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資産運用のために、色々と勉強してます。株や不動産、資格について書きます。また、デジタル関係での出来事を自分のメモ代わりとして・・・・。
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問題7 解答&関連知識

解答(4)

イ ○
ハ ○




【各論 第1章 価格に関する鑑定評価
 第1節 土地 Ⅰ 宅地】より

1.更地

「更地」の鑑定評価額は、
・「更地」並びに「自用の建物 及び その敷地」の取引事例に基づく
 「比準価格」
並びに
・「土地残余法」
 (建物等の価格を
  「収益還元法以外の手法」によって求めることができる場合に、
  「敷地と建物等」からなる不動産について
  「敷地に帰属」する「純収益」から「敷地の収益価格」を求める方法)
 による「収益価格」
を「関連づけて決定」するものとする。

「再調達原価」が把握できる場合には、
「積算価格をも関連」づけて決定すべきである。

「当該更地の面積」が「近隣地域の標準的な土地の面積」に比べて「大きい場合」等においては、さらに次に掲げる価格を「比較考量」して決定するものとする。
(この手法を「開発法」という。)

(1)
「一体利用をすることが合理的」と認められるときは、
価格時点において、
当該更地に「最有効使用の建物が建築されることを想定」し、
「販売総額」から
・通常の「建物建築費相当額」及び
・「発注者」が直接負担すべき通常の「付帯費用」
を「控除」して得た価格

(2)
「分割利用をすることが合理的」と認められるときは、
価格時点において、
当該更地を「区画割り」して、「標準的な宅地」とすることを想定し、
「販売総額」から
・通常の「造成費相当額」及び
・「発注者」が直接負担すべき通常の「付帯費用」
を「控除」して得た価格

なお、「配分法」及び「土地残余法」を適用する場合における
「取引事例」及び「収益事例」は、
敷地が「最有効使用の状態にあるもの」を採用すべきである。




ロ ○
ニ ○




【留意事項 Ⅶ「各論 第1章 価格に関する鑑定評価」について】より

1.宅地について

(1)更地について

「開発法」によって求める「価格」は、
・マンション等 又は
・細区分した宅地
の「販売総額」を「価格時点に割り戻した額」から
・建物の「建築費」及び
 「発注者」が直接負担すべき通常の「付帯費用」又は
・土地の「造成費」及び
 「発注者」が直接負担すべき通常の「付帯費用」
を「価格時点に割り戻した額」をそれぞれ「控除」して求めるものとする。

この場合において、
「マンション等の敷地」は
一般に「法令上許容される容積の如何」によって「土地価格が異なる」ので、
・「敷地の形状」、
・「道路との位置関係」等の条件、
・建築基準法等に適合した「建物の概略設計」、「配棟」等に関する「開発計画」
を想定し、これに応じた「事業実施計画」を策定することが必要である。




ホ ×

現に耕作の用に供されている土地であっても、当該更地の面積が近隣地域の標準的な土地の面積に比べて大きい場合等においては、開発法を適用することがある。





第6問
解答&関連知識
第7問第8問
解答&関連知識


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