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資産運用のために、色々と勉強してます。株や不動産、資格について書きます。また、デジタル関係での出来事を自分のメモ代わりとして・・・・。
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【第7章 鑑定評価の方式】

Ⅴ「総論第7章鑑定評価の方式」について
1.価格を求める鑑定評価の手法について
(3)収益還元法について

② DCF法の適用について

「DCF法」は、
「連続する複数の期間」に発生する
・「純収益」及び「復帰価格」
を予測しそれらを明示することから、
「収益価格を求める過程」について「説明性に優れたもの」である。

ア 毎期の純収益の算定について

建物等の「純収益の算定」においては、
基本的には「減価償却費」を控除しない「償却前の純収益」を用いるものとし、
「建物等の償却」については「復帰価格」において考慮される。

(ア)総収益の算定

「一時金」のうち「預り金的性格を有する保証金」等については、
「全額を返還準備金として預託する」ことを想定し、その「運用益」を
・「発生時に計上」する方法と
・全額を「受渡時の収入 又は 支出」として計上する方法
とがある。

(イ)総費用の算定

「大規模修繕費」等の費用については、
・当該費用を「毎期の積み立て」として計上する方法と、
・「実際に支出される時期」に計上する方法
がある。

「実際に支出される時期」の予測は、
対象不動産の実態に応じて適切に行う必要がある。

イ 割引率の求め方について

「割引率」は、
「市場の実勢を反映した利回り」として求める必要があり、
一般に「1年を単位」として求める。

また、
「割引率」は
収益見通しにおいて考慮されなかった収益予測の「不確実性の程度に応じて異なる」ことに留意する。

「割引率」を求める方法を例示すれば次のとおりであるが、
適用に当たっては、
・下記の方法から一つの方法を採用する場合 又は
・複数の方法を組み合わせて採用する場合
がある。

また、必要に応じ、
・投資家等の意見 や
・整備された不動産インデックス等
を参考として活用する。

(ア)類似の不動産の取引事例との比較から求める方法

取引事例の「収集」及び「選択」については、
「総論第7章鑑定評価の方式」に規定する「取引事例比較法」に係る適用方法に準ずる。

取引事例に係る「割引率」は、
基本的に「取引利回り」をもとに算定される「内部収益率」
(Internal Rate of Return(IRR)。
 「将来収益の現在価値」と「当初投資元本」とを等しくする「割引率」をいう。)
として求める。

適用に当たっては、
取引事例について「毎期の純収益が予測可能」であることが必要である。

この方法は、
対象不動産と類似性を有する取引事例に係る利回りが豊富に収集可能な場合には
特に有効である。

(イ)「借入金」と「自己資金」に係る「割引率」から求める方法

この方法は、
「不動産購入者の資金調達コスト」に着目したものであり、
・不動産投資に係る利回り 及び
・資金調達に際する金融市場の動向
を反映させることに優れている。

適用に当たっては、
不動産投資において「典型的な投資家」が想定する
・借入金割合 及び
・自己資金割合
を基本とすることが必要である。

上記による求め方は基本的に次の式により表される。

Y = Y × W + Y × W

Y:割引率
:借入金割引率
:借入金割合
:自己資金割引率
:自己資金割合

(ウ)金融資産の利回りに「不動産の個別性」を加味して求める方法

比較の対象となる「金融資産の利回り」としては、
一般に「10年物国債の利回り」が用いられる。

また、「株式 や 社債 の利回り」等が比較対象として用いられることもある。

「不動産の個別性」として加味されるものには、
投資対象としての
・危険性、
・非流動性、
・管理の困難性、
・資産としての安全性
があり、

それらは
・自然災害等の発生 や
・土地利用に関する計画 及び
・規制の変更
によって
・その「価値が変動する可能性が高い」こと、
・希望する時期に「必ずしも適切な買い手が見つかるとは限らない」こと、
・賃貸経営管理について専門的な知識と経験を必要とするものであり
 管理の良否によっては得られる収益が異なること、
・特に土地については一般に「滅失することがない」こと
などをいう。

この方法は、
対象不動産から生ずる「収益予測の不確実性」が
金融資産との比較において「把握可能」な場合に有効である。

ウ 保有期間(売却を想定しない場合には分析期間)について

「保有期間」は、
「毎期の純収益」及び「復帰価格」について
「精度の高い予測が可能な期間」として決定する必要があり、
不動産投資における「典型的な投資家が保有する期間」を標準とし、
典型的な投資家が一般に想定しないような長期にわたる期間を設定してはならない。

エ 復帰価格の求め方について

保有期間満了時点において売却を想定する場合には、
「売却に要する費用を控除」することが必要である。

「復帰価格」を求める際に、
「n+1期の純収益」を「最終還元利回り」で還元して求める場合においては、
・n+1期以降の純収益の変動予測 及び
・予測に伴う不確実性
を「n+1期の純収益」及び「最終還元利回り」に的確に反映させることが必要である。

なお、保有期間満了時点以降において、
・「建物の取壊し」や「用途変更」が既に計画されている場合 又は
・建物が老朽化していること等により「取壊し」等が見込まれる場合
においては、
「それらに要する費用」を考慮して「復帰価格」を求めることが必要である。

オ 「最終還元利回り」の求め方について

「最終還元利回り」は、
「価格時点の還元利回り」をもとに、
・「保有期間満了時点」における「市場動向」並びに
それ以降の
・「収益の変動予測」及び
・「予測に伴う不確実性」
を反映させて求めることが必要である。

   



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