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資産運用のために、色々と勉強してます。株や不動産、資格について書きます。また、デジタル関係での出来事を自分のメモ代わりとして・・・・。
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問題36 解答&関連知識

解答(4)

(1)×

「運営収益」から「運営費用」を控除して得た額が「運営純収益」であり、
「運営純収益」に「一時金の運用益」を加算し「資本的支出」を控除した額が純収益である。



【各論 第3章 証券化対象不動産の価格に関する鑑定評価】
第4節 DCF法の適用等

Ⅱ DCF法の「収益費用項目」の統一等

(1)
「DCF法の適用」により「収益価格」を求めるに当たっては、
「証券化対象不動産」に係る「収益」又は「費用」の額につき、
「連続する複数の期間」ごとに、
次の表の項目(以下「収益費用項目」という。)に区分して
「鑑定評価報告書」に記載しなければならない
(収益費用項目ごとに、記載した数値の積算内訳等を付記するものとする)。

この場合において、
同表の項目の欄に掲げる項目の定義は、それぞれ同表の定義の欄に掲げる定義のとおりとする。

項 目

定 義

運営収益貸室賃料収入対象不動産の全部又は貸室部分について賃貸又は運営委託をすることにより経常的に得られる収入(満室想定)
共益費収入対象不動産の維持管理・運営において経常的に要する費用(電気・水道・ガス・地域冷暖房熱源等に要する費用を含む)のうち、共用部分に係るものとして賃借人との契約により徴収する収入(満室想定)
水道光熱費収入対象不動産の運営において電気・水道・ガス・地域冷暖房熱源等に要する費用のうち、貸室部分に係るものとして賃借人との契約により徴収する収入(満室想定)
駐車場収入対象不動産に付属する駐車場をテナント等に賃貸することによって得られる収入及び駐車場を時間貸しすることによって得られる収入
その他収入その他看板、アンテナ、自動販売機等の施設設置料、礼金・更新料等の返還を要しない一時金等の収入
空室等損失各収入について空室や入替期間等の発生予測に基づく減少分
貸倒れ損失各収入について貸倒れの発生予測に基づく減少分
運営費用維持管理費建物・設備管理、保安警備、清掃等対象不動産の維持・管理のために経常的に要する費用
水道光熱費対象不動産の運営において電気・水道・ガス・地域冷暖房熱源等に要する費用
修繕費対象不動産に係る建物、設備等の修理、改良等のために支出した金額のうち当該建物、設備等の通常の維持管理のため、又は一部がき損した建物、設備等につきその原状を回復するために経常的に要する費用
プロパティマネジメントフィー対象不動産の管理業務に係る経費
テナント募集費用等新規テナントの募集に際して行われる仲介業務や広告宣伝等に要する費用及びテナントの賃貸借契約の更新や再契約業務に要する費用等
公租公課固定資産税(土地・建物・償却資産)、都市計画税(土地・建物)
損害保険料対象不動産及び附属設備に係る火災保険、対象不動産の欠陥や管理上の事故による第三者等の損害を担保する賠償責任保険等の料金
その他費用その他支払地代、道路占用使用料等の費用
運営純収益運営収益から運営費用を控除して得た額
一時金の運用益預かり金的性格を有する保証金等の運用益
資本的支出対象不動産に係る建物、設備等の修理、改良等のために支出した金額のうち当該建物、設備等の価値を高め、又はその耐久性を増すこととなると認められる部分に対応する支出
純収益運営純収益に一時金の運用益を加算し資本的支出を控除した額





(2)×

上記「Ⅱ DCF法の「収益費用項目」の統一等」の表の
「水道光熱費収入」、「共益費収入」より。

対象不動産の運営において
電気・水道・ガス・地域冷暖房熱源等に要する費用のうち、
「貸室部分」に係るものとして
賃借人との契約により徴収する収入(満室想定)を
「水道光熱費収入」といい、
運営収益に計上される。

「共益費収入」は、
対象不動産の維持管理・運営において
経常的に要する費用(電気・水道・ガス・地域冷暖房熱源等に要する費用を含む)のうち、
「共用部分に係る」ものとして
「賃借人との契約により徴収する収入」(満室想定)
のことをいう。

「共益費収入」に計上されるのは、
 ・貸室賃料収入
 ・共益費収入
 ・水道光熱費収入
 ・駐車場収入
 ・その他収入
 ・空室等損失
 ・貸倒れ損失
がある。

(3)×

対象不動産の管理業務に係る経費をプロパティマネジメントフィーという。
※上記「Ⅱ DCF法の「収益費用項目」の統一等」の表の
 プロパティマネジメントフィーを参照

が、
・信託報酬,
・特別目的会社・投資法人・ファンド等に係る事務費用,
・アセットマネジメントフィー(個別の不動産に関する費用は除く)
等の証券化関連費用は)「収益費用項目」に含まない。
つまり、運営費用に含まない。




留意事項 Ⅸ 「各論第3章 証券化対象不動産の価格に関する鑑定評価」 について
4.DCF法の適用等について

(2)
「収益費用項目」においては、
・信託報酬、
・特別目的会社・投資法人・ファンド等に係る事務費用、
・アセットマネジメントフィー(個別の不動産に関する費用は除く)等
の証券化関連費用は含まないこと。

「純収益」は「償却前」のものとして求めることとしていることから
「減価償却費」は計上しないことに留意する必要がある。

また、各論 第3章 第4節Ⅱ(1)の表に定める
・「運営純収益」と
・「証券化対象不動産」に係る一般の開示書類等で見られる
 いわゆる「NOI(ネット・オペレーティング・インカム)」
は「その内訳が異なる場合がある」ことに留意する必要がある。




(4)○

※上記「Ⅱ DCF法の「収益費用項目」の統一等」の表の
 「その他収入」を参照。

(5)×

新規テナントの募集に際して行われる「仲介業務」や「広告宣伝」等に要する費用
及び
テナントの「賃貸借契約の更新」や「再契約業務」に要する費用
等を「テナント募集費用等」といい、運営費用に計上される。

※上記「Ⅱ DCF法の「収益費用項目」の統一等」の表の
 「テナント募集費用等」を参照。






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