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資産運用のために、色々と勉強してます。株や不動産、資格について書きます。また、デジタル関係での出来事を自分のメモ代わりとして・・・・。
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第17問 解答&関連知識

正解(1)

イ ○

標準的使用は高層の店舗付共同住宅。
現状は築10年の8階建て事務所。
「標準的使用に変更する費用を勘案した経済価値」と
「継続利用する場合の経済価値」を比較考量した結果,
後者の経済価値が勝ると判断。
従って、最有効使用は継続利用。

ロ ○

現状は駅が無い。
半年後に、新駅ができるという公的機関による確実な情報。
従って、最有効使用は新駅ができることを前提としたもの。

ハ ○

標準的使用が高層の事務所。
現状は築45年の2階建て店舗併用住宅。
「標準的使用に変更する費用を勘案した経済価値」と
「継続利用する場合の経済価値」を比較考量した結果,
前者の経済価値が勝ると判断。
従って、最有効使用は標準的使用に変更。

ニ ○

標準的使用が高層の事務所。
現状は築5年の9階建てホテル。
「標準的使用に変更する費用を勘案した経済価値」と
「継続利用する場合の経済価値」を比較考量した結果,
継続利用を前提とした経済価値が勝ると判断。
従って、最有効使用は継続利用。



【基準 第6章 第2節 個別分析】より

Ⅱ 個別分析の適用

2.最有効使用の判定上の留意点

不動産の最有効使用の判定に当たっては、次の事項に留意すべきである。

(1)
「良識」と「通常の使用能力」を持つ人が採用するであろうと考えられる使用方法であること。

(2)
「使用収益が将来相当の期間にわたって持続し得る」使用方法であること。

(3)
効用を十分に発揮し得る時点が予測し得ない将来でないこと。

(4)
「個々の不動産の最有効使用」は、一般に
「近隣地域の地域の特性の制約下にある」ので、
個別分析に当たっては、特に
「近隣地域に存する不動産の標準的使用との相互関係」を
「明らかにし」「判定する」ことが必要であるが、

対象不動産の位置、規模、環境等によっては、
標準的使用の用途と異なる用途の可能性が考えられるので、

こうした場合には、
それぞれの用途に対応した個別的要因の分析を行った上で
最有効使用を判定すること。

(5)
「価格形成要因は常に変動の過程にある」ことを踏まえ、
特に「価格形成に影響を与える地域要因の変動が客観的に予測される」場合には、
当該変動に伴い対象不動産の使用方法が変化する可能性があることを勘案して最有効使用を判定すること。
特に、建物及びその敷地の最有効使用の判定に当たっては、次の事項に留意すべきである。

(6)
現実の建物の用途等が更地としての最有効使用に一致していない場合には、更地としての最有効使用を実現するために要する費用等を勘案する必要があるため、建物及びその敷地と更地の最有効使用の内容が必ずしも一致するものではないこと。

(7)
現実の建物の用途等を継続する場合の経済価値と建物の取壊しや用途変更等を行う場合のそれらに要する費用等を適切に勘案した経済価値を十分比較考量すること。




ホ ○

標準的使用及び最有効使用が6階建程度の店舗・事務所。
現状、築10年の4階建の住宅店舗・事務所。

建付地の鑑定評価額は、原則として更地としての鑑定評価額を限度とする。

本問では、最有効使用との格差がそれほど大きくないことから、
鑑定評価額は更地が限度(更地の価格を下回る)と考えてよい。



【各論 第1章 価格に関する鑑定評価】より

第1節 土地
 Ⅰ 宅地
  2.建付地

建付地は、
・建物等と結合して有機的にその効用を発揮しているため、
・建物等と密接な関連を持つもの
であり、したがって、建付地の鑑定評価は、
「建物等と一体として継続使用することが合理的である場合」において、
その敷地について「部分鑑定評価」をするものである。

建付地の鑑定評価額は、
・原則として「更地としての鑑定評価額を限度」とし、
・配分法に基づく比準価格 及び
・土地残余法による収益価格
を関連づけて決定するものとする。

この場合において、
・当該建付地の更地としての最有効使用との格差、
・更地化の難易の程度 等、
「敷地と建物等との関連性」を考慮すべきである。



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