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資産運用のために、色々と勉強してます。株や不動産、資格について書きます。また、デジタル関係での出来事を自分のメモ代わりとして・・・・。
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問題21 解答&関連知識

解答(2)

イ ×

不動産鑑定評価基準における借地権には、借地借家法第22条から第24条に規定する定期借地権等も含まれる。




【各論 第1章 価格に関する鑑定評価
 第1節 土地 Ⅰ 宅地】より

3.「借地権」及び「底地」

「借地権」及び「底地」の鑑定評価に当たっては、
「借地権の価格」と「底地の価格」とは密接に関連し合っているので、
以下に述べる諸点を十分に考慮して「相互に比較検討」すべきである。


「宅地の賃貸借等」及び「借地権取引の慣行の有無」と「その成熟の程度」は、
・都市によって異なり、
・同一都市内においても地域によって異なる
こともあること。


「借地権の存在」は、
必ずしも借地権の「価格の存在」を意味するものではなく、また、
「借地権取引の慣行」について、
・借地権が「単独」で「取引の対象」となっている「都市」又は「地域」と、
・単独で取引の対象となることはないが
 「建物の取引に随伴」して「取引の対象」となっている「都市」又は「地域」
とがあること。

③「借地権取引」の態様

ア「借地権」が一般に「有償」で「創設」され、又は「継承」される地域
 であるか否か。

イ「借地権の取引」が一般に「所有者以外」の者を対象として行われる地域
 であるか否か。

ウ「堅固建物の所有」を目的とする「借地権」の多い地域であるか否か。

エ「借地権」に対する「権利意識」について「借地人側が強い」地域
 であるか否か。

オ「一時金の授受」が慣行化している地域であるか否か。

カ「借地権の譲渡」に当たって「名義書替料」を
 一般に「譲受人」又は「譲渡人」のいずれが負担する地域であるか。




ロ ×

建物所有を目的とする地上権の鑑定評価に当たっては、区分地上権に関する規定を適用すべきでない。

ハ ○

本問の通り。
不動産鑑定評価基準においては、借地権の取引慣行の成熟の程度が低い地域において、取引事例比較法と当該地域の借地権割合により求めた価格はいずれも適用することとされていない。

ニ ×

借地権の取引慣行の「成熟の程度の高い」地域における「借地権の鑑定評価額」は、対象不動産の借地契約の個別性を反映して求める。




【各論 第1章 価格に関する鑑定評価
 第1節 土地 Ⅰ 宅地
 3.借地権及び底地】より

(1)借地権

②「借地権」の鑑定評価

「借地権の鑑定評価」は、
借地権の「取引慣行の有無」及び「その成熟の程度」によって
「その手法を異にする」ものである。

ア 借地権の取引慣行の「成熟の程度の高い」地域

「借地権の鑑定評価額」は、
「借地権」及び「借地権を含む複合不動産」の取引事例に基づく「比準価格」
並びに
「土地残余法」による「収益価格」
を関連づけて得た価格を標準とし、
・当該「借地権」の設定契約に基づく「賃料差額」のうち
 「取引の対象となっている部分」を還元して得た「価格」及び
・「借地権取引」が慣行として「成熟している場合」における
 当該地域の「借地権割合」により求めた「価格」
を「比較考量」して決定するものとする。

この場合においては、次に掲げる事項を「総合的に勘案」するものとする。

(ア)将来における「賃料の改定の実現性」とその程度
(イ)「借地権の態様」及び「建物の残存耐用年数」
(ウ)「契約締結の経緯」並びに「経過した借地期間」及び「残存期間」
(エ)「契約に当たって授受」された「一時金の額」及びこれに関する「契約条件」
(オ)「将来見込まれる」「一時金の額」及びこれに関する「契約条件」
(カ)「借地権の取引慣行」及び「底地の取引利回り」
(キ)「当該借地権の存する土地」に係る
   「更地」としての「価格」又は「建付地」としての「価格」

イ「借地権」の「取引慣行」の「成熟の程度の低い」地域

「借地権の鑑定評価額」は、
・「土地残余法」による「収益価格」を標準とし、
・当該「借地権」の設定契約に基づく「賃料差額」のうち
 「取引の対象となっている部分」を「還元して得た価格」及び
・当該「借地権」の存する土地に係る「更地」又は「建付地」としての価格から
 「底地価格を控除」して得た「価格」
を比較考量して決定するものとする。

この場合においては、前記アの(ア)から(キ)までに掲げる事項を総合的に勘案するものとする。




ホ ○

本問の通り。
借地権が存在する場合であっても、必ずしも借地権の価格が存在するとは限らない。
※上記、【各論 第1章-第1節-Ⅰ-3.「借地権」及び「底地」】参照。





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