FC2ブログ
資産運用のために、色々と勉強してます。株や不動産、資格について書きます。また、デジタル関係での出来事を自分のメモ代わりとして・・・・。
2019/081234567891011121314151617181920212223242526272829302019/10








   

【各論 第3章 証券化対象不動産の価格に関する鑑定評価】

第4節 DCF法の適用等

「証券化対象不動産」の鑑定評価における「収益価格」を求めるに当たっては、
「DCF法」を適用しなければならない。

この場合において、併せて「直接還元法」を適用することより「検証」を行うことが適切である。

Ⅰ DCF法の「適用過程」等の明確化

(1)
「DCF法の適用」に当たっては、
「DCF法」による「収益価格」を求める際に活用する資料を
次に定める区分に応じて、その
・妥当性 や
・判断の根拠 等
を「鑑定評価報告書」に「記載」しなければならない。


「依頼者から入手」した
・対象不動産に係る「収益」又は「費用」の額
・その他の資料
を「そのまま活用」する場合


「依頼者から入手」した
・対象不動産に係る「収益」又は「費用」の額
・その他の資料
に「修正等を加える」場合


「自らが入手」した
・対象不動産に係る「収益」又は「費用」の額
・その他の資料
を「活用する」場合

(2)
「DCF法」による「収益価格」を求める場合に当たっては、
・最終還元利回り、
・割引率、
・収益 及び 費用 の将来予測 等
査定した個々の項目等に関する説明に加え、
それらを採用して
・収益価格を求める「過程」 及び
・その「理由」
について、
・「経済事情の変動」の可能性、
・具体的に検証した事例 及び
・論理的な整合性 等
を明確にしつつ、鑑定評価報告書に記載しなければならない。

また、「複数の不動産鑑定士」が共同して「複数の証券化対象不動産」の鑑定評価を行う場合にあっては、
「DCF法の適用」において活用する
・最終還元利回り、
・割引率、
・収益 及び 費用 の将来予測 等
について「対象不動産相互間の論理的な整合性」を図らなければならない。

(3)
「鑑定評価報告書」には、
・「DCF法」で査定した「収益価格」(直接還元法による検証を含む。)と
・「原価法」及び「取引事例比較法」等で求めた「試算価格」
との関連について明確にしつつ、
「鑑定評価額」を「決定した理由」について記載しなければならない。

(4)
「DCF法の適用」については、
今後、さらなる精緻化に向けて自己研鑽に努めることにより、説明責任の向上を図る必要がある。

Ⅱ DCF法の「収益費用項目」の統一等

(1)
「DCF法の適用」により「収益価格」を求めるに当たっては、
「証券化対象不動産」に係る「収益」又は「費用」の額につき、
「連続する複数の期間」ごとに、
次の表の項目(以下「収益費用項目」という。)に区分して
「鑑定評価報告書」に記載しなければならない
(収益費用項目ごとに、記載した数値の積算内訳等を付記するものとする)。

この場合において、
同表の項目の欄に掲げる項目の定義は、それぞれ同表の定義の欄に掲げる定義のとおりとする。

項 目

定 義

運営収益貸室賃料収入対象不動産の全部又は貸室部分について賃貸又は運営委託をすることにより経常的に得られる収入(満室想定)
共益費収入対象不動産の維持管理・運営において経常的に要する費用(電気・水道・ガス・地域冷暖房熱源等に要する費用を含む)のうち、共用部分に係るものとして賃借人との契約により徴収する収入(満室想定)
水道光熱費収入対象不動産の運営において電気・水道・ガス・地域冷暖房熱源等に要する費用のうち、貸室部分に係るものとして賃借人との契約により徴収する収入(満室想定)
駐車場収入対象不動産に付属する駐車場をテナント等に賃貸することによって得られる収入及び駐車場を時間貸しすることによって得られる収入
その他収入その他看板、アンテナ、自動販売機等の施設設置料、礼金・更新料等の返還を要しない一時金等の収入
空室等損失各収入について空室や入替期間等の発生予測に基づく減少分
貸倒れ損失各収入について貸倒れの発生予測に基づく減少分
運営費用維持管理費建物・設備管理、保安警備、清掃等対象不動産の維持・管理のために経常的に要する費用
水道光熱費対象不動産の運営において電気・水道・ガス・地域冷暖房熱源等に要する費用
修繕費対象不動産に係る建物、設備等の修理、改良等のために支出した金額のうち当該建物、設備等の通常の維持管理のため、又は一部がき損した建物、設備等につきその原状を回復するために経常的に要する費用
プロパティマネジメントフィー対象不動産の管理業務に係る経費
テナント募集費用等新規テナントの募集に際して行われる仲介業務や広告宣伝等に要する費用及びテナントの賃貸借契約の更新や再契約業務に要する費用等
公租公課固定資産税(土地・建物・償却資産)、都市計画税(土地・建物)
損害保険料対象不動産及び附属設備に係る火災保険、対象不動産の欠陥や管理上の事故による第三者等の損害を担保する賠償責任保険等の料金
その他費用その他支払地代、道路占用使用料等の費用
運営純収益運営収益から運営費用を控除して得た額
一時金の運用益預かり金的性格を有する保証金等の運用益
資本的支出対象不動産に係る建物、設備等の修理、改良等のために支出した金額のうち当該建物、設備等の価値を高め、又はその耐久性を増すこととなると認められる部分に対応する支出
純収益運営純収益に一時金の運用益を加算し資本的支出を控除した額


(2)
「DCF法の適用」により「収益価格」を求めるに当たっては、
「収益費用項目」及び「その定義」について
「依頼者」に「提示・説明」した上で必要な資料を入手するとともに、
「収益費用項目ごと」に定められた定義に該当していることを確認しなければならない。

(3)
「DCF法を適用」する際の「鑑定評価報告書」の様式の例は、別表2のとおりとする。

「証券化対象不動産」の「用途、類型」等に応じて、
「実務面での適合」を工夫する場合は、
同表2に「必要な修正」を加えるものとする。

   



前へ 次へ


不動産鑑定評価基準 目次へ戻る

TOPへ戻る






関連記事
スポンサーサイト



この記事へのコメント
コメントを投稿する
URL:
Comment:
Pass:
秘密: 管理者にだけ表示を許可する
 
この記事のトラックバックURL
http://selfedu0.blog72.fc2.com/tb.php/208-98e148a5
この記事にトラックバックする(FC2ブログユーザー)
この記事へのトラックバック