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資産運用のために、色々と勉強してます。株や不動産、資格について書きます。また、デジタル関係での出来事を自分のメモ代わりとして・・・・。
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留意事項 Ⅶ 「各論第1章価格に関する鑑定評価」について

1.宅地について

(3)区分地上権について

「区分地上権」の鑑定評価に当たって留意すべき事項は次のとおりである。

① 区分地上権の特性に基づく経済価値

「区分地上権」の鑑定評価においては、
特に次に掲げる「区分地上権の特性」に基づく「経済価値」に
留意することが必要である。


「区分地上権設定地」の経済価値は、
当該設定地の最有効使用に係る「階層」等に基づいて生ずる「上下空間の効用の集積」である。

したがって「区分地上権」の経済価値は
その「設定地全体の効用」との「関数関係に着目」して、
その設定地全体の経済価値に占める割合として把握される。


「区分地上権」は、
・「他人の土地の地下」又は「空間の一部」に工作物を設置することを目的
として設定する権利であり、
その工作物の
・構造、
・用途、
・使用目的、
・権利の設定期間
等により、その経済価値が特定される。

② 区分地上権の設定事例等に基づく比準価格

「区分地上権の設定事例」等に基づく「比準価格」は、
「近隣地域」及び「同一需給圏内の類似地域」等において
・設定形態が類似している「区分地上権の設定事例」等を収集して、
・適切な事例を選択し、
・必要に応じ「事情補正」及び「時点修正」を行い、かつ、
・「地域要因」及び「個別的要因」の比較を行って
求めた価格を「比較考量」して決定するものとする。

この手法の適用に当たっては、特に次に掲げる事項に留意しなければならない。


「区分地上権設定地」に係る「区分地上権」の経済価値には、
当該区分地上権に係る「工作物の保全」のため
必要な他の空間の「使用制限に係る経済価値を含む」ことが多いので、
・区分地上権の態様、
・設定期間 等
設定事例等の内容を的確に把握すべきである。


「時点修正」において採用する「変動率」は、
・「事例に係る不動産」の存する「用途的地域」又は「当該地域」と
・「相似の価格変動過程」を経たと認められる「類似の地域」
における「土地の変動率」を援用することができるものとする。


「地域要因」及び「個別的要因」の比較においては、
次に掲げる区分地上権に特有な諸要因について留意する必要がある。

(ア)
「地域要因」については、
「近隣地域の地域要因」にとどまらず、
一般に当該区分地上権の「効用に寄与」する他の不動産
(例えば、地下鉄の「区分地上権」の「設定事例」の場合における
 「連たんする一団の土地」のように、
 一般に広域にわたって存在することが多い)
の存する「類似地域等との均衡」を考慮する必要がある。

(イ)
「個別的要因」については、
区分地上権に係る「地下 又は 空間」の部分についての
・「立体的」及び「平面的」位置、
・規模、
・形状 等
が特に重要であり、
「区分地上権設定地」全体との関連において
「平面的 及び 立体的」分割の状態を判断し
その影響の程度を考慮する必要がある。

③ 「区分地上権」の設定事例等に基づく「区分地上権割合」により求める価格

「近隣地域」及び「同一需給圏内の類似地域」等において
・設定形態が類似している「区分地上権」の「設定事例等を収集」して、
・適切な事例を「選択」し、
・これらに係る「設定時」又は「譲渡時」における「区分地上権の価格」が
 「区分地上権設定地」の「更地としての価格」に占める「割合」をそれぞれ求め、
・これらを「総合的に比較考量」の上
・「適正な割合」を「判定」し、
・「価格時点」における
 当該「区分地上権設定地」の「更地としての価格」に「その割合を乗じて」
求めるものとする。

なお、この「手法の適用」に当たっては、
特に、前記②のウに掲げる事項に留意する必要がある。

④ 「土地残余法」に準じて求める「収益価格」

「土地残余法」に準じて求める「収益価格」は、
「区分地上権設定地」について、
・当該「区分地上権の設定」が「ない」ものとして、
 「最有効使用を想定」して求めた当該「設定地全体」に帰属する「純収益」から、
・当該「区分地上権設定後」の状態を「所与」として
 「最有効使用を想定」して求めた当該「設定地」に帰属する「純収益」
を「控除」して得た「差額純収益」
を「還元利回りで還元」して得た額について、
さらに当該「区分地上権」の「契約内容」等による「修正」
を行って求めるものとする。

⑤ 「区分地上権」の「立体利用率」により求める価格

「区分地上権」の「立体利用率」により求める価格は、
・「区分地上権設定地」の「更地としての価格」に、
・「最有効使用を想定」して求めた
 当該「区分地上権設定地全体」の「立体利用率」を「基準」として求めた
 当該「区分地上権」に係る「立体利用率」
 (当該「区分地上権設定地」の「最有効使用を前提」とした「経済価値」に対する
  「区分地上権」の設定部分の「経済価値」及び
  当該「設定部分」の効用を保持するため
  「他の空間部分の利用を制限」することに相応する「経済価値」
  の合計の「割合」をいう)
 を「乗じて得た額」
について、
・さらに当該「区分地上権」の「契約内容」等による「修正」
を行って求めるものとする。

なお、この「手法の適用」に当たっては、
特に、前記②のウに掲げる事項に留意する必要がある。

   



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