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資産運用のために、色々と勉強してます。株や不動産、資格について書きます。また、デジタル関係での出来事を自分のメモ代わりとして・・・・。
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問題2 解答&関連知識

解答(4)

(1) ○




【第7章 鑑定評価の方式 第1節-Ⅲ 取引事例比較法】より

2.適用方法

(1)事例の収集及び選択

「取引事例比較法」は、
市場において発生した「取引事例」を「価格判定の基礎」とするものであるので、
「多数の取引事例を収集することが必要」である。

「取引事例」は、
・原則として
 「近隣地域」又は「同一需給圏内の類似地域」に存する不動産に係るもののうちから
選択するものとし、
・「必要やむを得ない場合」には
 「近隣地域の周辺の地域」に存する不動産に係るもののうちから、
・対象不動産の最有効使用が「標準的使用と異なる場合」等には、
 「同一需給圏内の代替競争不動産」に係るもののうちから
選択するものとするほか、
次の要件の「全部」を備えなければならない。

①「取引事情が正常」なものと認められるものであること 又は
 「正常なものに補正」することができるものであること。

②「時点修正」をすることが可能なものであること。

③「地域要因の比較」及び「個別的要因の比較」が可能なものであること。




(2) ○

「新築の戸建住宅及びその敷地」に内包されている「更地」の鑑定評価となり、「取引価格が判明している」新築の戸建住宅の取引価格を控除することで、求めることができるため、配分法の適用は妥当である。




【第7章 鑑定評価の方式 第1節-Ⅲ 取引事例比較法】より

2.適用方法

(4)配分法

「取引事例」が
「対象不動産と同類型の不動産」の部分を内包して複合的に構成されている
「異類型の不動産」に係る場合においては、
・当該取引事例の「取引価格」から
 対象不動産と同類型の不動産「以外の部分の価格」が
 取引価格等により判明しているときは、
 「その価格」を「控除」し、又は
・当該取引事例について「各構成部分の価格の割合」が
 「取引価格、新規投資等により判明」しているときは、
 当該事例の「取引価格」に
 対象不動産と同類型の不動産の部分に係る「構成割合を乗じ」て、
対象不動産の類型に係る「事例資料を求める」ものとする
(この方法を「配分法」という。)。




(3) ○

地域が異なり、標準的使用も異なるため、本事例を取引事例として選択することは,一般的には妥当ではない。

(4) ×

現在戸建住宅として利用されているが、築後約50年を経過しており古く、最有効使用の路線商業施設と異なっている。
現在の建物を継続利用する場合と、建物を取り壊して、最有効使用の路線商業施設として用途変更する場合と比較考量しなければならない。




【留意事項 Ⅳ 「総論 第6章 地域分析及び個別分析」について】より

2.個別分析の適用について

(1)個別的要因の分析上の留意点について

・「対象不動産」と
・「代替、競争等の関係にある不動産」と
比べた「優劣」及び「競争力」の程度を把握するに当たっては、
次の点に留意すべきである。

①「同一用途の不動産」の需要の中心となっている
 ・「価格帯」及び
 ・「主たる需要者の属性」

② 対象不動産の「立地、規模、機能、周辺環境」等に係る「需要者の選好」

③ 対象不動産に係る引き合いの多寡

(2)最有効使用の判定上の留意点について

① 「地域要因が変動する予測を前提」とした最有効使用の判定に当たっての留意点

「地域要因の変動の予測」に当たっては、
「予測の限界」を踏まえ、
鑑定評価を行う時点で一般的に「収集可能」かつ「信頼できる情報」に基づき、
当該変動の「時期」及び「具体的内容」についての
「実現の蓋然性」が高いことが認められなければならない。

② 「建物及びその敷地」の最有効使用の判定に当たっての留意点

最有効使用の観点から
・現実の建物の取壊し や
・用途変更
等を想定する場合において、
・「それらに要する費用」等を勘案した「経済価値」と
・「当該建物の用途等を継続」する場合の「経済価値」とを
比較考量するに当たっては、特に下記の内容に留意すべきである。

ア 物理的、法的にみた「当該建物の取壊し」、「用途変更」等の「実現可能性」

イ 「建物の取壊し」、「用途変更」後における「対象不動産の競争力の程度」等を踏まえた
・「収益の変動予測の不確実性」 及び
・取壊し、用途変更に要する「期間中の逸失利益」
の程度




(5) ○





第1問
解答&関連知識
第2問第3問
解答&関連知識


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