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資産運用のために、色々と勉強してます。株や不動産、資格について書きます。また、デジタル関係での出来事を自分のメモ代わりとして・・・・。
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問題16 解答&関連知識

解答(4)

イ ×

近隣地域と類似地域は重複しない。
近隣地域は対象不動産の属する用途地域だが、類似地域は近隣地域に類似した地域(対象不動産は属さない)のこと。




【第6章 地域分析及び個別分析
 第1節 地域分析 Ⅱ 地域分析の適用
 1.地域及びその特性】より

(1)用途的地域

① 近隣地域

「近隣地域」とは、
「対象不動産の属する用途的地域」であって、
より大きな規模と内容とを持つ地域である「都市あるいは農村等の内部」にあって、
「居住」、「商業活動」、「工業生産活動」等
人の生活と活動とに関して、「ある特定の用途に供される」ことを中心として
「地域的にまとまりを示している地域」をいい、
「対象不動産の価格の形成」に関して
「直接に影響を与える」ような特性を持つものである。

「近隣地域」は、
その地域の特性を形成する「地域要因」の「推移」、「動向」の如何によって、
変化していくものである。

② 類似地域

「類似地域」とは、
「近隣地域の地域の特性と類似する」特性を有する地域であり、
その地域に属する不動産は、
「特定の用途に供される」ことを中心として「地域的にまとまり」を持つものである。

この「地域のまとまり」は、
「近隣地域の特性との類似性を前提」として判定されるものである。




ロ ×

近隣地域の外かつ同一需給圏内の類似地域の外に存する不動産と対象不動産との間であっても、代替、競争等の関係が成立する場合がある。




【第6章-第1節-Ⅱ-1.地域及びその特性】より

(2)同一需給圏

「同一需給圏」とは、
一般に対象不動産と「代替関係が成立」して、
その「価格の形成について相互に影響を及ぼす」ような関係にある
「他の不動産の存する圏域」をいう。

それは、
・「近隣地域を含んでより広域的」であり、
・「近隣地域と相関関係にある類似地域」等の存する範囲
を規定するものである。

一般に、「近隣地域」と「同一需給圏内に存する類似地域」とは、
隣接すると否とにかかわらず、
その地域要因の類似性に基づいて、
それぞれの地域の構成分子である不動産相互の間に
「代替」、「競争」等の関係が成立し、
その結果、両地域は「相互に影響を及ぼす」ものである。

また、「近隣地域の外」かつ「同一需給圏内」の
「類似地域の外に存する不動産」であっても、
同一需給圏内に存し対象不動産と
その「用途」、「規模」、「品等」等の類似性に基づいて、
これら相互の間に「代替」、「競争」等の関係が成立する場合がある。

「同一需給圏」は、
不動産の「種類」、「性格」及び「規模」に応じた「需要者の選好性」によって
その地域的範囲を異にするものであるから、
その「種類」、「性格」及び「規模」に応じて
「需要者の選好性」を「的確に把握」した上で「適切に判定」する必要がある。




ハ ×




【第6章-第1節-Ⅱ-1.地域及びその特性】より

(2)同一需給圏 ① 宅地

イ 商業地

同一需給圏は、
「高度商業地」については、
一般に「広域的な商業背後地」を基礎に成り立つ商業収益に関して代替性の及ぶ地域の範囲に一致する傾向があり、
したがって、その範囲は
「高度商業地」の性格に応じて「広域的」に形成される傾向がある。

また、「普通商業地」については、
一般に「狭い商業背後地」を基礎に成り立つ商業収益に関して代替性の及ぶ地域の範囲に一致する傾向がある。

ただし、「地縁的選好性」により「地域的範囲が狭められる」傾向がある。




ニ ○




【第6章 地域分析及び個別分析
 第1節 地域分析 Ⅱ 地域分析の適用
  1.地域及びその特性(2)同一需給圏】より

① 宅地
エ 移行地

同一需給圏は、
一般に当該土地が「移行すると見込まれる土地」の種別の同一需給圏と
一致する傾向がある。

ただし、「熟成度の低い場合」には、
「移行前の土地の種別」の同一需給圏と同一のものとなる傾向がある。




ホ ×

現況が戸建住宅であるが、最有効使用の観点から現実の建物の取壊しや用途変更等を想定する場合は、当該不動産の同一需給圏は戸建住宅以外のものとして評価対象不動産と代替関係が成立することがある。




【留意事項 Ⅳ 「総論 第6章 地域分析及び個別分析」について】より

2.個別分析の適用について

(1)個別的要因の分析上の留意点について

・「対象不動産」と
・「代替、競争等の関係にある不動産」と
比べた「優劣」及び「競争力」の程度を把握するに当たっては、
次の点に留意すべきである。

①「同一用途の不動産」の需要の中心となっている
 ・「価格帯」及び
 ・「主たる需要者の属性」

② 対象不動産の「立地、規模、機能、周辺環境」等に係る「需要者の選好」

③ 対象不動産に係る引き合いの多寡

(2)最有効使用の判定上の留意点について

① 「地域要因が変動する予測を前提」とした最有効使用の判定に当たっての留意点

「地域要因の変動の予測」に当たっては、
「予測の限界」を踏まえ、
鑑定評価を行う時点で一般的に「収集可能」かつ「信頼できる情報」に基づき、
当該変動の「時期」及び「具体的内容」についての
「実現の蓋然性」が高いことが認められなければならない。

② 「建物及びその敷地」の最有効使用の判定に当たっての留意点

最有効使用の観点から
・現実の建物の取壊し や
・用途変更
等を想定する場合において、
・「それらに要する費用」等を勘案した「経済価値」と
・「当該建物の用途等を継続」する場合の「経済価値」とを
比較考量するに当たっては、特に下記の内容に留意すべきである。

ア 物理的、法的にみた「当該建物の取壊し」、「用途変更」等の「実現可能性」

イ 「建物の取壊し」、「用途変更」後における「対象不動産の競争力の程度」等を踏まえた
・「収益の変動予測の不確実性」 及び
・取壊し、用途変更に要する「期間中の逸失利益」
の程度





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