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資産運用のために、色々と勉強してます。株や不動産、資格について書きます。また、デジタル関係での出来事を自分のメモ代わりとして・・・・。
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【第7章 鑑定評価の方式】

Ⅴ「総論第7章鑑定評価の方式」について

1.価格を求める鑑定評価の手法について

(1)試算価格を求める場合の一般的留意事項について

① 取引事例等の選択について

ア 「必要やむを得ない場合」に近隣地域の「周辺地域に存する不動産」に係るものを選択する場合について

この場合における「必要やむを得ない場合」とは、
・近隣地域 又は
・同一需給圏内の類似地域
に存する不動産について収集した「取引事例」等の大部分が
・「特殊な事情による影響」を著しく受けていること
・「その他の特別な事情」
により
・当該「取引事例」等のみによっては「鑑定評価を適切に行うことができない」
と認められる場合をいう。

イ 「対象不動産の最有効使用」が「標準的使用と異なる場合」等において「同一需給圏内の代替競争不動産」に係るものを選択する場合について

この場合における
「対象不動産の最有効使用」が「標準的使用と異なる場合」等とは、
次のような場合として例示される「対象不動産の個別性」のために
「近隣地域の制約の程度」が「著しく小さい」と認められるものをいう。

(ア)
「戸建住宅地域」において、近辺で
・「大規模なマンションの開発」がみられるとともに、
・立地に優れ
・高度利用が可能
なことから、
「マンション適地」と認められる「大規模な画地が存する」場合

(イ)
「中高層事務所」として「用途が純化された地域」において、
・交通利便性に優れ
・広域的な集客力を有するホテルが存する場合

(ウ)
「住宅地域」において、
・幹線道路に近接して、
・広域的な商圏を持つ郊外型の大規模小売店舗が存する場合

(エ)
「中小規模の事務所ビルが集積する地域」において、
・敷地の集約化により完成した
・卓越した競争力を有する
「大規模事務所ビルが存する」場合

ウ 代替、競争等の関係を判定する際の留意点について

イの場合において選択する
「同一需給圏内の代替競争不動産」に係る「取引事例」等は、
次に掲げる要件に該当するものでなければならない。

(ア)「対象不動産」との間に「用途、規模、品等」等からみた「類似性」が明確に認められること。

(イ)「対象不動産」の価格形成に関して「直接に影響を与えている」ことが明確に認められること。

② 「地域要因の比較」及び「個別的要因の比較」について

「取引事例」等として
「同一需給圏内の代替競争不動産」に係るものを選択する場合において、
「価格形成要因に係る対象不動産」との比較を行う際には、
・「個別的要因の比較」だけでなく
・「市場の特性に影響」を与えている「地域要因の比較」
もあわせて行うべきことに留意すべきである。

   



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