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資産運用のために、色々と勉強してます。株や不動産、資格について書きます。また、デジタル関係での出来事を自分のメモ代わりとして・・・・。
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【各論 第1章 価格に関する鑑定評価】

第1節 土地

Ⅰ 宅地

3.「借地権」及び「底地」

「借地権」及び「底地」の鑑定評価に当たっては、
「借地権の価格」と「底地の価格」とは密接に関連し合っているので、
以下に述べる諸点を十分に考慮して「相互に比較検討」すべきである。


「宅地の賃貸借等」及び「借地権取引の慣行の有無」と「その成熟の程度」は、
・都市によって異なり、
・同一都市内においても地域によって異なる
こともあること。


「借地権の存在」は、
必ずしも借地権の「価格の存在」を意味するものではなく、また、
「借地権取引の慣行」について、
・借地権が「単独」で「取引の対象」となっている「都市」又は「地域」と、
・単独で取引の対象となることはないが
 「建物の取引に随伴」して「取引の対象」となっている「都市」又は「地域」
とがあること。

③「借地権取引」の態様

ア「借地権」が一般に「有償」で「創設」され、又は「継承」される地域
 であるか否か。

イ「借地権の取引」が一般に「所有者以外」の者を対象として行われる地域
 であるか否か。

ウ「堅固建物の所有」を目的とする「借地権」の多い地域であるか否か。

エ「借地権」に対する「権利意識」について「借地人側が強い」地域
 であるか否か。

オ「一時金の授受」が慣行化している地域であるか否か。

カ「借地権の譲渡」に当たって「名義書替料」を
 一般に「譲受人」又は「譲渡人」のいずれが負担する地域であるか。

④「借地権」の態様

ア「創設」されたものか「継承」されたものか。
イ「地上権」か「賃借権」か。
ウ「転借」か否か。
エ「堅固の建物」の所有を目的とするか、「非堅固の建物」の所有を目的とするか。
オ「主として居住用建物」のためのものか、「主として営業用建物」のためのものか。
カ「契約期間」の定めの有無
キ「特約条項」の有無
ク 契約は「書面」か「口頭」か。
ケ「登記」の有無
コ「定期借地権等」(借地借家法第二章第四節に規定する定期借地権等)

(1)借地権

①「借地権」の価格

「借地権の価格」は、
「借地借家法」(廃止前の借地法を含む。)に基づき土地を使用収益することにより
「借地人に帰属する経済的利益」(一時金の授受に基づくものを含む。)を貨幣額で表示したものである。

「借地人に帰属する経済的利益」とは、
土地を使用収益することによる「広範な諸利益を基礎」とするものであるが、
特に次に掲げるものが中心となる。


土地を「長期間占有」し、「独占的に使用収益」し得る借地人の「安定的利益」


借地権の付着している宅地の経済価値に即応した
「適正な賃料」と「実際支払賃料」との「乖離」
(以下「賃料差額」という。)及び
その「乖離」の持続する期間を基礎にして成り立つ経済的利益の現在価値のうち、
「慣行的に取引の対象」となっている部分

②「借地権」の鑑定評価

「借地権の鑑定評価」は、
借地権の「取引慣行の有無」及び「その成熟の程度」によって
「その手法を異にする」ものである。

ア 借地権の取引慣行の「成熟の程度の高い」地域

「借地権の鑑定評価額」は、
「借地権」及び「借地権を含む複合不動産」の取引事例に基づく「比準価格」
並びに
「土地残余法」による「収益価格」
を関連づけて得た価格を標準とし、
・当該「借地権」の設定契約に基づく「賃料差額」のうち
 「取引の対象となっている部分」を還元して得た「価格」及び
・「借地権取引」が慣行として「成熟している場合」における
 当該地域の「借地権割合」により求めた「価格」
を「比較考量」して決定するものとする。

この場合においては、次に掲げる事項を「総合的に勘案」するものとする。

(ア)将来における「賃料の改定の実現性」とその程度
(イ)「借地権の態様」及び「建物の残存耐用年数」
(ウ)「契約締結の経緯」並びに「経過した借地期間」及び「残存期間」
(エ)「契約に当たって授受」された「一時金の額」及びこれに関する「契約条件」
(オ)「将来見込まれる」「一時金の額」及びこれに関する「契約条件」
(カ)「借地権の取引慣行」及び「底地の取引利回り」
(キ)「当該借地権の存する土地」に係る
   「更地」としての「価格」又は「建付地」としての「価格」

イ「借地権」の「取引慣行」の「成熟の程度の低い」地域

「借地権の鑑定評価額」は、
・「土地残余法」による「収益価格」を標準とし、
・当該「借地権」の設定契約に基づく「賃料差額」のうち
 「取引の対象となっている部分」を「還元して得た価格」及び
・当該「借地権」の存する土地に係る「更地」又は「建付地」としての価格から
 「底地価格を控除」して得た「価格」
を比較考量して決定するものとする。

この場合においては、前記アの(ア)から(キ)までに掲げる事項を総合的に勘案するものとする。

(2)底地

「底地の価格」は、
「借地権の付着している宅地」について、
「借地権の価格」との相互関連において「賃貸人に帰属する経済的利益」を貨幣額で表示したものである。

「賃貸人に帰属する経済的利益」とは、
当該宅地の「実際支払賃料」から「諸経費等」を「控除」した部分の
・賃貸借等の期間に対応する「経済的利益」及び
・その期間の満了等によって「復帰」する「経済的利益の現在価値」をいう。

「底地の鑑定評価額」は、
「実際支払賃料」に基づく「純収益等の現在価値の総和」を求めることにより得た
「収益価格」及び「比準価格」を関連づけて決定するものとする。

この場合においては、前記(1)、②、アの(ア)から(キ)までに掲げる事項を総合的に勘案するものとする。

また、
「底地」を当該「借地人が買い取る」場合における底地の鑑定評価に当たっては、
当該「宅地」又は「建物及びその敷地」が「同一所有者に帰属」することによる
・「市場性の回復」等に即応する「経済価値の増分」
が生ずる場合があることに留意すべきである。

   



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