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資産運用のために、色々と勉強してます。株や不動産、資格について書きます。また、デジタル関係での出来事を自分のメモ代わりとして・・・・。
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正解(3)

イ ○

【留意事項 Ⅴ 1. (2) ① 事例の収集について】より

豊富に収集された取引事例の分析検討は、
・個別の取引に内在する特殊な事情を排除し、
・時点修正率を把握し、及び
・価格形成要因の対象不動産の価格への影響の程度
を知る上で欠くことのできないものである。

特に、選択された取引事例は、
取引事例比較法を適用して比準価格を求める場合の基礎資料となるものであり、
収集された取引事例の信頼度は比準価格の精度を左右するものである。

取引事例は、
・不動産の利用目的、
・不動産に関する価値観の多様性、
・取引の動機による売主及び買主の取引事情等
により各々の取引について考慮されるべき視点が異なってくる。

したがって、
・取引事例に係る取引事情を始め
・取引当事者の属性及び
・取引価格の水準の変動の推移
を慎重に分析しなければならない。

ロ ○

【留意事項 Ⅴ 1. (1) ② 地域要因の比較及び個別的要因の比較について】より

取引事例等として
同一需給圏内の代替競争不動産に係るものを選択する場合において、
価格形成要因に係る対象不動産との比較を行う際には、
個別的要因の比較だけでなく
市場の特性に影響を与えている地域要因の比較も
あわせて行うべきことに留意すべきである。

ハ ×

そもそも「投機的取引」は行ってはならない。

【基準 7章 第1節価格を求める鑑定評価の手法】より

取引事例等は、鑑定評価の各手法に即応し、
適切にして合理的な計画に基づき、
豊富に秩序正しく収集し、選択すべきであり、
投機的取引であると認められる事例等適正さを欠くもので
あってはならない。

ニ ×

・構成要素の価格が適切に把握できる場合
だけでなく、
・各構成部分の、価格の割合が判明している場合
も、配分法を使うことが可能である。

また、建付地評価においては、
その適応状態に応じて「非最有効使用」の事例を採用する。

【基準 7章 第1節 Ⅲ 取引事例比較法】より

○配分法
取引事例が
対象不動産と同類型の不動産の部分を内包して
複合的に構成されている異類型の不動産に係る場合においては、
当該取引事例の取引価格から
対象不動産と同類型の不動産以外の部分の価格が取引価格等により判明しているときは、
その価格を控除し、
又は
当該取引事例について各構成部分の価格の割合が
取引価格、新規投資等により判明しているときは、
当該事例の取引価格に対象不動産と同類型の不動産の部分に係る構成割合を乗じて、
対象不動産の類型に係る事例資料を求めるものとする。

ホ ○

【留意事項 Ⅴ 1.価格を求める鑑定評価の手法について】より

試算価格を求める場合の取引事例等の選択について

必要やむを得ない場合(*)
→近隣地域の周辺地域に存する不動産に係るもの
 を選択することができる

(*)必要やむを得ない場合とは・・、
・近隣地域又は同一需給圏内の類似地域に存する不動産
 について収集した取引事例等の大部分が
 特殊な事情による影響を著しく受けていること
・その他の特別な事情により
 当該取引事例等のみによっては
 鑑定評価を適切に行うことができない
と認められる場合



第4問
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解答&関連知識


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