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資産運用のために、色々と勉強してます。株や不動産、資格について書きます。また、デジタル関係での出来事を自分のメモ代わりとして・・・・。
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【第7章 鑑定評価の方式】

Ⅴ「総論第7章鑑定評価の方式」について
1.価格を求める鑑定評価の手法について
(3)収益還元法について
  ① 直接還元法の適用について

イ 「土地残余法」又は「建物残余法」

不動産が「敷地」と「建物等」との「結合によって構成」されている場合において、
「収益還元法以外」の手法によって
「敷地」と「建物等」の「いずれか一方」の価格を求めることができるときは、
当該不動産に基づく「純収益」から
「建物等」又は「敷地」に帰属する「純収益」を「控除」した
「残余の純収益」を「還元利回りで還元」する手法
(「土地残余法」又は「建物残余法」という。)を適用することができる。

これらの方法は、
「土地」と「建物等」から構成される「複合不動産」が生み出す「純収益」を
「土地」又は「建物等」に「適正に配分」することができる場合に有効である。

「土地残余法」を適用するに当たっては、
「建物等が古い場合」には「複合不動産の生み出す純収益」から「土地に帰属する純収益」が「的確に求められない」ことが多いので、
「建物等」は「新築」か「築後間もないもの」でなければならない。

なお、対象不動産が「更地」である場合においても、
当該土地に「最有効使用の賃貸用建物等の建築を想定」することにより
この方法を適用することができる。

(ア)土地残余法

「土地残余法」を適用して「土地の収益価格」を求める場合は、
基本的に次の式により表される。

基準Ⅴ-1(3)① イ(1)

:土地の収益価格
a :建物等及びその敷地の償却前の純収益
B :建物等の価格
:建物等の還元利回り
:償却前の純収益に対応する土地の還元利回り

(イ)建物残余法

「建物残余法」を適用して「建物等の収益価格」を求める場合は、
基本的に次の式により表される。

Ⅴ-1(3)① イ(2)

:建物等の収益価格
a :建物等及びその敷地の償却前の純収益
L :土地の価格
:土地の還元利回り
:償却前の純収益に対応する建物等の還元利回り

   



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