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資産運用のために、色々と勉強してます。株や不動産、資格について書きます。また、デジタル関係での出来事を自分のメモ代わりとして・・・・。
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留意事項 Ⅸ 「各論第3章 証券化対象不動産の価格に関する鑑定評価」 について

1.証券化対象不動産の基本姿勢について

(1)
各論第3章第1節Ⅰに定める証券化対象不動産については、
従前に鑑定評価が行われたものを「再評価」する場合にあっても、
「各論第3章に従って」鑑定評価を行わなければならないものであることに留意する必要がある。



2.処理計画の策定について

(1)
「処理計画の策定」に当たっての「確認」については、
対象不動産の鑑定評価を担当する「不動産鑑定士以外の者」が行う場合もあり得るが、
「当該不動産鑑定士」が鑑定評価の一環として「責任を有する」ものであることに留意しなければならない。

(2)
「処理計画の策定」に当たっての「確認」において、
依頼者から鑑定評価を適切に行うための「資料の提出等」について「依頼者と交渉」を行った場合には、
その「経緯」を「確認事項として記録」しなければならない。

また、「確認事項の記録」を鑑定評価報告書の「附属資料として添付」することとしているが、
鑑定評価書への添付までを求めるものではないが、
同記録は「不動産の鑑定評価に関する法律」施行規則第38条第2項に定める資料として
「保管されなければならない」ことに留意する必要がある。

(3)
・「エンジニアリング・レポート」及び「DCF法等を適用するために必要となる資料等」
 の入手が「複数回」行われる場合
並びに
・対象不動産の「実地調査」が「複数回」行われる場合
にあっては、各段階ごとの「確認」及び「記録」が必要であることに留意しなければならない。

(4)
各論 第3章 第2節Ⅲに、
「依頼者」の「証券化関係者との関係」について記載する旨定めているが、
不動産鑑定士の
・対象不動産に関する「利害関係」又は
・対象不動産に関し「利害関係を有する者との縁故」若しくは
・特別の「利害関係」の「有無」及び「内容」については、
総論 第9章第2節により「記載する必要がある」ことに留意しなければならない。



3.「証券化対象不動産」の「個別的要因の調査」について

「証券化対象不動産」の「個別的要因の調査」に当たっては、
次に掲げる事項に留意する必要がある。

(1)
「エンジニアリング・レポート」の活用に当たっては、
不動産鑑定士が主体的に責任を持って
その活用の有無について判断を行うものであることに留意する必要がある。

また、「エンジニアリング・レポート」の内容の「適切さ」や「正確さ」等の判断に当たっては、
必要に応じて、建築士等「他の専門家」の意見も踏まえつつ「検証」するよう努めなければならないことに留意する必要がある。

「既存のエンジニアリング・レポート」の活用で対応できる場合がある一方、
「エンジニアリング・レポート」が形式的に項目を満たしていても、
鑑定評価にとって不十分で「不動産鑑定士の調査が必要となる場合」もある。

(2)
鑑定評価に必要な対象不動産の「物的確認」、「法的確認」等に当たっては、
各論 第3章 第3節 Ⅲ「(3)の表に掲げる内容」や「別表1の項目に掲げる内容」が
必要最小限度のものを定めたものであり、
必要に応じて「項目・内容を追加」し、「確認」しなければならないことに留意する必要がある。

(3)
できる限り「依頼者」から「エンジニアリング・レポートの全部」の提供を受けるとともに、
「エンジニアリング・レポート」の作成者からの「説明を直接受ける」機会を求めることが必要である。

(4)
なお、「エンジニアリング・レポート」の作成は「委託される場合」が多いが、
この場合には、「エンジニアリング・レポート」の「作成者」は「調査の受託者」を指すことに留意しなければならない。

また、この場合においては、
エンジニアリング・レポートの作成者を「鑑定評価報告書」に記載する際、
「調査の委託者の名称」も「記載」する必要がある。



4.DCF法の適用等について

DCF法の適用等に当たっては、次に掲げる事項に留意する必要がある。

(1)
「収益費用項目」及び「その定義」を依頼者に説明するに当たって、
各項目ごとの「具体的な積算内訳」など「不動産の出納管理」に関するデータ等 と
「収益費用項目の対応関係」を示すなどの工夫により、
「依頼者」が「不動産鑑定士に提供する資料」の「正確性の向上」に十分配慮しなければならない。

(2)
「収益費用項目」においては、
・信託報酬、
・特別目的会社・投資法人・ファンド等に係る事務費用、
・アセットマネジメントフィー(個別の不動産に関する費用は除く)等
の証券化関連費用は含まないこと。

「純収益」は「償却前」のものとして求めることとしていることから
「減価償却費」は計上しないことに留意する必要がある。

また、各論 第3章 第4節Ⅱ(1)の表に定める
・「運営純収益」と
・「証券化対象不動産」に係る一般の開示書類等で見られる
 いわゆる「NOI(ネット・オペレーティング・インカム)」
は「その内訳が異なる場合がある」ことに留意する必要がある。

(3)
各論 第3章 第4節 Ⅱ(1)の表の「収益費用項目」のうち
・「運営純収益」と「純収益」の差額を構成する「一時金の運用益」と
・「資本的支出」
の算出について、
「一時金の運用益」の利回りの考え方を付記するとともに、
「資本的支出」と「修繕費」の区分については、
「税務上の整理等との整合性」に十分配慮する必要があることに留意しなければならない。

(4)
「収益費用項目」については、
「DCF法を適用した場合」の「検証」として適用する「直接還元法」においても、
同様に用いる必要がある。

   





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