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資産運用のために、色々と勉強してます。株や不動産、資格について書きます。また、デジタル関係での出来事を自分のメモ代わりとして・・・・。
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問題35 解答&関連知識

解答(4)

イ ○
ロ ○
ハ ○
ホ ○

基準そのまま。

ニ ×

「依頼者から入手した対象不動産に係る収益及び費用の額その他の資料をそのまま活用」する他、
・その資料に修正等を加える場合
・自らが入手した資料を活用する場合
がある。




【各論 第3章 証券化対象不動産の価格に関する鑑定評価】

第4節 DCF法の適用等

「証券化対象不動産」の鑑定評価における「収益価格」を求めるに当たっては、
「DCF法」を適用しなければならない。

この場合において、併せて「直接還元法」を適用することより「検証」を行うことが適切である。

Ⅰ DCF法の「適用過程」等の明確化

(1)
「DCF法の適用」に当たっては、
「DCF法」による「収益価格」を求める際に活用する資料を
次に定める区分に応じて、その
・妥当性 や
・判断の根拠 等
を「鑑定評価報告書」に「記載」しなければならない。


「依頼者から入手」した
・対象不動産に係る「収益」又は「費用」の額
・その他の資料
を「そのまま活用」する場合


「依頼者から入手」した
・対象不動産に係る「収益」又は「費用」の額
・その他の資料
に「修正等を加える」場合


「自らが入手」した
・対象不動産に係る「収益」又は「費用」の額
・その他の資料
を「活用する」場合

(2)
「DCF法」による「収益価格」を求める場合に当たっては、
・最終還元利回り、
・割引率、
・収益 及び 費用 の将来予測 等
査定した個々の項目等に関する説明に加え、
それらを採用して
・収益価格を求める「過程」 及び
・その「理由」
について、
・「経済事情の変動」の可能性、
・具体的に検証した事例 及び
・論理的な整合性 等
を明確にしつつ、鑑定評価報告書に記載しなければならない。

また、「複数の不動産鑑定士」が共同して「複数の証券化対象不動産」の鑑定評価を行う場合にあっては、
「DCF法の適用」において活用する
・最終還元利回り、
・割引率、
・収益 及び 費用 の将来予測 等
について「対象不動産相互間の論理的な整合性」を図らなければならない。

(3)
「鑑定評価報告書」には、
・「DCF法」で査定した「収益価格」(直接還元法による検証を含む。)と
・「原価法」及び「取引事例比較法」等で求めた「試算価格」
との関連について明確にしつつ、
「鑑定評価額」を「決定した理由」について記載しなければならない。

(4)
「DCF法の適用」については、
今後、さらなる精緻化に向けて自己研鑽に努めることにより、説明責任の向上を図る必要がある。







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