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資産運用のために、色々と勉強してます。株や不動産、資格について書きます。また、デジタル関係での出来事を自分のメモ代わりとして・・・・。
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第11問 解答&関連知識

正解(2)

イ ×

借地権の鑑定評価額で総合的に勘案する項目として、
「契約締結の経緯並びに経過した借地期間及び残存期間」とある。

ロ ○

下記、「④ 借地権の態様」より、「鑑定評価に当たっては、下記諸点を十分に考慮して相互に比較検討すべき」とある。借地契約が口頭である借地権 の取引事例を採用することができないとは言ってない。従って○。

ハ ×

名義書換料は、基本的には借地権の価格を形成する要素とはならない。

ニ ×


ホ ×

借地権割合と路線価図に記載されている借地権割合は別である。

-----------------------------
【各論 第1章 Ⅰ 第1節 土地】

3.借地権及び底地

借地権及び底地の鑑定評価に当たっては、
借地権の価格と底地の価格とは密接に関連し合っているので、
以下に述べる諸点を十分に考慮して相互に比較検討すべきである。

① 宅地の賃貸借等及び借地権取引の慣行の有無とその成熟の程度
 ・都市によって異なる
 ・同一都市内においても地域によって異なる
 こともある。

② 借地権の存在と取引の慣行
 借地権の存在は、必ずしも借地権の価格の存在を意味するものではない。
 借地権取引の慣行について、借地権が
 ・単独で取引の対象となっている都市又は地域と、
 ・単独で取引の対象となることはないが建物の取引に随伴して
  取引の対象となっている都市又は地域
 とがあること。

③ 借地権取引の態様
 ア 借地権が一般に有償で創設され、又は継承される地域であるか否か。
 イ 借地権の取引が一般に所有者以外の者を対象として行われる地域であるか否か。
 ウ 堅固建物の所有を目的とする借地権の多い地域であるか否か。
 エ 借地権に対する権利意識について借地人側が強い地域であるか否か。
 オ 一時金の授受が慣行化している地域であるか否か。
 カ 借地権の譲渡に当たって
   名義書替料を一般に譲受人又は譲渡人のいずれが負担する地域であるか。

④ 借地権の態様
 ア 創設されたものか継承されたものか。
 イ 地上権か賃借権か。
 ウ 転借か否か。
 エ 堅固の建物の所有を目的とするか、非堅固の建物の所有を目的とするか。
 オ 主として居住用建物のためのものか主として営業用建物のためのものか。
 カ 契約期間の定めの有無
 キ 特約条項の有無
 ク 契約は書面か口頭か。
 ケ 登記の有無
 コ 定期借地権等(借地借家法第二章第四節に規定する定期借地権等)

(1)借地権

① 借地権の価格

 借地権の価格は、
 ・借地借家法(廃止前の借地法を含む)に基づき
 ・土地を使用収益することにより
 ・借地人に帰属する経済的利益(一時金の授受に基づくものを含む)を
 貨幣額で表示したものである。

 借地人に帰属する経済的利益とは、
 土地を使用収益することによる広範な諸利益を基礎とするものであるが、
 特に次に掲げるものが中心となる。

 ア
 土地を長期間占有し、独占的に使用収益し得る借地人の安定的利益

 イ
 ・借地権の付着している宅地の経済価値に即応した
  適正な賃料と実際支払賃料との乖離(以下「賃料差額」という)及び
 ・その乖離の持続する期間を基礎にして成り立つ経済的利益の現在価値のうち、
  慣行的に取引の対象となっている部分

② 借地権の鑑定評価

 借地権の鑑定評価は、
 ・借地権の取引慣行の有無 及び その成熟の程度
 によってその手法を異にするものである。

 ア 借地権の取引慣行の成熟の程度の高い地域

 借地権の鑑定評価額は、
 ・「借地権」及び「借地権を含む複合不動産」の取引事例に基づく
  「比準価格」
  並びに
  「土地残余法」による「収益価格」を関連づけて得た価格を標準とし、
 ・当該借地権の設定契約に基づく賃料差額のうち
  取引の対象となっている部分を還元して得た価格
  及び
  借地権取引が慣行として成熟している場合における
  当該地域の借地権割合により求めた価格を比較考量
 して決定するものとする。

 この場合においては、次に掲げる事項を総合的に勘案するものとする。

 (ア)将来における賃料の改定の実現性とその程度
 (イ)借地権の態様及び建物の残存耐用年数
 (ウ)契約締結の経緯並びに経過した借地期間及び残存期間
 (エ)契約に当たって授受された一時金の額及びこれに関する契約条件
 (オ)将来見込まれる一時金の額及びこれに関する契約条件
 (カ)借地権の取引慣行及び底地の取引利回り
 (キ)当該借地権の存する土地に係る更地としての価格又は建付地としての価格

イ 借地権の取引慣行の成熟の程度の低い地域

 借地権の鑑定評価額は、
 ・土地残余法による収益価格を標準とし、
 ・当該借地権の設定契約に基づく賃料差額のうち
  取引の対象となっている部分を還元して得た価格
  及び
  当該借地権の存する土地に係る更地又は建付地としての価格から
  底地価格を控除して得た価格
  を比較考量
 して決定するものとする。

 この場合においては、
 前記アの(ア)から(キ)までに掲げる事項を総合的に勘案するものとする。



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