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資産運用のために、色々と勉強してます。株や不動産、資格について書きます。また、デジタル関係での出来事を自分のメモ代わりとして・・・・。
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問題37 解答&関連知識

解答(5)

開発法による試算価格
=①販売総額の複利現価
 -②建物の建築費又は土地の造成費の複利現価
 -③付帯費用の複利現価

①販売総額の複利現価

 3階(階別効用比:100)の分譲価格が500,000円/㎡より、

 [販売総額]
  =500,000×5.2×700
  =1,820,000,000円

 販売は,6か月目で50%,残りは9か月目で完売したので、

 [販売総額の複利現価]
  =1,820,000,000×0.5×0.95(6ヶ月の複利現価率)
   +1,820,000,000×0.5×0.92(9ヶ月の複利現価率)
  =1,701,700,000円

②建築費の複利現価

 建築工事費が250,000円/㎡より、

 [建築費]
  =250,000×4,000
  =1,000,000,000円

 価格時点から建築工事費の支払時点までの期間は6か月なので、

 [建築費の複利現価]
  =1,000,000,000×0.95(6ヶ月の複利現価率)
  =950,000,000円

③付帯費用の複利現価

 付帯費用は分譲総収入の10%より、

 [付帯費用]
  =1,820,000,000×0.1
  =182,000,000円

 価格時点から付帯費用の支払時点までの期間は8か月なので、

 [付帯費用の複利現価]
  =182,000,000×0.93(8ヶ月の複利現価率)
  =169,260,000円

よって、

[開発法による試算価格]
 =①販売総額の複利現価
  -②建物の建築費又は土地の造成費の複利現価
  -③付帯費用の複利現価
 =1,701,700,000-950,000,000-169,260,000
 =582,440,000円






留意事項 Ⅶ 「各論 第1章 価格に関する鑑定評価」について

1.宅地について

(1)更地について

「開発法」によって求める「価格」は、
・マンション等 又は
・細区分した宅地
の「販売総額」を「価格時点に割り戻した額」から
・建物の「建築費」及び
 「発注者」が直接負担すべき通常の「付帯費用」又は
・土地の「造成費」及び
 「発注者」が直接負担すべき通常の「付帯費用」
を「価格時点に割り戻した額」をそれぞれ「控除」して求めるものとする。

この場合において、
「マンション等の敷地」は
一般に「法令上許容される容積の如何」によって「土地価格が異なる」ので、
・「敷地の形状」、
・「道路との位置関係」等の条件、
・建築基準法等に適合した「建物の概略設計」、
・「配棟」等に関する「開発計画」
を想定し、これに応じた「事業実施計画」を策定することが必要である。

「開発法」の基本式を示すと次のようになる。

基準Ⅶ-1

P:開発法による試算価格
S:販売総額
B:建物の建築費又は土地の造成費
M:付帯費用
r :投下資本収益率
1 :価格時点から販売時点までの期間
2 :価格時点から建築代金の支払い時点までの期間
3:価格時点から付帯費用の支払い時点までの期間

   



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