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資産運用のために、色々と勉強してます。株や不動産、資格について書きます。また、デジタル関係での出来事を自分のメモ代わりとして・・・・。
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問題30 解答&関連知識

解答(4)

イ ×

エンジニアリング・レポートの内容を鑑定評価に活用するか否かの検討に当たっては、その判断及び根拠について、鑑定評価報告書に記載しなければならない。
※各論 第3章 第3節 Ⅲ(3)参照。

ロ ○

本問の通り。

ハ ×

記載された内容が鑑定評価に活用する資料として不十分であると認められる場合には、エンジニアリング・レポートに代わるものとして不動産鑑定士が調査を行うなど鑑定評価を適切に行うため対応するものとする。
※各論 第3章 第3節 Ⅲ(1)参照。

ニ ○

各論 第3章 第3節 Ⅲ(3)別表参照。

ホ ○

各論 第3章 第3節 Ⅲ(2)参照。






【各論 第3章 証券化対象不動産の価格に関する鑑定評価
 第3節 証券化対象不動産の個別的要因の調査等】より

Ⅲ エンジニアリング・レポートの取扱いと不動産鑑定士が行う調査

(1)
「証券化対象不動産」の鑑定評価に当たっては、
「不動産鑑定士」は、
・「依頼者」に対し当該鑑定評価に際し必要な「エンジニアリング・レポートの提出」を求め、
・その内容を「分析・判断」した上で、「鑑定評価に活用」
しなければならない。

ただし、
・エンジニアリング・レポートの「提出がない場合」又は
・その「記載された内容」が鑑定評価に活用する資料として「不十分であると認められる場合」
には、エンジニアリング・レポートに代わるものとして「不動産鑑定士が調査を行う」など
鑑定評価を適切に行うため「対応」するものとし、
・対応した「内容」 及び
・それが適切であると判断した「理由」
について、「鑑定評価報告書に記載」しなければならない。

(2)
・エンジニアリング・レポートの「提出がない場合」又は
・その「記載されている内容」が「不十分」である場合
として「想定される場合を例示」すれば、
・既に鑑定評価が行われたことがある「証券化対象不動産の再評価」をする場合、
・「証券化対象不動産が更地」である場合
 (建物を取り壊す予定である場合を含む。)
等がある。

(3)
「エンジニアリング・レポートの内容」を「鑑定評価に活用するか否か」の検討に当たっては、
その「判断」及び「根拠」について、「鑑定評価報告書に記載」しなければならない。

この場合においては、
少なくとも次の表の「項目ごと」に、それぞれ同表に掲げる内容を「鑑定評価報告書に記載」しなければならない。

この場合における「鑑定評価報告書の様式の例」は、別表1のとおりとする。

なお、(1)ただし書きの場合においても、同様とする。

項 目

定 義

運営収益貸室賃料収入対象不動産の全部又は貸室部分について賃貸又は運営委託をすることにより経常的に得られる収入(満室想定)
共益費収入対象不動産の維持管理・運営において経常的に要する費用(電気・水道・ガス・地域冷暖房熱源等に要する費用を含む)のうち、共用部分に係るものとして賃借人との契約により徴収する収入(満室想定)
水道光熱費収入対象不動産の運営において電気・水道・ガス・地域冷暖房熱源等に要する費用のうち、貸室部分に係るものとして賃借人との契約により徴収する収入(満室想定)
駐車場収入対象不動産に付属する駐車場をテナント等に賃貸することによって得られる収入及び駐車場を時間貸しすることによって得られる収入
その他収入その他看板、アンテナ、自動販売機等の施設設置料、礼金・更新料等の返還を要しない一時金等の収入
空室等損失各収入について空室や入替期間等の発生予測に基づく減少分
貸倒れ損失各収入について貸倒れの発生予測に基づく減少分
運営費用維持管理費建物・設備管理、保安警備、清掃等対象不動産の維持・管理のために経常的に要する費用
水道光熱費対象不動産の運営において電気・水道・ガス・地域冷暖房熱源等に要する費用
修繕費対象不動産に係る建物、設備等の修理、改良等のために支出した金額のうち当該建物、設備等の通常の維持管理のため、又は一部がき損した建物、設備等につきその原状を回復するために経常的に要する費用
プロパティマネジメントフィー対象不動産の管理業務に係る経費
テナント募集費用等新規テナントの募集に際して行われる仲介業務や広告宣伝等に要する費用及びテナントの賃貸借契約の更新や再契約業務に要する費用等
公租公課固定資産税(土地・建物・償却資産)、都市計画税(土地・建物)
損害保険料対象不動産及び附属設備に係る火災保険、対象不動産の欠陥や管理上の事故による第三者等の損害を担保する賠償責任保険等の料金
その他費用その他支払地代、道路占用使用料等の費用
運営純収益運営収益から運営費用を控除して得た額
一時金の運用益預かり金的性格を有する保証金等の運用益
資本的支出対象不動産に係る建物、設備等の修理、改良等のために支出した金額のうち当該建物、設備等の価値を高め、又はその耐久性を増すこととなると認められる部分に対応する支出
純収益運営純収益に一時金の運用益を加算し資本的支出を控除した額


(4)
エンジニアリング・レポートについては、
不動産証券化市場の「環境の変化」に対応して「その内容の改善・充実」が図られていくことにかんがみ、
エンジニアリング・レポートを「作成する者」との「密接な連携」を図りつつ、
常に自らのエンジニアリング・レポートに関する「知識・理解」を深めるための研鑽に努めなければならない。





第29問
解答&関連知識
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解答&関連知識


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