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資産運用のために、色々と勉強してます。株や不動産、資格について書きます。また、デジタル関係での出来事を自分のメモ代わりとして・・・・。
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問題5 解答&関連知識

解答(5)

イ ×

取引事例がどのような条件の下で成立したのかは鑑定評価を行う上で重要な判断材料となるため、調査しなければならない。

ハ ×

取引事例等に係る取引等が「特殊な事情を含み」、
これが当該取引事例等に係る「価格等に影響を及ぼしている」ときは
「適切に補正」しなければならない。
「利用できない」ということはない。

ホ ×

取引事例に係る取引における特殊な事情とは,
「正常価格を求める場合」には、
正常価格の前提となる「現実の社会経済情勢の下で合理的」と考えられる諸条件を欠くに至らしめる事情のことである。




【第7章 鑑定評価の方式
  第1節 価格を求める鑑定評価の手法
  Ⅰ 試算価格を求める場合の一般的留意事項】より

3.事情補正

取引事例等に係る取引等が「特殊な事情を含み」、
これが当該取引事例等に係る「価格等に影響を及ぼしている」ときは
「適切に補正」しなければならない。

(1)
現実に成立した「取引事例等」には、
不動産市場の「特性」、「取引」等における
「当事者双方の能力の多様性」と「特別の動機」により
・売り急ぎ、
・買い進み
等の「特殊な事情」が存在する場合もあるので、
取引事例等が「どのような条件の下で成立したもの」であるかを
資料の分析に当たり十分に調査しなければならない。

(2)
「特殊な事情」とは、
「正常価格を求める場合」には、
正常価格の前提となる「現実の社会経済情勢の下で合理的」と考えられる諸条件を欠くに至らしめる事情のことである。




ロ ×

近隣地域又は同一需給圏内の類似地域若しくは必要やむを得ない場合には近隣地域の周辺の地域に存する不動産は,収益還元法、原価法のいずれも適用に当たって必要な収益事例としては適切である。

ニ ×

対象不動産の最有効使用が標準的使用と異なる場合等における同一需給圏内に存し対象不動産と代替,競争等の関係が成立していると認められる不動産は,取引事例比較法、収益還元法のいずれも適用に当たって必要な取引事例としては適切である。




【第7章 鑑定評価の方式
  第1節 価格を求める鑑定評価の手法
  Ⅰ 試算価格を求める場合の一般的留意事項】より

2.事例の「収集」及び「選択」

鑑定評価の「各手法の適用」に当たって必要とされる事例には、
・「原価法の適用」に当たって必要な「建設事例」、
・「取引事例比較法の適用」に当たって必要な「取引事例」及び
・「収益還元法の適用」に当たって必要な「収益事例」
(以下「取引事例等」という。)がある。

これらの「取引事例等」は、
・鑑定評価の「各手法に即応」し、
・「適切にして合理的な計画」に基づき、
・豊富に秩序正しく収集し、選択
すべきであり、
「投機的取引」であると認められる事例等「適正さを欠くものであってはならない」。

「取引事例等」は、
次の要件の「全部」を備えるもののうちから選択するものとする。

(1)次の不動産に係るものであること


・「近隣地域」又は「同一需給圏」内の「類似地域」若しくは
・「必要やむを得ない場合」には「近隣地域の周辺の地域」
 (以下「同一需給圏内の類似地域等」という。)
に存する不動産


対象不動産の「最有効使用が標準的使用と異なる場合」等における
・「同一需給圏内」に存し
・対象不動産と「代替、競争等の関係が成立している」と認められる不動産
 (以下「同一需給圏内の代替競争不動産」という。)。

(2)
・取引事例等に係る「取引等の事情が正常なもの」と認められるもの
であること 又は
・「正常なものに補正」することができるもの
であること。

(3)「時点修正」をすることが可能なものであること。

(4)「地域要因の比較」及び「個別的要因の比較」が可能なものであること。





第4問
解答&関連知識
第5問第6問
解答&関連知識


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