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資産運用のために、色々と勉強してます。株や不動産、資格について書きます。また、デジタル関係での出来事を自分のメモ代わりとして・・・・。
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問題40 解答&関連知識

解答(2)

イ ×

不動産の鑑定評価によって求める価格は、基本的には本文にあるように正常価格であるが、鑑定評価の依頼目的及び条件に応じて限定価格、特定価格又は特殊価格を求める場合がある。




【第1章 不動産の鑑定評価に関する基本的考察
 第3節 不動産の鑑定評価】より

鑑定評価は、
・高度な知識と
・豊富な経験 及び
・的確な判断力
を持ち、
さらに、これらが「有機的」かつ「総合的」に発揮できる練達堪能な専門家によってなされるとき、
初めて「合理的」であって、「客観的」に論証できるもの
となるのである。

不動産の鑑定評価とは、
「現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる市場」で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格を、
不動産鑑定士等が的確に把握する作業に代表されるように、
練達堪能な専門家によって初めて可能な仕事であるから、
このような意味において、不動産の鑑定評価とは、
不動産の価格に関する「専門家の判断」であり、「意見」である
といってよいであろう。





【第5章 鑑定評価の基本的事項
 第3節 鑑定評価によって求める価格又は賃料の種類の確定】より

Ⅰ 価格

不動産の鑑定評価によって求める「価格」は、
・基本的には正常価格 であるが、
鑑定評価の「依頼目的」及び「条件」に応じて
・限定価格、
・特定価格 又は
・特殊価格
を求める場合があるので、
「依頼目的」及び「条件」に即して
価格の種類を適切に判断し、明確にすべきである。

なお、評価目的に応じ、
「特定価格」として求めなければならない場合があることに留意しなければならない。

1.正常価格

正常価格とは、
「市場性を有する不動産」について、
「現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場」
で形成されるであろう市場価値を表示する「適正な価格」をいう。





ロ ○

基準そのまま。




【第1章 不動産の鑑定評価に関する基本的考察
 第2節 不動産とその価格の特徴】より

このような不動産の特徴により、
不動産の価格についても、他の一般の諸財の価格と異なって、
およそ次のような特徴を指摘することができる。

(2)不動産の価格(又は賃料)は、

 その不動産に関する
 「所有権」、「賃借権」等の「権利の対価」又は「経済的利益の対価」
 であり、また、

 二つ以上の権利利益が同一の不動産の上に存する場合には、
 それぞれの権利利益について、
 その「価格」(又は「賃料」)が形成され得る。





ハ ×

この不動産のあり方は、自然的、社会的、経済的及び行政的な要因の相互作用によって決定されるとともに経済価値の本質を決定づけている。
一方、この不動産のあり方は、その不動産の経済価値を具体的に表している価格を選択の主要な指標として決定されている。




【第1章 不動産の鑑定評価に関する基本的考察】より

第1節 不動産とその価格

不動産は、通常、「土地」と「その定着物」をいう。

土地はその持つ有用性の故に、
すべての国民の生活と活動とに欠くことのできない基盤である。

そして、この土地を
・我々人間が各般の目的のためにどのように利用しているか
という土地と人間との関係は、
「不動産のあり方」、すなわち、
不動産が
・どのように構成され、
・どのように貢献しているか
ということに具体的に現れる。

この「不動産のあり方」は、
・「自然的」、「社会的」、「経済的」及び「行政的」な要因の
 相互作用によって決定される
とともに
・経済価値の本質を決定づけている。

一方、この「不動産のあり方」は、
その不動産の経済価値を具体的に表している価格を
選択の主要な指標として決定されている。

不動産の価格は、一般に、
(1)その不動産に対してわれわれが認める効用
(2)その不動産の相対的稀少性
(3)その不動産に対する有効需要
の「三者の相関結合」によって生ずる不動産の経済価値を、
貨幣額をもって表示したものである。

そして、この不動産の経済価値は、
基本的にはこれら三者を動かす
「自然的」、「社会的」、「経済的」及び「行政的」な要因の
相互作用によって決定される。

不動産の価格とこれらの要因との関係は、不動産の価格が、
・これらの要因の影響の下にある
と同時に
・選択指標としてこれらの要因に影響を与える
という二面性を持つものである。





ニ ×

自然的特性は、固定的であって硬直的であるのに対し、
人文的特性は、可変的であって伸縮的である。




【第1章 不動産の鑑定評価に関する基本的考察
 第2節 不動産とその価格の特徴】より

不動産が
・国民の生活と活動に組み込まれ
・どのように貢献しているか
は「具体的な価格として現れる」ものであるが、
土地は、他の一般の諸財と異なって、次のような特性を持っている。

(1)自然的特性として、
  地理的位置の
  ・固定性、
  ・不動性(非移動性)、
  ・永続性(不変性)、
  ・不増性、
  ・個別性(非同質性、非代替性)
  等を有し、「固定的」であって「硬直的」である。

(2)人文的特性として、
  ・用途の多様性(用途の競合、転換及び併存の可能性)、
  ・併合 及び 分割の可能性、
  ・社会的及び経済的位置の可変性
  等を有し、「可変的」であって「伸縮的」である。

不動産は、
この土地の持つ諸特性に照応する
特定の「自然的条件」及び「人文的条件」を与件として利用され、
その「社会的 及び 経済的 な有用性」を発揮するものである。





ホ ○

基準そのまま。




【第1章 不動産の鑑定評価に関する基本的考察
 第4節 不動産鑑定士等の責務】より

土地は、
「土地基本法」に定める土地についての基本理念に即して
利用及び取引が行われるべきであり、
特に投機的取引の対象とされてはならないものである。

不動産鑑定士等は、
このような土地についての基本的な認識に立って
不動産の鑑定評価を行わなければならない。

不動産鑑定士等は、
不動産の鑑定評価を担当する者として、
十分に能力のある専門家としての地位を
「不動産の鑑定評価に関する法律」によって
・認められ、
・付与される
ものである。

したがって、不動産鑑定士等は、
・不動産の鑑定評価の社会的公共的意義を理解し、
・その責務を自覚し、
・的確かつ誠実な鑑定評価活動の実践をもって、
社会一般の信頼と期待に報いなければならない。

そのためには、まず、不動産鑑定士等は
同法に規定されているとおり、
・良心に従い、
・誠実に不動産の鑑定評価を行い、
・専門職業家としての社会的信用を傷つけるような行為をしてはならない
とともに、正当な理由がなくて、
・その職務上取り扱ったことについて知り得た秘密を他に漏らしてはならない
ことはいうまでもなく、
さらに次に述べる事項を遵守して資質の向上に努めなければならない。




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