純収益について適切に補正することが必要である。

ア 総収益の算定及び留意点

(ア)対象不動産が「賃貸用不動産」又は「賃貸以外の事業の用に供する不動産」である場合

「総収益」は、一般に、

「賃貸用不動産」にあっては、
「支払賃料」に
・「預り金的性格」を有する「保証金等」の運用益、
・「賃料の前払的性格」を有する「権利金等」の運用益 及び
・「償却額」 並びに
・「駐車場使用料等」のその他収入
を加えた額とし、

「賃貸以外の事業の用に供する不動産」にあっては、
「売上高」とする。

なお、「賃貸用不動産」についての「DCF法の適用」に当たっては、特に
・「賃貸借契約の内容」並びに
・「賃料 及び 貸室」の「稼動率」の毎期の変動
に留意しなければならない。

(イ)対象不動産が「更地」であるものとして、当該土地に「最有効使用の賃貸用建物等の建築を想定」する場合

対象不動産に「最有効使用の賃貸用建物等の建設を想定」し、
当該複合不動産が生み出すであろう「総収益」を適切に求めるものとする。

イ 総費用の算定及び留意点

対象不動産の「総費用」は、

「賃貸用不動産」(アの(イ)の複合不動産を想定する場合を含む。)にあっては、
・減価償却費(償却前の純収益を求める場合には、計上しない。)、
・維持管理費(維持費、管理費、修繕費等)、
・公租公課(固定資産税、都市計画税等)、
・損害保険料等の諸経費
等を、

「賃貸以外の事業の用に供する不動産」にあっては、
・売上原価、
・販売費 及び
・一般管理費
等をそれぞれ加算して求めるものとする。

なお、「DCF法の適用」に当たっては、
特に「保有期間中における大規模修繕費」等の「費用の発生時期」に留意しなければならない。

   



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