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資産運用のために、色々と勉強してます。株や不動産、資格について書きます。また、デジタル関係での出来事を自分のメモ代わりとして・・・・。
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【第7章 鑑定評価の方式】

Ⅴ「総論 第7章 鑑定評価の方式」について

1.「価格」を求める「鑑定評価の手法」について

(2)「取引事例比較法」について

この手法の適用に当たっては、
・多数の取引事例を収集し、
・「価格の指標」となり得る事例の選択
を行わなければならないが、その有効性を高めるため、
・取引事例 はもとより、
・売り希望価格、
・買い希望価格、
・精通者意見
等の資料を幅広く収集するよう努めるものとする。

なお、これらの資料は、
「近隣地域等」の「価格水準」及び「地価の動向」を知る上で
十分活用し得るものである。

① 事例の収集について

豊富に収集された「取引事例の分析検討」は、
・個別の取引に内在する「特殊な事情」を排除し、
・「時点修正率」を把握し、及び
・「価格形成要因」の「対象不動産の価格への影響」の程度
を知る上で欠くことのできないものである。

特に、選択された「取引事例」は、
・「取引事例比較法」を適用して「比準価格」を求める場合の「基礎資料」
となるものであり、
収集された「取引事例の信頼度」は「比準価格の精度を左右する」ものである。

「取引事例」は、
・不動産の「利用目的」、
・不動産に関する「価値観の多様性」、
・取引の動機による売主及び買主の「取引事情」
等により各々の取引について考慮されるべき視点が異なってくる。

したがって、
・取引事例に係る「取引事情」を始め
・取引当事者の「属性」
 (本留意事項の「Ⅳ「総論第6章地域分析及び個別分析」について」に掲げる市場参加者の属性に同じ。)
及び
・「取引価格」の水準の「変動の推移」
を慎重に分析しなければならない。

② 事情補正について

事情補正の「必要性の有無」及び「程度の判定」に当たっては、
多数の「取引事例」等を総合的に比較対照の上、検討されるべきものであり、
「事情補正を要すると判定」したときは、
取引が行われた市場における「客観的な価格水準」等を考慮して
適切に補正を行わなければならない。

「事情補正」を要する「特殊な事情」を例示すれば、
次のとおりである。

ア 補正に当たり「減額すべき」特殊な事情

(ア)
「営業上の場所的限定」等、
「特殊な使用方法」を前提として取引が行われたとき。

(イ)
「極端な供給不足」、「先行きに対する過度に楽観的な見通し」等、
「特異な市場条件」の下に取引が行われたとき。

(ウ)
「業者 又は 系列会社間」における「中間利益の取得を目的」として取引が行われたとき。

(エ)
「買手」が不動産に関し明らかに「知識や情報が不足」している状態において
「過大な額」で取引が行われたとき。

(オ)
「取引価格」に
・売買代金の割賦払いによる「金利相当額」、
・立退料、
・離作料
等の「土地の対価以外」のものが含まれて取引が行われたとき。

イ 補正に当たり「増額すべき」特殊な事情

(ア)
「売主」が不動産に関し明らかに「知識や情報が不足」している状態において、
「過少な額」で取引が行われたとき。

(イ)
「相続、転勤」等により「売り急いで」取引が行われたとき。

ウ 補正に当たり「減額 又は 増額すべき」特殊な事情

(ア)
・金融逼迫、
・倒産時における法人間の「恩恵的な取引」又は
・「知人、親族間」等、人間関係による恩恵的な取引
 が行われたとき。

(イ)
不相応な「造成費」、「修繕費」等を考慮して取引が行われたとき。

(ウ)
「調停」、「清算」、「競売」、「公売」等において
価格が成立したとき。

③ 時点修正について


「時点修正率」は、
・「価格時点以前」に発生した多数の取引事例について「時系列的な分析」を行い、
さらに
・国民所得の動向、
・財政事情 及び 金融情勢、公共投資の動向、
・建築着工の動向、
・不動産取引の推移等の「社会的」及び「経済的」要因の変化、
・土地利用の規制、
・税制等の行政的要因の変化等の「一般的要因の動向」
を総合的に勘案して求めるべきである。


「時点修正率」は
原則として前記アにより求めるが、
・「地価公示」、「都道府県地価調査」等の資料を活用するとともに、
適切な取引事例が乏しい場合には、
・「売り希望価格」、「買い希望価格」等の動向 及び
・「市場の需給の動向」等
に関する諸資料を参考として用いることができるものとする。

   



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