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資産運用のために、色々と勉強してます。株や不動産、資格について書きます。また、デジタル関係での出来事を自分のメモ代わりとして・・・・。
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【各論 第2章 賃料に関する鑑定評価】

第1節 宅地

Ⅰ 「新規賃料」を求める場合

「宅地」の「正常賃料」を求める場合の鑑定評価に当たっては、
「賃貸借等の契約内容」による「使用方法」に基づく「宅地の経済価値」に即応する「適正な賃料」を求めるものとする。

「宅地」の「正常賃料」の鑑定評価額は、
・「積算賃料」、
・「比準賃料」 及び
・「配分法」に準ずる方法に基づく「比準賃料」
を関連づけて決定するものとする。

この場合において、
「純収益」を適切に求めることができるときは
「収益賃料」を「比較考量」して決定するものとする。

「宅地」の「限定賃料」の鑑定評価額は、
・「隣接宅地の併合使用」又は「宅地の一部の分割使用」をする
 「当該宅地」の「限定価格」を「基礎価格」として求めた「積算賃料」及び
・「隣接宅地の併合使用」又は「宅地の一部の分割使用」を「前提」とする
 「賃貸借等の事例」に基づく「比準賃料」
を関連づけて決定するものとする。

この場合においては、次に掲げる事項を総合的に勘案するものとする。

1.隣接宅地の「権利の態様」
2.当該事例に係る「賃貸借等の契約の内容」

Ⅱ 「継続賃料」を求める場合

1.継続中の宅地の「賃貸借等の契約」に基づく「実際支払賃料を改定」する場合

継続中の宅地の「賃貸借等の契約」に基づく「実際支払賃料を改定」する場合の鑑定評価額は、
・「差額配分法」による「賃料」、
・「利回り法」による「賃料」、
・「スライド法」による「賃料」及び
・「比準賃料」
を関連づけて決定するものとする。

この場合においては、次に掲げる事項を総合的に勘案して決定するものとする。

(1)「契約の内容」及び「契約締結の経緯」

(2)契約上の「経過期間」及び「残存期間」

(3)「賃料改定の経緯」

(4)「更新料の必要性」

(5)「近隣地域」若しくは「同一需給圏内の類似地域等」における「宅地の賃料」
   又は
   「同一需給圏内の代替競争不動産」の
    ・「賃料」、
    ・「その改定の程度」及び
    ・「それらの推移、動向」

(6)「賃料に占める純賃料」の「推移、動向」

(7)「底地に対する利回り」の「推移、動向」

(8)「公租公課」の「推移、動向」

なお、
「賃料の改定」が
・「契約期間の満了」に伴う「更新」又は
・「借地権」の「第三者への譲渡」
を契機とする場合において、
「更新料」又は「名義書替料」が支払われるときは、
これらの額を「総合的に勘案」して求めるものとする。

2.契約上の「条件」又は「使用目的」が「変更される」ことに伴い賃料を改定する場合

契約上の「条件」又は「使用目的」が「変更される」ことに伴い賃料を改定する場合の鑑定評価に当たっては、
契約上の「条件」又は「使用目的」の「変更に伴う」
「宅地 及び 地上建物」の「経済価値の増分」のうち
「適切な部分に即応する賃料」を
「前記1.を想定した場合における賃料」に
「加算」して決定するものとする。

この場合においては、
前記1.に掲げる事項のほか、特に次に掲げる事項を総合的に勘案するものとする。

(1)「賃貸借等の態様」
(2)契約上の「条件」又は「使用目的」の「変更内容」
(3)「条件変更承諾料」又は「増改築承諾料」が支払われるときはこれらの額

   



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