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資産運用のために、色々と勉強してます。株や不動産、資格について書きます。また、デジタル関係での出来事を自分のメモ代わりとして・・・・。
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問題22 解答&関連知識

解答(1)

イ ○ 本肢のとおり(「基準」総論第4章,第9章)。




【第4章不動産の価格に関する諸原則】より

Ⅱ 変動の原則

一般に財の価格は、
その「価格を形成する要因の変化」に伴って変動する。

不動産の価格も
多数の「価格形成要因の相互因果関係の組合せの流れである変動の過程」において形成されるものである。

したがって、不動産の鑑定評価に当たっては、
「価格形成要因が常に変動の過程にある」ことを認識して、
各要因間の相互因果関係を「動的に把握」すべきである。

特に、不動産の最有効使用(Ⅳ参照)を判定するためには、
この「変動の過程を分析」することが必要である。




【第9章 鑑定評価報告書】より

第2節 記載事項

鑑定評価報告書には、少なくともⅠ~Ⅸの事項について、次に記する点に留意して記載しなければならない。

Ⅰ 「鑑定評価額」及び「価格又は賃料の種類」

Ⅱ 鑑定評価の「条件」


・対象不動産の「所在、地番、地目、家屋番号、構造、用途、数量等」及び
・対象不動産に係る「権利の種類」

Ⅳ 鑑定評価の「依頼目的及び条件」と「価格又は賃料の種類」との関連

Ⅴ 「価格時点」及び「鑑定評価を行った年月日」

Ⅵ 鑑定評価額の「決定の理由」の要旨

Ⅶ 鑑定評価上の「不明事項に係る取扱い」及び「調査の範囲」


その不動産の鑑定評価に関与した「不動産鑑定士等」の対象不動産に関する「利害関係」又は
対象不動産に関し「利害関係を有する者との縁故」若しくは
「特別の利害関係の有無」及び「その内容」

Ⅸ その不動産の鑑定評価に関与した不動産鑑定士等の氏名




ロ ○

本問の通り。




【留意事項 Ⅴ 「総論第7章鑑定評価の方式」について
 1.価格を求める鑑定評価の手法について
 (3)収益還元法について
  ① 直接還元法の適用について】より

エ還元利回りの求め方

「還元利回り」は、
「市場の実勢を反映」した利回りとして求める必要があり、
還元対象となる「純収益」の「変動予測を含む」ものであることから、
それらの「予測を的確」に行い、「還元利回りに反映」させる必要がある。

「還元利回り」を求める方法を例示すれば次のとおりであるが、
適用に当たっては、
・次の方法から「一つの方法」を採用する場合又は
・「複数の方法」を組み合わせて採用する場合
がある。

また、必要に応じ、
・投資家等の意見 や
・整備された不動産インデックス 等
を参考として活用する。

(ア)類似の不動産の取引事例との比較から求める方法
(イ)「借入金」と「自己資金」に係る還元利回りから求める方法
(ウ)「土地」と「建物」等に係る還元利回りから求める方法
(エ)「割引率」との関係から求める方法
(オ)「借入金償還余裕率」の活用による方法




ハ ○ 本肢のとおり(「留意事項」総論第7章)。




【Ⅴ「総論第7章鑑定評価の方式」について
 1.価格を求める鑑定評価の手法について
 (3)収益還元法について
  ② DCF法の適用について】より

イ 割引率の求め方について

「割引率」は、
「市場の実勢を反映した利回り」として求める必要があり、
一般に「1年を単位」として求める。

また、
「割引率」は
収益見通しにおいて考慮されなかった収益予測の「不確実性の程度に応じて異なる」ことに留意する。

「割引率」を求める方法を例示すれば次のとおりであるが、
適用に当たっては、
・下記の方法から一つの方法を採用する場合 又は
・複数の方法を組み合わせて採用する場合
がある。

また、必要に応じ、
・投資家等の意見 や
・整備された不動産インデックス等
を参考として活用する。

(ア)類似の不動産の取引事例との比較から求める方法
(イ)「借入金」と「自己資金」に係る「割引率」から求める方法
(ウ)金融資産の利回りに「不動産の個別性」を加味して求める方法




ニ ○

本問の通り。
本内容の原則を「収益配分の原則」という。




Ⅶ 収益配分の原則

「土地」、「資本」、「労働」及び「経営(組織)」の
各要素の結合によって生ずる総収益は、
これらの各要素に配分される。

したがって、このような総収益のうち、
「資本」、「労働」及び「経営(組織)」に配分される部分「以外」の部分は、
それぞれの配分が正しく行われる限り、「土地に帰属する」ものである。




ホ ○




【留意事項 Ⅴ「総論第7章鑑定評価の方式」について
 1.価格を求める鑑定評価の手法について
 (3)収益還元法について】より

② DCF法の適用について

「DCF法」は、
「連続する複数の期間」に発生する
・「純収益」及び「復帰価格」
を予測しそれらを明示することから、
「収益価格を求める過程」について「説明性に優れたもの」である。

ウ 保有期間(売却を想定しない場合には分析期間)について

「保有期間」は、
「毎期の純収益」及び「復帰価格」について
「精度の高い予測が可能な期間」として決定する必要があり、
不動産投資における「典型的な投資家が保有する期間」を標準とし、
典型的な投資家が一般に想定しないような長期にわたる期間を設定してはならない。





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