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資産運用のために、色々と勉強してます。株や不動産、資格について書きます。また、デジタル関係での出来事を自分のメモ代わりとして・・・・。
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【各論 第3章 証券化対象不動産の価格に関する鑑定評価】

第3節 「証券化対象不動産」の「個別的要因」の調査等

Ⅰ 「対象不動産」の「個別的要因」の調査等

「証券化対象不動産」の「個別的要因」の調査等に当たっては、
「証券化対象不動産」の「物的・法的確認」を「確実かつ詳細」に行うため、
依頼された「証券化対象不動産」の鑑定評価のための「実地調査」について、
「依頼者」(依頼者が指定した者を含む。)の立会いの下、
・「対象不動産」の内覧の実施を含めた「実地調査」
を行うとともに、
・「対象不動産」の「管理者からの聴聞」等により
 権利関係、
 公法上の規制、
 アスベスト等の有害物質、
 耐震性 及び
 増改築等の履歴等
 に関し「鑑定評価に必要な事項を確認」
しなければならない。

Ⅱ 実地調査

不動産鑑定士は、「実地調査」に関し、次の事項を「鑑定評価報告書」に「記載」しなければならない。

(1)実地調査を行った「年月日」

(2)実地調査を行った「不動産鑑定士の氏名」

(3)「立会人 及び 対象不動産の管理者」の「氏名 及び 職業」

(4)「実地調査を行った範囲」(内覧の有無を含む。)及び
   「実地調査により確認した内容」

(5)実地調査の一部を「実施することができなかった場合」にあっては、その理由

Ⅲ エンジニアリング・レポートの「取扱い」と不動産鑑定士が行う「調査」

(1)
「証券化対象不動産」の鑑定評価に当たっては、
「不動産鑑定士」は、
・「依頼者」に対し当該鑑定評価に際し必要な「エンジニアリング・レポートの提出」を求め、
・その内容を「分析・判断」した上で、「鑑定評価に活用」
しなければならない。

ただし、
・エンジニアリング・レポートの「提出がない場合」又は
・その「記載された内容」が鑑定評価に活用する資料として「不十分であると認められる場合」
には、エンジニアリング・レポートに代わるものとして「不動産鑑定士が調査を行う」など
鑑定評価を適切に行うため「対応」するものとし、
・対応した「内容」 及び
・それが適切であると判断した「理由」
について、「鑑定評価報告書に記載」しなければならない。

(2)
・エンジニアリング・レポートの「提出がない場合」又は
・その「記載されている内容」が「不十分」である場合
として「想定される場合を例示」すれば、
・既に鑑定評価が行われたことがある「証券化対象不動産の再評価」をする場合、
・「証券化対象不動産が更地」である場合
 (建物を取り壊す予定である場合を含む。)
等がある。

(3)
「エンジニアリング・レポートの内容」を「鑑定評価に活用するか否か」の検討に当たっては、
その「判断」及び「根拠」について、「鑑定評価報告書に記載」しなければならない。

この場合においては、
少なくとも次の表の「項目ごと」に、それぞれ同表に掲げる内容を「鑑定評価報告書に記載」しなければならない。

この場合における「鑑定評価報告書の様式の例」は、別表1のとおりとする。

なお、(1)ただし書きの場合においても、同様とする。

項 目

内 容

エンジニアリング・レポートの基本的属性・エンジニアリング・レポートの作成者の名称等
・エンジニアリング・レポートの調査が行われた日及び作成された日
エンジニアリング・レポートの入手経緯、対応方針等
・入手先(氏名及び職業等)
・入手した日
・エンジニアリング・レポートの作成者からの説明の有無等
・入手したエンジニアリング・レポートについて鑑定評価を行う上での対応方針等
鑑定評価に必要となる専門性の高い個別的要因に関する調査
次に掲げる専門性の高い個別的要因に関する調査について、エンジニアリング・レポートを活用するか又は不動産鑑定士の調査を実施(不動産鑑定士が他の専門家へ調査を依頼する場合を含む。)するかの別
・公法上及び私法上の規制、制約等(法令遵守状況調査を含む。)
・修繕計画
・再調達価格
・有害な物質(アスベスト等)に係る建物環境
・土壌汚染
・地震リスク
・耐震性
・地下埋設物
鑑定評価に必要となる専門性の高い個別的要因に関する調査についての不動産鑑定士の判断専門性の高い個別的要因に関する調査に関する対応について、エンジニアリング・レポートの記載内容を活用した場合、不動産鑑定士の調査で対応した場合等の内容、根拠等


(4)
エンジニアリング・レポートについては、
不動産証券化市場の「環境の変化」に対応して「その内容の改善・充実」が図られていくことにかんがみ、
エンジニアリング・レポートを「作成する者」との「密接な連携」を図りつつ、
常に自らのエンジニアリング・レポートに関する「知識・理解」を深めるための研鑽に努めなければならない。

   



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