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資産運用のために、色々と勉強してます。株や不動産、資格について書きます。また、デジタル関係での出来事を自分のメモ代わりとして・・・・。
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問題35 解答&関連知識

解答(3)

こういう問題は、与えられた項目から回答に必要な項目をすぐにピックアップできるかがポイントとなります。

直接還元法より、
底地の収益価格=底地の純収益÷底地の還元利回り ・・・①

対象不動産の純収益は、一般に1年を単位として総収益から総費用を控除して求めるので、本問の場合の
底地の純収益は、

実際支払地代(年額)- 土地の公租公課(年額)
=1,800万円-600万円
=1,200万円 ・・・②

よって、①より底地の収益価格は、

底地の収益価格
=底地の純収益÷底地の還元利回り
=1,200万円÷5.0%
=24,000万円 ・・・③

また、過去に受領した一時金及び将来見込まれる一時金は増改築等承諾料のみとし、借地権が消滅し完全所有権に復帰する可能性がないものとすることから、一時金の現在価値は、

一時金の現在価値
=増改築等承諾料×複利現価率
=2,400万円×0.9000
=2,160万円 ・・・④

よって、求める収益価格は、
③+④=24,000万円+2,160万円
   =26,160万円(2億6,160万円)




【第7章 鑑定評価の方式】

Ⅳ 収益還元法

2.収益価格を求める方法

「収益価格」を求める方法には、
・「一期間の純収益」を「還元利回りによって還元」する方法
 (以下「直接還元法」という。)と、
・「連続する複数の期間」に発生する「純収益」及び「復帰価格」を、
 その発生時期に応じて「現在価値に割り引き」、「それぞれを合計」する方法
 (Discounted Cash Flow法(以下「DCF法」という。))
がある。

これらの方法は、基本的には次の式により表される。

(1)直接還元法

基準07-1-Ⅳ-2-(1)

P:求める不動産の収益価格
a:一期間の純収益
R:還元利回り

(2)DCF法

基準07-1-Ⅳ-2-(2)

P :求める不動産の収益価格
:毎期の純収益
Y :割引率
n :保有期間(売却を想定しない場合には分析期間。以下同じ。)
:復帰価格

「復帰価格」とは、
「保有期間の満了時点」における対象不動産の「価格」をいい、
基本的には次の式により表される。

基準07-1-Ⅳ-2-(3)

n + 1:n+1期の純収益
n :保有期間の満了時点における還元利回り(最終還元利回り)







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解答&関連知識


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