FC2ブログ
資産運用のために、色々と勉強してます。株や不動産、資格について書きます。また、デジタル関係での出来事を自分のメモ代わりとして・・・・。
2019/081234567891011121314151617181920212223242526272829302019/10








   

【各論 第1章 価格に関する鑑定評価】

第2節 建物及びその敷地

Ⅰ 自用の建物及びその敷地

「自用の建物 及び その敷地」の鑑定評価額は、
・積算価格、
・比準価格 及び
・収益価格
を関連づけて決定するものとする。

なお、
・建物の「用途を転換」し、又は
・建物の「構造等を改造」して
使用することが「最有効使用」と認められる場合における
「自用の建物 及び その敷地」の鑑定評価額は、
「用途変更後」の
・「経済価値」の「上昇の程度」、
・必要とされる「改造費等」
を考慮して決定するものとする。

また、
建物を「取り壊す」ことが「最有効使用」と認められる場合における
「自用の建物 及び その敷地」の鑑定評価額は、
建物の解体による「発生材料の価格」から
「取壊し、除去、運搬等」に必要な「経費を控除」した額を、
当該敷地の「最有効使用に基づく価格に加減」して決定するものとする。

Ⅱ 貸家及びその敷地

「貸家 及び その敷地」の鑑定評価額は、
「実際実質賃料」
(売主が既に受領した「一時金」のうち
 売買等に当たって「買主に承継されない部分」がある場合には、
 当該部分の「運用益」及び「償却額」を「含まない」ものとする。)
に基づく「純収益等の現在価値の総和」を求めることにより得た
「収益価格」を「標準」とし、
・積算価格 及び
・比準価格
を「比較考量」して決定するものとする。

この場合において、次に掲げる事項を総合的に勘案するものとする。

1.「将来」における
  「賃料の改定の実現性」と「その程度」

2.「契約に当たって授受」された
  「一時金の額」及び「これに関する契約条件」

3.「将来」見込まれる
  「一時金の額」及び「これに関する契約条件」

4.「契約締結の経緯」、「経過した借家期間」及び「残存期間」並びに
  「建物の残存耐用年数」

5.「貸家 及び その敷地」の
  「取引慣行」並びに「取引利回り」

6.
・借家の目的、
・契約の形式、
・登記の有無、
・転借か否かの別 及び
・定期建物賃貸借
 (借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借をいう。)
 か否かの別

7.借家権価格

また、
「貸家及びその敷地」を当該「借家人が買い取る」場合
における「貸家及びその敷地」の鑑定評価に当たっては、
当該「貸家及びその敷地」が「自用の建物及びその敷地」となることによる
「市場性の回復」等に即応する「経済価値の増分が生ずる」場合があることに
留意すべきである。

Ⅲ 借地権付建物

1.「建物が自用」の場合

「借地権付建物」で、
当該建物を「借地権者が使用」しているものについての「鑑定評価額」は、
・積算価格、
・比準価格 及び
・収益価格
を「関連づけて決定」するものとする。

この場合において、前記借地権②、アの(ア)から(キ)までに掲げる事項を総合的に勘案するものとする。

2.「建物が賃貸」されている場合

「借地権付建物」で、
当該建物が「賃貸」されているものについての「鑑定評価額」は、
「実際実質賃料」
(売主が既に受領した「一時金」のうち
 売買等に当たって「買主に承継されない部分がある場合」には、
 当該部分の「運用益」及び「償却額」を「含まない」ものとする。)
に基づく「純収益等の現在価値の総和」を求めることにより得た
「収益価格」を「標準」とし、
・積算価格 及び
・比準価格
を「比較考量して決定」するものとする。

この場合において、前記借地権②、アの(ア)から(キ)まで及び前記Ⅱの1.から7.までに掲げる事項を総合的に勘案するものとする。

Ⅳ 区分所有建物及びその敷地

1.「区分所有建物及びその敷地」の価格形成要因

「区分所有建物及びその敷地」における
「固有の個別的要因」を例示すれば次のとおりである。

(1)「区分所有建物」が存する「一棟の建物及びその敷地」に係る個別的要因

① 建物に係る要因

ア 建築(新築、増改築又は移転)の年次
イ 面積、高さ、構造、材質等
ウ 設計、設備等の機能性
エ 施工の質と量
オ 玄関、集会室等の「施設の状態」
カ 建物の階数
キ 建物の用途 及び 利用の状態
ク 維持管理の状態
ケ 居住者、店舗等の「構成の状態」
コ 耐震性、耐火性等「建物の性能」
サ 有害な物質の使用の有無 及び その状態

② 敷地に係る要因

ア 敷地の形状 及び 空地部分の広狭の程度
イ 敷地内施設の状態
ウ 敷地の規模
エ 敷地に関する「権利の態様」

③ 建物及びその敷地に係る要因

ア 敷地内における「建物」及び「附属施設」の「配置の状態」
イ 建物と敷地の規模の対応関係
ウ 長期修繕計画の有無 及び その良否 並びに 修繕積立金の額

(2)専有部分に係る個別的要因

① 階層 及び 位置
② 日照、眺望 及び 景観の良否
③ 室内の仕上げ 及び 維持管理の状態
④ 専有面積 及び 間取りの状態
⑤ 隣接不動産等の利用の状態
⑥ エレベーター等の「共用施設の利便性の状態」
⑦ 敷地に関する「権利の態様」及び「持分」
⑧ 区分所有者の「管理費等の滞納の有無」

2.「区分所有建物 及び その敷地」の鑑定評価

(1)専有部分が自用の場合

「区分所有建物及びその敷地」で、
「専有部分を区分所有者が使用しているもの」についての鑑定評価額は、
・積算価格、
・比準価格 及び
・収益価格
を関連づけて決定するものとする。

「積算価格」は、
・区分所有建物の対象となっている
 「一棟の建物及びその敷地の積算価格」を求め、
・当該積算価格に
 当該一棟の建物の「各階層別」及び「同一階層内の位置別」の「効用比」
 により求めた「配分率」を乗ずる
ことにより求めるものとする。

(2)専有部分が賃貸されている場合

「区分所有建物及びその敷地」で、
「専有部分が賃貸されているもの」についての鑑定評価額は、
「実際実質賃料」
(売主が「既に受領した一時金」のうち
 売買等に当たって「買主に承継されない」部分がある場合には、
 当該部分の「運用益」及び「償却額」を「含まない」ものとする。)
に基づく
・「純収益等の現在価値の総和」を求めることにより得た
 「収益価格」を「標準」とし、
・「積算価格」及び「比準価格」を「比較考量」
して決定するものとする。

この場合において、
前記Ⅱの1.から7.までに掲げる事項を総合的に勘案するものとする。

   



前へ 次へ


不動産鑑定評価基準 目次へ戻る

TOPへ戻る






関連記事
スポンサーサイト



この記事へのコメント
コメントを投稿する
URL:
Comment:
Pass:
秘密: 管理者にだけ表示を許可する
 
この記事のトラックバックURL
http://selfedu0.blog72.fc2.com/tb.php/157-e2137638
この記事にトラックバックする(FC2ブログユーザー)
この記事へのトラックバック