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資産運用のために、色々と勉強してます。株や不動産、資格について書きます。また、デジタル関係での出来事を自分のメモ代わりとして・・・・。
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問題38 解答&関連知識

解答(2)

支払賃料
= 実質賃料
 -「預り金的性格」を有する一時金の「運用益」
 -「賃料の前払的性格」を有する一時金の「運用益」及び「償却額」

より、求める支払賃料をAとすると、

A=520,000-敷金の「運用益」-礼金の「運用益」及び「償却額」
 =520,000-A×7ヶ月×0.02÷12ヶ月-A×1ヶ月×0.34÷12ヶ月
 =520,000-0.14A÷12-0.34A÷12
 =520,000-0.04A

1.04A=520,000

A=500,000円

よって、1㎡当たりの月額支払賃料は
500,000円÷200㎡=2,500円/㎡





【第7章 鑑定評価の方式】

第2節 賃料を求める鑑定評価の手法

Ⅰ 「賃料」を求める場合の一般的留意事項

「賃料」の鑑定評価は、
対象不動産について、
・「賃料の算定の期間」に対応して、「実質賃料」を求める
ことを原則とし、
・賃料の「算定の期間」及び「支払いの時期」に係る条件 並びに
・「権利金、敷金、保証金」等の「一時金の授受」に関する条件
が付されて「支払賃料」を求めることを依頼された場合には、
「実質賃料」とともに、その一部である「支払賃料」を求めることができるものとする。

1.「実質賃料」と「支払賃料」

「実質賃料」とは、
「賃料の種類の如何を問わず」貸主に支払われる「賃料の算定の期間」に対応する
「適正なすべての経済的対価」をいい、
・純賃料 及び
・不動産の賃貸借等を継続するために通常必要とされる「諸経費」等
 (以下「必要諸経費等」という。)
から成り立つものである。

「支払賃料」とは、
「各支払時期に支払われる賃料」をいい、契約に当たって、
「権利金、敷金、保証金」等の「一時金」が授受される場合
においては、
当該「一時金」の「運用益」及び「償却額」と併せて「実質賃料」を構成するものである。

なお、慣行上、「建物及びその敷地」の一部の賃貸借に当たって、
「水道光熱費、清掃・衛生費、冷暖房費」等がいわゆる「付加使用料」、「共益費」等の名目で支払われる場合もあるが、
これらのうちには「実質的に賃料に相当する部分が含まれている場合」があることに留意する必要がある。

2.「支払賃料」の求め方

契約に当たって「一時金」が授受される場合における「支払賃料」は、
「実質賃料」から、当該一時金について
・「賃料の前払的性格」を有する一時金の「運用益」及び「償却額」並びに
・「預り金的性格」を有する一時金の「運用益」
を「控除」して求めるものとする。

なお、「賃料の前払的性格」を有する一時金の「運用益」及び「償却額」については、
対象不動産の「賃貸借等の持続する期間の効用の変化」等に着目し、
実態に応じて適切に求めるものとする。

「運用利回り」は、賃貸借等の契約に当たって授受される
・一時金の性格、
・賃貸借等の契約内容 並びに
・対象不動産の「種類」及び「性格」等の相違
に応じて、
・当該不動産の「期待利回り」、
・不動産の「取引利回り」、
・長期預金の金利、
・「国債」及び「公社債」利回り、
・金融機関の貸出金利
等を比較考量して決定するものとする。

3.賃料の算定の期間

鑑定評価によって求める「賃料の算定の期間」は、原則として、
・「宅地」並びに「建物及びその敷地」の賃料にあっては「1月」を単位とし、
・「その他の土地」にあっては「1年」を単位とするものとする。



<年賦償還率>

複利計算式に使用する数値の一種で、借入金の返済のように元金を均等に返済する場合に使用する。

不動産鑑定評価では有限期間で償却される資産については、期末に生じる一定の値(年利率rのときの運用利子と償却額の合計額)を求める場合に用いられる。


   




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