FC2ブログ
資産運用のために、色々と勉強してます。株や不動産、資格について書きます。また、デジタル関係での出来事を自分のメモ代わりとして・・・・。
2019/081234567891011121314151617181920212223242526272829302019/10












問題39 解答&関連知識

正解(3)

イ ×

必要やむを得ない場合には近隣地域の周辺の地域に存する不動産に係るもののうちから、各要件を満たす事例を収集する。




【第7章 鑑定評価の方式
 第1節 価格を求める鑑定評価の手法
 Ⅲ 取引事例比較法】より

2.適用方法

(1)事例の収集及び選択


「取引事例比較法」は、
市場において発生した「取引事例」を「価格判定の基礎」とするものであるので、
「多数の取引事例を収集することが必要」である。

「取引事例」は、
・原則として
 「近隣地域」又は「同一需給圏内の類似地域」に存する不動産に係るもののうちから
選択するものとし、
・「必要やむを得ない場合」には
 「近隣地域の周辺の地域」に存する不動産に係るもののうちから、
・対象不動産の最有効使用が「標準的使用と異なる場合」等には、
 「同一需給圏内の代替競争不動産」に係るもののうちから
選択するものとするほか、
次の要件の「全部」を備えなければならない。

①「取引事情が正常」なものと認められるものであること 又は
 「正常なものに補正」することができるものであること。

②「時点修正」をすることが可能なものであること。

③「地域要因の比較」及び「個別的要因の比較」が可能なものであること。






ロ ×

ハ ○

基準そのまま。




【留意事項 Ⅴ 「総論第7章鑑定評価の方式」について
 1.価格を求める鑑定評価の手法について】より

(2)「取引事例比較法」について

この手法の適用に当たっては、
・多数の取引事例を収集し、
・「価格の指標」となり得る事例の選択
を行わなければならないが、その有効性を高めるため、
・取引事例 はもとより、
・売り希望価格、
・買い希望価格、
・精通者意見
等の資料を幅広く収集するよう努めるものとする。

なお、これらの資料は、
「近隣地域等」の「価格水準」及び「地価の動向」を知る上で
十分活用し得るものである。

① 事例の収集について

豊富に収集された「取引事例の分析検討」は、
・個別の取引に内在する「特殊な事情」を排除し、
・「時点修正率」を把握し、及び
・「価格形成要因」の「対象不動産の価格への影響」の程度
を知る上で欠くことのできないものである。

特に、選択された「取引事例」は、
・「取引事例比較法」を適用して「比準価格」を求める場合の「基礎資料」
となるものであり、
収集された「取引事例の信頼度」は「比準価格の精度を左右する」ものである。

「取引事例」は、
・不動産の「利用目的」、
・不動産に関する「価値観の多様性」、
・取引の動機による売主及び買主の「取引事情」
等により各々の取引について考慮されるべき視点が異なってくる。

したがって、
・取引事例に係る「取引事情」を始め
・取引当事者の「属性」
 (本留意事項の「Ⅳ「総論第6章地域分析及び個別分析」について」に掲げる市場参加者の属性に同じ。)
及び
・「取引価格」の水準の「変動の推移」
を慎重に分析しなければならない。






ニ ×

更地の鑑定評価額は、
・「更地」並びに「自用の建物及びその敷地」の取引事例に基づく「比準価格」
並びに
・土地残余法による「収益価格」
を関連づけて決定するものとする。

本問は4件の貸店舗ビルから比準価格を試算しているので誤り。




【各論 第1章 価格に関する鑑定評価
 第1節 土地 Ⅰ 宅地】より

1.更地

「更地」の鑑定評価額は、
・「更地」並びに「自用の建物 及び その敷地」の取引事例に基づく
 「比準価格」
並びに
・「土地残余法」
 (建物等の価格を
  「収益還元法以外の手法」によって求めることができる場合に、
  「敷地と建物等」からなる不動産について
  「敷地に帰属」する「純収益」から「敷地の収益価格」を求める方法)
 による「収益価格」
を「関連づけて決定」するものとする。

「再調達原価」が把握できる場合には、
「積算価格をも関連」づけて決定すべきである。

「当該更地の面積」が「近隣地域の標準的な土地の面積」に比べて「大きい場合」等においては、さらに次に掲げる価格を「比較考量」して決定するものとする。
(この手法を「開発法」という。)

(1)
「一体利用をすることが合理的」と認められるときは、
価格時点において、
当該更地に「最有効使用の建物が建築されることを想定」し、
「販売総額」から
・通常の「建物建築費相当額」及び
・「発注者」が直接負担すべき通常の「付帯費用」
を「控除」して得た価格

(2)
「分割利用をすることが合理的」と認められるときは、
価格時点において、
当該更地を「区画割り」して、「標準的な宅地」とすることを想定し、
「販売総額」から
・通常の「造成費相当額」及び
・「発注者」が直接負担すべき通常の「付帯費用」
を「控除」して得た価格

なお、「配分法」及び「土地残余法」を適用する場合における
「取引事例」及び「収益事例」は、
敷地が「最有効使用の状態にあるもの」を採用すべきである。






ホ ○

同類型の不動産の部分を内包して複合的に構成されている異類型の不動産に係る場合と考えられるので正しい。





【第7章 鑑定評価の方式
 第1節 価格を求める鑑定評価の手法
 Ⅲ 取引事例比較法】より

2.適用方法

(4)配分法

「取引事例」が
「対象不動産と同類型の不動産」の部分を内包して複合的に構成されている
「異類型の不動産」に係る場合においては、
・当該取引事例の「取引価格」から
 対象不動産と同類型の不動産「以外の部分の価格」が
 取引価格等により判明しているときは、
 「その価格」を「控除」し、又は
・当該取引事例について「各構成部分の価格の割合」が
 「取引価格、新規投資等により判明」しているときは、
 当該事例の「取引価格」に
 対象不動産と同類型の不動産の部分に係る「構成割合を乗じ」て、
対象不動産の類型に係る「事例資料を求める」ものとする
(この方法を「配分法」という。)。







第38問
解答&関連知識
第39問第40問
解答&関連知識


H20 鑑定理論 目次へ戻る

TOPへ戻る












関連記事
スポンサーサイト



この記事へのコメント
コメントを投稿する
URL:
Comment:
Pass:
秘密: 管理者にだけ表示を許可する
 
この記事のトラックバックURL
http://selfedu0.blog72.fc2.com/tb.php/252-c52ab361
この記事にトラックバックする(FC2ブログユーザー)
この記事へのトラックバック