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資産運用のために、色々と勉強してます。株や不動産、資格について書きます。また、デジタル関係での出来事を自分のメモ代わりとして・・・・。
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【第7章 鑑定評価の方式】

Ⅴ「総論 第7章 鑑定評価の方式」について

2.「賃料」を求める鑑定評価の手法について

(1)「積算法」について

「基礎価格」を求めるに当たっては、
次に掲げる事項に留意する必要がある。

① 「宅地」の「賃料」(いわゆる「地代」)を求める場合


「最有効使用が可能」な場合は、
「更地」の経済価値に即応した価格である。


「建物の所有を目的」とする賃貸借等の場合で、
契約により敷地の「最有効使用が見込めない」ときは、
「当該契約条件を前提」とする「建付地」としての経済価値
に即応した価格である。

② 「建物及びその敷地」の「賃料」(いわゆる「家賃」)を求める場合

「建物及びその敷地」の「現状に基づく利用を前提」として成り立つ
「当該建物及びその敷地」の経済価値
に即応した価格である。

(2)「賃貸事例比較法」について

① 事例の選択について


「賃貸借等の事例の選択」に当たっては、
・新規賃料、継続賃料の別 又は
・建物の用途の別
により「賃料水準が異なるのが一般的」であることに留意して、
できる限り対象不動産に類似した事例を選択すべきである。


契約内容の類似性を判断する際の留意事項を例示すれば、次のとおりである。

(ア)賃貸形式
(イ)賃貸面積
(ウ)契約期間 並びに 経過期間 及び 残存期間
(エ)「一時金の授受」に基づく賃料内容
(オ)賃料の「算定の期間」及び その「支払方法」
(カ)「修理」及び「現状変更」に関する事項
(キ)「賃貸借等に供される範囲」及び「その使用方法」

② 「地域要因の比較」及び「個別的要因の比較」について

「賃料」を求める場合の「地域要因の比較」に当たっては、
「賃料固有の価格形成要因」が存すること等により、
・「価格を求める場合」の地域 と
・「賃料を求める場合」の地域 とでは、
それぞれの
・「地域の範囲」及び
・「地域の格差」
を「異にする」ことに留意することが必要である。

「賃料」を求める場合の「個別的要因の比較」に当たっては、
・契約内容、
・土地 及び 建物に関する「個別的要因」等
に留意することが必要である。

   



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