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資産運用のために、色々と勉強してます。株や不動産、資格について書きます。また、デジタル関係での出来事を自分のメモ代わりとして・・・・。
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問題24 解答&関連知識

解答(3)

イ ○

本問の通り。




【第7章 鑑定評価の方式
 Ⅴ「総論第7章鑑定評価の方式」について
 1.価格を求める鑑定評価の手法について
 (3)収益還元法について】より

② DCF法の適用について

「DCF法」は、
「連続する複数の期間」に発生する
・「純収益」及び「復帰価格」
を予測しそれらを明示することから、
「収益価格を求める過程」について「説明性に優れたもの」である。

ア 毎期の純収益の算定について

建物等の「純収益の算定」においては、
基本的には「減価償却費」を控除しない「償却前の純収益」を用いるものとし、
「建物等の償却」については「復帰価格」において考慮される。

(ア)総収益の算定

「一時金」のうち「預り金的性格を有する保証金」等については、
「全額を返還準備金として預託する」ことを想定し、その「運用益」を
・「発生時に計上」する方法と
・全額を「受渡時の収入 又は 支出」として計上する方法
とがある。

(イ)総費用の算定

「大規模修繕費」等の費用については、
・当該費用を「毎期の積み立て」として計上する方法と、
・「実際に支出される時期」に計上する方法
がある。

「実際に支出される時期」の予測は、
対象不動産の実態に応じて適切に行う必要がある。




ロ ×




【第7章 鑑定評価の方式
 Ⅳ 収益還元法 3.適用方法】より

(1)純収益

② 純収益の算定

対象不動産の「純収益」は、
一般に「1年」を単位として「総収益」から「総費用」を「控除」して求めるものとする。

また、「純収益」は、
・「永続的」なものと「非永続的」なもの、
・「償却前」のものと「償却後」のもの
等、「総収益」及び「総費用」の把握の仕方により異なるものであり、
それぞれ
・「収益価格」を求める方法 及び
・「還元利回り」又は「割引率」を求める方法
とも密接な関連があることに留意する必要がある。

なお、「直接還元法」における「純収益」は、
対象不動産の
・「初年度の純収益」を採用する場合 と
・「標準化された純収益」を採用する場合
があることに留意しなければならない。

ア 総収益の算定及び留意点

(ア)対象不動産が「賃貸用不動産」又は「賃貸以外の事業の用に供する不動産」である場合

「総収益」は、一般に、

「賃貸用不動産」にあっては、
「支払賃料」に
・「預り金的性格」を有する「保証金等」の運用益、
・「賃料の前払的性格」を有する「権利金等」の運用益 及び
・「償却額」 並びに
・「駐車場使用料等」のその他収入
を加えた額とし、

「賃貸以外の事業の用に供する不動産」にあっては、
「売上高」とする。




ハ ○

ニ ×

ホ ○





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