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資産運用のために、色々と勉強してます。株や不動産、資格について書きます。また、デジタル関係での出来事を自分のメモ代わりとして・・・・。
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【第7章 鑑定評価の方式】

第2節 賃料を求める鑑定評価の手法

Ⅱ 新規賃料を求める鑑定評価の手法

1.積算法

(1)意義

「積算法」は、
対象不動産について、
・価格時点における「基礎価格」を求め、
・これに「期待利回り」を乗じて得た額 に
・「必要諸経費等」を加算
して対象不動産の「試算賃料」を求める手法である
(この手法による試算賃料を「積算賃料」という。)。

「積算法」は、
対象不動産の
・基礎価格、
・期待利回り 及び
・必要諸経費等
の把握を的確に行い得る場合に有効である。

(2)適用方法

① 基礎価格

「基礎価格」とは、
「積算賃料」を求めるための「基礎となる価格」をいい、
・原価法 及び
・取引事例比較法
により求めるものとする。

② 期待利回り

「期待利回り」とは、
「賃貸借等に供する不動産」を取得するために要した「資本に相当する額」
に対して
「期待される純収益」の
「その資本相当額に対する割合」
をいう。

「期待利回り」を求める方法については、
「収益還元法」における「還元利回り」を求める方法に準ずるものとする。

この場合において、「賃料の有する特性」に留意すべきである。

③ 必要諸経費等

不動産の賃貸借等に当たって
その賃料に含まれる「必要諸経費等」としては、次のものがあげられる。

ア 減価償却費
イ 維持管理費(維持費、管理費、修繕費等)
ウ 公租公課(固定資産税、都市計画税等)
エ 損害保険料(火災、機械、ボイラー等の各種保険)
オ 貸倒れ準備費
カ 空室等による損失相当額

2.賃貸事例比較法

(1)意義

「賃貸事例比較法」は、
まず多数の新規の賃貸借等の
・事例を収集 して
・適切な事例の選択 を行い、
これらに係る「実際実質賃料」
(実際に支払われている不動産に係るすべての「経済的対価」をいう。)に
必要に応じて
・「事情補正」及び「時点修正」を行い、かつ、
・「地域要因の比較」及び「個別的要因の比較」を行って
求められた賃料を「比較考量」し、
これによって対象不動産の「試算賃料」を求める手法である
(この手法による試算賃料を「比準賃料」という。)。

「賃貸事例比較法」は、
・「近隣地域」又は「同一需給圏内の類似地域」等において
 「対象不動産と類似の不動産」の賃貸借等が行われている場合 又は
・「同一需給圏内の代替競争不動産」の賃貸借等が行われている場合
に有効である。

(2)適用方法

① 事例の収集 及び 選択

「賃貸借等の事例」の「収集」及び「選択」については、
「取引事例比較法における事例」の「収集」及び「選択」に準ずるものとする。

この場合において、賃貸借等の「契約の内容」について「類似性を有するもの」を選択すべきことに留意しなければならない。

② 「事情補正 及び 時点修正」並びに「地域要因の比較 及び 個別的要因の比較」

・「事情補正」及び「時点修正」並びに
・「地域要因の比較」及び「個別的要因の比較」
については、「取引事例比較法の場合に準ずる」ものとする。

3.収益分析法

(1)意義

「収益分析法」は、
・一般の企業経営に基づく「総収益」を分析 して
・対象不動産が「一定期間」に生み出すであろうと期待される「純収益」
 (「減価償却後のもの」とし、これを「収益純賃料」という。)
を求め、
・これに「必要諸経費等」を「加算」
して対象不動産の「試算賃料」を求める手法である
(この手法による試算賃料を「収益賃料」という。)。

「収益分析法」は、
「企業の用に供されている不動産」に帰属する「純収益」を適切に求め得る場合に有効である。

(2)適用方法

① 収益純賃料の算定

「収益純賃料」の算定については、
「収益還元法」における純収益の算定に準ずるものとする。

この場合において、「賃料の有する特性」に留意しなければならない。

② 収益賃料を求める手法

「収益賃料」は、
・「収益純賃料」の額に
・賃貸借等に当たって賃料に含まれる「必要諸経費等」を「加算」
することによって求めるものとする。

なお、一般企業経営に基づく「総収益」を分析して
「収益純賃料」及び「必要諸経費等」を含む「賃料相当額を収益賃料」として直接求めることができる場合もある。

   



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