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資産運用のために、色々と勉強してます。株や不動産、資格について書きます。また、デジタル関係での出来事を自分のメモ代わりとして・・・・。
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問題33 解答&関連知識

解答(2)





イ ×

大規模修繕費等の費用は維持管理費と別項目として考えられる。




【第7章 鑑定評価の方式
 第1節 価格を求める鑑定評価の手法
 Ⅳ 収益還元法 3.適用方法
(1)純収益】より】より

② 純収益の算定

イ 総費用の算定及び留意点

対象不動産の「総費用」は、

「賃貸用不動産」(アの(イ)の複合不動産を想定する場合を含む。)にあっては、
・減価償却費(償却前の純収益を求める場合には、計上しない。)、
・維持管理費(維持費、管理費、修繕費等)、
・公租公課(固定資産税、都市計画税等)、
・損害保険料等の諸経費
等を、

「賃貸以外の事業の用に供する不動産」にあっては、
・売上原価、
・販売費 及び
・一般管理費
等をそれぞれ加算して求めるものとする。

なお、「DCF法の適用」に当たっては、
特に「保有期間中における大規模修繕費」等の「費用の発生時期」に留意しなければならない。




【各論 第3章 証券化対象不動産の価格に関する鑑定評価
 第4節 DCF法の適用等】より

Ⅱ DCF法の収益費用項目の統一等

(1)

「DCF法の適用」により「収益価格」を求めるに当たっては、
「証券化対象不動産」に係る「収益」又は「費用」の額につき、
「連続する複数の期間」ごとに、
次の表の項目(以下「収益費用項目」という。)に区分して
「鑑定評価報告書」に記載しなければならない
(収益費用項目ごとに、記載した数値の積算内訳等を付記するものとする)。

この場合において、
同表の項目の欄に掲げる項目の定義は、それぞれ同表の定義の欄に掲げる定義のとおりとする。

項 目

内 容

エンジニアリング・レポートの基本的属性・エンジニアリング・レポートの作成者の名称等
・エンジニアリング・レポートの調査が行われた日及び作成された日
エンジニアリング・レポートの入手経緯、対応方針等
・入手先(氏名及び職業等)
・入手した日
・エンジニアリング・レポートの作成者からの説明の有無等
・入手したエンジニアリング・レポートについて鑑定評価を行う上での対応方針等
鑑定評価に必要となる専門性の高い個別的要因に関する調査
次に掲げる専門性の高い個別的要因に関する調査について、エンジニアリング・レポートを活用するか又は不動産鑑定士の調査を実施(不動産鑑定士が他の専門家へ調査を依頼する場合を含む。)するかの別
・公法上及び私法上の規制、制約等(法令遵守状況調査を含む。)
・修繕計画
・再調達価格
・有害な物質(アスベスト等)に係る建物環境
・土壌汚染
・地震リスク
・耐震性
・地下埋設物
鑑定評価に必要となる専門性の高い個別的要因に関する調査についての不動産鑑定士の判断専門性の高い個別的要因に関する調査に関する対応について、エンジニアリング・レポートの記載内容を活用した場合、不動産鑑定士の調査で対応した場合等の内容、根拠等






ロ ×

総収益は、賃貸以外の事業の用に供する不動産にあっては「売上高」とする。




【第7章 鑑定評価の方式
 第1節 価格を求める鑑定評価の手法
 Ⅳ 収益還元法 3.適用方法
(1)純収益】より】より

② 純収益の算定

ア 総収益の算定及び留意点

(ア)対象不動産が「賃貸用不動産」又は「賃貸以外の事業の用に供する不動産」である場合

「総収益」は、一般に、

「賃貸用不動産」にあっては、
「支払賃料」に
・「預り金的性格」を有する「保証金等」の運用益、
・「賃料の前払的性格」を有する「権利金等」の運用益 及び
・「償却額」 並びに
・「駐車場使用料等」のその他収入
を加えた額とし、

「賃貸以外の事業の用に供する不動産」にあっては、
「売上高」とする。

なお、「賃貸用不動産」についての「DCF法の適用」に当たっては、特に
・「賃貸借契約の内容」並びに
・「賃料 及び 貸室」の「稼動率」の毎期の変動
に留意しなければならない。





ハ ×

「割引率」でなく「還元利回り」である。




【留意事項 Ⅴ 「総論第7章鑑定評価の方式」について
 1.価格を求める鑑定評価の手法について
 (3)収益還元法について】より

② DCF法の適用について

オ 「最終還元利回り」の求め方について

「最終還元利回り」は、
「価格時点の還元利回り」をもとに、
・「保有期間満了時点」における「市場動向」並びに
それ以降の
・「収益の変動予測」及び
・「予測に伴う不確実性」
を反映させて求めることが必要である。





ニ × 「加算」ではなく「控除」である。

DCF法を適用する際の復帰価格の求め方で、保有期間満了時点において売却を想定する場合には、売却に要する費用を「控除」することが必要である。




【留意事項 Ⅴ 「総論第7章鑑定評価の方式」について
 1.価格を求める鑑定評価の手法について
 (3)収益還元法について】より

② DCF法の適用について

エ 復帰価格の求め方について

保有期間満了時点において売却を想定する場合には、
「売却に要する費用を控除」することが必要である。

「復帰価格」を求める際に、
「n+1期の純収益」を「最終還元利回り」で還元して求める場合においては、
・n+1期以降の純収益の変動予測 及び
・予測に伴う不確実性
を「n+1期の純収益」及び「最終還元利回り」に的確に反映させることが必要である。

なお、保有期間満了時点以降において、
・「建物の取壊し」や「用途変更」が既に計画されている場合 又は
・建物が老朽化していること等により「取壊し」等が見込まれる場合
においては、
「それらに要する費用」を考慮して「復帰価格」を求めることが必要である。





ホ ○

本問の通り。




【留意事項 Ⅴ 「総論第7章鑑定評価の方式」について
 1.価格を求める鑑定評価の手法について
 (3)収益還元法について】より

② DCF法の適用について

「DCF法」は、
「連続する複数の期間」に発生する
・「純収益」及び「復帰価格」
を予測しそれらを明示することから、
「収益価格を求める過程」について「説明性に優れたもの」である。

ア 毎期の純収益の算定について

建物等の「純収益の算定」においては、
基本的には「減価償却費」を控除しない「償却前の純収益」を用いるものとし、
「建物等の償却」については「復帰価格」において考慮される。







第32問
解答&関連知識
第33問第34問
解答&関連知識


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