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資産運用のために、色々と勉強してます。株や不動産、資格について書きます。また、デジタル関係での出来事を自分のメモ代わりとして・・・・。
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問題19 解答&関連知識

解答(1)

イ ×

底地の所有者が借地権買取りを求める場合であっても、正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することにより、市場が相対的に限定される場合でなければ、限定価格とはならない。

ロ ×

経済合理性に反する不動産の分割が行われる場合、市場価値は減少する。
したがって、この場合の、限定価格は正常価格と一致することはない。
経済合理性にかなう不動産の分割が行われる場合、市場価値は減少しないので、この場合、正常価格となり得る。




【第5章 鑑定評価の基本的事項
 第3節 鑑定評価によって求める価格又は賃料の種類の確定】より

2.限定価格

限定価格とは、
「市場性を有する」不動産について、
「不動産」と「取得する他の不動産」との「併合」又は
「不動産の一部を取得」する際の「分割」等
に基づき
「正常価格」と
「同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値」と
乖離することにより、
「市場が相対的に限定される」場合における
「取得部分の当該市場限定に基づく市場価値」を
「適正に表示する価格」をいう。

限定価格を求める場合を例示すれば、次のとおりである。

(1)借地権者が「底地の併合」を目的とする売買に関連する場合
(2)「隣接不動産の併合」を目的とする売買に関連する場合
(3)「経済合理性に反する不動産の分割」を前提とする売買に関連する場合




ハ ○

特定資産の取得時又は保有期間中の価格としての鑑定評価に際しては、資産流動化計画等により投資家に開示される対象不動産の運用方法を所与とする必要があることから、必ずしも対象不動産の最有効使用を前提とするものではないため、特定価格として求めなければならないが、最有効使用を前提するものの場合は、正常価格と一致することがある。




【留意事項 Ⅲ 「総論第5章鑑定評価の基本的事項」について
 3.鑑定評価によって求める価格の確定について
 (2)特定価格について】より

② 特定価格を求める場合の例について

ア「資産の流動化に関する法律」又は「投資信託及び投資法人に関する法律」に基づく鑑定評価目的の下で、「投資家に示すための投資採算価値」を表す価格を求める場合

この場合は、
・投資法人、
・投資信託 又は
・特定目的会社
(以下「投資法人等」という。)に係る特定資産としての不動産の「取得時」又は「保有期間中」の価格として「投資家に開示される」ことを目的に、
「投資家保護の観点」から
・「対象不動産の収益力を適切に反映する収益価格」に基づいた
・「投資採算価値」を求める
必要がある。

特定資産の「取得時」又は「保有期間中」の価格としての鑑定評価に際しては、
・資産流動化計画等により投資家に開示される対象不動産の運用方法を所与
とする必要があることから、
・「必ずしも対象不動産の最有効使用を前提とするものではない」ため、
特定価格として求めなければならない。

なお、「投資法人等が特定資産を譲渡するときに依頼される鑑定評価で求める価格」は「正常価格として求める」ことに留意する必要がある。

鑑定評価の方法は、基本的に「収益還元法」のうち
・「DCF法」により求めた試算価格を標準 とし、
・「直接還元法」による検証
を行って求めた収益価格に基づき、
・「比準価格」及び「積算価格」による検証
を行い鑑定評価額を決定する。




ニ ×

その対象不動産の「保存等に主眼をおいた鑑定評価」を行うため、「建物取り壊しを前提とせずに正常価格として求められる際に算出される積算価格」と原則一致しない。
※機能的・経済的減価要因を考慮しない。




【各論 第1章 価格に関する鑑定評価
 第3節 建物】より

Ⅱ 建物及びその敷地が一体として市場性を有しない場合における建物のみの鑑定評価

この場合の建物の鑑定評価は、
一般に「特殊価格」を求める場合に該当するものであり、
・文化財の指定を受けた建造物、宗教建築物 又は
・現況による管理を継続する公共公益施設の用に供されている不動産
のうち建物について、その保存等に主眼をおいて行うものであるが、

この場合における建物の鑑定評価額は、
「積算価格を標準」
として決定するものとする。




【第5章 鑑定評価の基本的事項
 第3節 鑑定評価によって求める価格又は賃料の種類の確定
 Ⅰ 価格】より

4.特殊価格

特殊価格とは、
文化財等の一般的に「市場性を有しない」不動産について、
「その利用現況等を前提」とした
不動産の「経済価値」を適正に表示する価格をいう。

特殊価格を求める場合を例示すれば、
・文化財の指定を受けた建造物、宗教建築物 又は
・現況による管理を継続する公共公益施設の用に供されている不動産
について、その「保存等に主眼をおいた鑑定評価」を行う場合である。




ホ ×

賃貸借等の継続に係る特定の当事者間において成立する継続賃料は、一般に、正常賃料より「低く」なる。
※正常賃料が上昇時に賃料を継続する際、同じ割合で賃料UPすることは難しい。



【第5章 鑑定評価の基本的事項
 第3節 鑑定評価によって求める価格又は賃料の種類の確定】より

Ⅱ 賃料

不動産の鑑定評価によって求める「賃料」は、
一般的には「正常賃料」又は「継続賃料」であるが、
鑑定評価の「依頼目的」及び「条件」に応じて
「限定賃料」を求めることができる場合があるので、
「依頼目的」及び「条件」に即してこれを適切に判断し、明確にすべきである。

1.正常賃料

正常賃料とは、
「正常価格」と
「同一の市場概念の下において新たな賃貸借等
(「賃借権」若しくは「地上権」又は「地役権」に基づき、
 不動産を「使用」し、又は「収益」することをいう。)
の契約において成立するであろう経済価値」
を表示する「適正な賃料(新規賃料)」をいう。

2.限定賃料

限定賃料とは、
「限定価格と同一の市場概念」の下において
「新たな賃貸借等の契約において成立するであろう経済価値」を
「適正に表示する賃料(新規賃料)」をいう。

限定賃料を求めることができる場合を例示すれば、次のとおりである。

(1)「隣接不動産の併合使用を前提」とする賃貸借等に関連する場合
(2)「経済合理性に反する不動産の分割使用を前提」とする賃貸借等に関連する場合

3.継続賃料

継続賃料とは、
「不動産の賃貸借等の継続」に係る
「特定の当事者間において成立するであろう経済価値」を
「適正に表示する賃料」をいう。





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