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資産運用のために、色々と勉強してます。株や不動産、資格について書きます。また、デジタル関係での出来事を自分のメモ代わりとして・・・・。
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問題37 解答&関連知識

解答(4)

イ ○




【第7章 鑑定評価の方式
 第1節 価格を求める鑑定評価の手法
 Ⅰ 試算価格を求める場合の一般的留意事項】より

2.事例の「収集」及び「選択」

鑑定評価の「各手法の適用」に当たって必要とされる事例には、
・「原価法の適用」に当たって必要な「建設事例」、
・「取引事例比較法の適用」に当たって必要な「取引事例」及び
・「収益還元法の適用」に当たって必要な「収益事例」
(以下「取引事例等」という。)がある。

これらの「取引事例等」は、
・鑑定評価の「各手法に即応」し、
・「適切にして合理的な計画」に基づき、
・豊富に秩序正しく収集し、選択
すべきであり、
「投機的取引」であると認められる事例等「適正さを欠くものであってはならない」。

「取引事例等」は、
次の要件の「全部」を備えるもののうちから選択するものとする。

(1)次の不動産に係るものであること


・「近隣地域」又は「同一需給圏」内の「類似地域」若しくは
・「必要やむを得ない場合」には「近隣地域の周辺の地域」
 (以下「同一需給圏内の類似地域等」という。)
に存する不動産


対象不動産の「最有効使用が標準的使用と異なる場合」等における
・「同一需給圏内」に存し
・対象不動産と「代替、競争等の関係が成立している」と認められる不動産
 (以下「同一需給圏内の代替競争不動産」という。)。

(2)
・取引事例等に係る「取引等の事情が正常なもの」と認められるもの
であること 又は
・「正常なものに補正」することができるもの
であること。

(3)「時点修正」をすることが可能なものであること。

(4)「地域要因の比較」及び「個別的要因の比較」が可能なものであること。





ロ ○

基準そのまま。




【第7章 鑑定評価の方式
 第1節 価格を求める鑑定評価の手法
 Ⅳ 収益還元法 3.適用方法】より

(1)純収益

② 純収益の算定

対象不動産の「純収益」は、
一般に「1年」を単位として「総収益」から「総費用」を「控除」して求めるものとする。

また、「純収益」は、
・「永続的」なものと「非永続的」なもの、
・「償却前」のものと「償却後」のもの
等、「総収益」及び「総費用」の把握の仕方により異なるものであり、
それぞれ
・「収益価格」を求める方法 及び
・「還元利回り」又は「割引率」を求める方法
とも密接な関連があることに留意する必要がある。

なお、「直接還元法」における「純収益」は、
対象不動産の
・「初年度の純収益」を採用する場合 と
・「標準化された純収益」を採用する場合
があることに留意しなければならない。

「純収益の算定」に当たっては、
・対象不動産からの「総収益」及び
・これに係る「総費用」
を直接的に把握し、
それぞれの項目の細部について「過去の推移」及び「将来の動向」を慎重に分析して、
「対象不動産の純収益」を適切に求めるべきである。

この場合において「収益増加の見通し」については、
特に「予測の限界」を見極めなければならない。

特に「DCF法の適用」に当たっては、
・毎期の純収益 及び
・復帰価格 並びに
・その発生時期
が明示されることから、
「純収益の見通し」について十分な調査を行うことが必要である。

なお、「直接還元法の適用」に当たって、
対象不動産の「純収益」を
・「近隣地域」又は「同一需給圏内の類似地域」等に存する
 「対象不動産と類似の不動産」
若しくは
・「同一需給圏内の代替競争不動産」
の「純収益」によって「間接的に求める場合」には、
それぞれの「地域要因の比較」及び「個別的要因の比較」を行い、
当該純収益について適切に補正することが必要である。





ハ ○

本問のとおり。




【各論 第1章 価格に関する鑑定評価
 第2節 建物及びその敷地】より

Ⅱ 貸家及びその敷地

「貸家 及び その敷地」の鑑定評価額は、
「実際実質賃料」
(売主が既に受領した「一時金」のうち
 売買等に当たって「買主に承継されない部分」がある場合には、
 当該部分の「運用益」及び「償却額」を「含まない」ものとする。)
に基づく「純収益等の現在価値の総和」を求めることにより得た
「収益価格」を「標準」とし、
・積算価格 及び
・比準価格
を「比較考量」して決定するものとする。

この場合において、次に掲げる事項を総合的に勘案するものとする。

1.「将来」における
  「賃料の改定の実現性」と「その程度」

2.「契約に当たって授受」された
  「一時金の額」及び「これに関する契約条件」

3.「将来」見込まれる
  「一時金の額」及び「これに関する契約条件」

4.「契約締結の経緯」、「経過した借家期間」及び「残存期間」並びに
  「建物の残存耐用年数」

5.「貸家 及び その敷地」の
  「取引慣行」並びに「取引利回り」

6.
・借家の目的、
・契約の形式、
・登記の有無、
・転借か否かの別 及び
・定期建物賃貸借
 (借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借をいう。)
 か否かの別

7.借家権価格

また、
「貸家及びその敷地」を当該「借家人が買い取る」場合
における「貸家及びその敷地」の鑑定評価に当たっては、
当該「貸家及びその敷地」が「自用の建物及びその敷地」となることによる
「市場性の回復」等に即応する「経済価値の増分が生ずる」場合があることに
留意すべきである。






ニ ○




【第7章 鑑定評価の方式
 第1節 価格を求める鑑定評価の手法
 Ⅳ 収益還元法
 3.適用方法
 (2)還元利回り及び割引率
 ② 還元利回り及び割引率の算定】より

イ 「還元利回り」を求める方法

「還元利回り」を求める方法を例示すると次のとおりである。

(ア)「類似の不動産の取引事例」との比較から求める方法

この方法は、
「対象不動産と類似の不動産」の取引事例から求められる利回りをもとに、
・「取引時点」及び「取引事情」並びに
・「地域要因」及び「個別的要因」
の違いに応じた補正を行うことにより求めるものである。






ホ ×

貸家及びその敷地の鑑定評価額は収益価格を標準とし、積算価格及び比準価格を比較考量して決定する。




上記、

【各論 第1章 価格に関する鑑定評価
 第2節 建物及びその敷地
 Ⅱ 貸家及びその敷地】より







第36問
解答&関連知識
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