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資産運用のために、色々と勉強してます。株や不動産、資格について書きます。また、デジタル関係での出来事を自分のメモ代わりとして・・・・。
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第15問 解答&関連知識

正解(1)

イ ×

敷地の価格は収益還元法によって求めることができないので、誤り。

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【各論 第1章 第3節 建物】より

建物残余法とは、
敷地の価格を収益還元法以外の手法によって求めることができる場合に、
敷地と建物等からなる不動産について
建物等に帰属する純収益から建物等の収益価格を求める方法のこと。

ロ ○

本文の通り。

【留意事項Ⅴ-1(3)① 直接還元法の適用について】より

イ 土地残余法又は建物残余法

不動産が「敷地 と 建物等 との結合」によって構成されている場合において、
「収益還元法以外の手法」によって
敷地と建物等のいずれか一方の価格を求めることができるときは、

「当該不動産に基づく純収益」から
「建物等 又は 敷地 に帰属する純収益」を控除した
「残余の純収益」を
「還元利回りで還元」する手法(土地残余法又は建物残余法という)
を適用することができる。

これらの方法は、
土地 と 建物等 から構成される「複合不動産が生み出す純収益」を
土地 又は 建物等 に「適正に配分することができる場合」に有効である。

土地残余法を適用するに当たっては、建物等が古い場合には
「複合不動産の生み出す純収益」から
「土地に帰属する純収益」が的確に求められないことが多いので、
建物等は「新築」か「築後間もないもの」でなければならない。

なお、対象不動産が「更地」である場合においても、
当該土地に「最有効使用の賃貸用建物等の建築」を想定することにより
この方法を適用することができる。

ハ ×

更地について想定された複合不動産の総収益を、
近隣地域又は同一需給圏内の類似地域等に存する類似の不動産の総収益から求める場合は、
「賃貸事例比較法」に準じて行なう。
※「取引事例比較法」ではない。

ニ ×

「支払地代」も計上しなけらばならない。

ホ ×

最有効使用が低層店舗地なので、容積率500%を消化し得る建物を想定してはならない。
※容積率500%を使い切ったら、低層店舗にならない。



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